二手房买卖纠纷案例：逾期未过户违约金如何计算及法律维权指南

二手房买卖在现今的房产交易里非常常见。它与新房买卖相比，更易引发纠纷。这类纠纷往往可能包含“跳单”违约、一房多卖等情况。近日，七里河区人民法院审理了一桩房屋买卖纠纷案。买方因为卖方逾期未给房子办理过户而提起了诉讼。

暂计算至 2024 年 7 月 9 日，逾期过户违约金为 14558 元。

2018 年 8 月，薛某和刘某签订了《私人二手房屋买卖合同协议书》。协议约定，刘某要购买涉案房屋，该房屋面积是 96.64 平方米，总金额为 72.8 万元。其中，尾款 4 万元需在房屋手续办理完毕的当日付清。并且，该房屋房产证下发过程中所产生的所有费用都由薛某承担。

协议签订之后，刘某把购房款 68.8 万元支付给了薛某。在 2023 年 5 月 19 日，涉案的不动产权证登记到了薛某的名下，其共有情况是单独所有，性质属于经济适用房，建筑面积为 92.99 平方米。

法院的观点是，原被告之间所签订的《私人二手房屋买卖合同协议书》具备合法性且有效力，双方都应当按照约定去履行各自应当承担的义务。在刘某按照约定向薛某支付了绝大部分购房款之后，薛某有责任配合刘某把涉案房产的产权办理过户手续，使其过户至刘某的名下。涉案房产性质为经济适用房。在该房屋未缴纳经济适用房转为商品房的土地出让金的情况下，此房屋不具备办理过户的客观条件。所以，应当在该房屋具备办理过户的客观条件之时，由薛某协助刘某把该房产办理过户至刘某名下。

原告主张逾期过户违约金。协议第七条规定：“该房屋房产证下发过程中的所有费用均由薛某承担。”由于薛某未及时缴纳土地出让金，致使涉案房屋至今未能办理过户至原告名下。所以，薛某应承担违约责任。合同约定：若出售方不能按期向原告过户，违约方需按照购房总价的每日千分之三的利率来计算违约金。现在原告要求被告以 72.8 万元为基数，按年利率 3%向其支付从 2023 年 11 月 10 日起至实际过户之日止的违约金，这并不违反法律规定，法院予以支持。所以该违约责任应由薛某承担。

2. 被告薛某应在本判决生效之日起十五日内向原告刘某支付逾期过户违约金，违约金以 72.8 万元为基数，按年利率 3%自 2023 年 11 月 10 日起计算至实际过户之日止。

法官提醒

住房问题关乎人民群众的切身利益，是老百姓所关注的热点话题。一手房屋买卖与二手房屋买卖相比，二手房屋买卖有着交易流程较为繁琐以及履行过程中不确定因素较多等特点，这样就容易引发纠纷。妥善审理逾期办证纠纷，对于保护人民群众的财产安全以及推动社会经济平稳有序发展有着重要的意义。逾期办证需承担的违约责任主要有继续履行（即在规定期限内办证）以及支付违约金。若出卖人出现违反房屋买卖合同约定、逾期交房和逾期办证的违约行为，而买受人同时主张上述两项违约金，那么法院是可以予以支持的。本案例提醒大家，签订房屋买卖合同时要仔细读合同条款，要确保理解合同内容，还要全面履行合同义务。若因故不能如期履行合同义务，应及时与合同相对方协商解决，避免因违约承担法律责任。同时，提醒大家，诚信履约是合同当事人都应遵守的原则，遭遇对方违约时，应积极用法律手段维护自身合法权益。

法条链接

当事人应当依据约定全面地履行自身的义务。 当事人有义务按照约定来全面地履行相关事宜。 当事人需依照约定把自己的义务全面地予以履行。 当事人应当按照事先的约定将自己的义务全面地进行履行。 当事人应当依据约定把自己的各项义务全面地履行到位。

当事人一方存在不履行合同义务的情况，或者履行合同义务不符合约定，那么就应当承担相应的违约责任，包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。

当事人一方存在不履行合同义务的情况，或者履行合同义务不符合约定，进而给对方造成了损失。在这种情况下，损失赔偿额应当与因违约所导致的损失相当，其中包含合同履行之后能够获得的利益。然而，这个损失赔偿额不得超出违约一方在订立合同时能够预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

若因出卖人的原因，买受人在以下期限届满时仍未能取得不动产权属证书，且当事人无特殊约定的话，出卖人需承担违约责任。其一，商品房买卖合同中约定的办理不动产登记的期限；其二，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，从房屋交付使用之日起算 90 日；其三，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起 90 日。合同若未约定违约金，或者损失数额难以确定，那么可以依据已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来进行计算。

记者：贾丽娜 责编：梁倩茹 审核：陈亚玲