违约后房屋买卖合同中违约金必须全赔？法院：可酌情调整

日常生活中，很多人选择通过换房的方式来改善居住环境，很多人先选好自己喜欢的房子再卖掉自己的房子，本是为了缓解换房压力，提高生活品质，却没想到自己的房子迟迟卖不出去，已经过了支付房款的期限，一不小心就成了违约方……

近日，新京报记者从北京市丰台区人民法院获悉，李先生和李太太想买王女士的房子，合同约定违约金一百多万元。由于他们原有的房子没有卖出去，又没有在合同规定的时间内买下王女士的新房，所以他们成了违约方。王女士起诉他们要求违约金，最终，法院酌情判决二人赔偿王女士20万元。

原有房屋未售出，无法在约定期限内支付新房首付

李先生和李太太婚后有了个儿子，随着居住条件的改变，想要改善宝宝的成长环境，便开始找房子，最终把目光锁定在了王女士的402房上。

据中介介绍，2023年5月21日，李先生夫妇与王女士签订了《北京存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定402号房成交总价510万元。李先生夫妇需于上述合同签订之日起5日内向王女士支付定金10万元。双方应于2023年9月21日共同办理房地产过户登记手续，李先生夫妇最迟应于房地产过户登记完成前3个工作日向王女士支付首付款425万元。李先生夫妇逾期15日未履行上述付款义务的，构成根本违约，王女士有权书面通知解除房屋买卖合同。若李先生夫妇构成根本违约，则应于违约之日起15日内向王女士支付房屋总价20%的违约金，即102万元；李先生夫妇已付给王女士的钱全部抵扣违约金，多退少补。

合同签订后，李先生和李太太向王女士支付了10万元定金，随后开始积极准备出售自己的房子，打算将所得款项作为购买402号房的主要资金来源。由于房屋出售进展不顺利，他们积极与中介沟通，采取降价、催促中介看房等措施，推动销售进度。

但截至2023年9月中旬，李先生夫妇仍未将所购房屋全部卖出，也未向王女士支付首付。此时，李先生夫妇告诉王女士，家中就只有李先生夫妇二人挣钱养家，他们已经无力购买402号房，并向法院提交了相应的微信聊天记录、看房记录、房价降价记录等证据。对此，王女士称，这些证据与本案无关。同时，李先生夫妇向法院提交了两家房产中介的交易记录，以证明402号房所在小区同类型房屋的销售情况，售价不但未降反而上涨。双方约定的违约金过高，且二人已向王女士支付了10万元的定金，足以补偿王女士的损失，并且不需要再向王女士支付其他违约金。

王女士称，上述成交记录与402号房无关，挂牌价并非实际成交价，李先生、李太太应按照合同约定共计支付违约金102万元，同意先冲抵已付定金10万元，再向王女士支付违约金92万元。

法院：夫妻双方酌情赔偿20万元

庭审中，各方均承认李先生夫妇向王女士支付了402号房定金10万元，但并未向王女士支付首付。法院从相关负责中介机构调取了自2023年5月以来同一小区同户型及不同户型的成交记录。记录显示，2023年9月21日，402号房同户型成交价为515万元，不同户型（比402号房大0.42平方米）的成交价为489万元。

法院经审理认为，《北京存量房屋买卖合同》及《补充协议》系王女士和李先生夫妇的真实意思表示，合法有效。由于李先生夫妇未按合同约定支付首付，并明确表示不能购买402号房，故其为违约方。由于王女士和李先生夫妇签订的《北京存量房屋买卖合同》及《补充协议》同时约定了定金和违约金条款，当一方违约时，双方可以选择适用违约金或定金条款。现双方均承认李先生夫妇已向王女士支付定金10万元，王女士主张以定金10万元抵扣违约金。双方约定的违约金是补偿守约方的损失，违约金数额与损失数额不应相差太大。根据法院从中介处调取的该小区同类型或者类似房型的销售记录，402号房的售价并无明显损失，结合李先生夫妇关于其名下房屋买卖的证据，其并非故意违约，故法院认定支付相当于402号房总价20%的违约金标准过高。结合合同履行情况、当事人的过错程度、履行背景等，遵循公平、诚实信用原则，确定违约金为20万元。因王女士同意用李先生夫妇支付的10万元定金抵扣违约金，故李先生夫妇需另向王女士支付10万元违约金。

随后，小李夫妇不服判决提出上诉，2024年4月30日，该案经北京市第二中级人民法院一审开庭审理，驳回上诉，维持原判，目前该案已生效。

新京报记者 穆红菊 编辑 杨海 校对 赵琳