房屋买卖纠纷案例解析：通谋虚伪意思表示识别、定金罚则适用与承重墙问题处理

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名为房屋买卖，实则××的通谋虚伪意思表示该如何识别？

案例二：合同双方在履行过程中均有过错，能否适用定金罚则？

购买的房屋中存在承重墙，而该承重墙在合同所附平面图中未被标注，对此应如何处理？

02

衡石观点

当双方对于合同是否属于“虚假意思表示”存在不同意见时，应当把合同的实际履行行为当作主要的判断依据。

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承重墙位置是会对房屋价值和功能产生重大影响的因素，出售方有责任主动将其告知。

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结 语

01

2014 年，高某因拆迁事宜获得了系争安置房。2017 年，黄某成为买受人。在中介公司的居间服务下，黄某与高某针对该房屋签订了买卖合同，价格为 165 万元。并且，黄某为此支付了数千元的中介费。

合同签订当日，黄某向高某支付了 20 万元，接着高某出具了定金收条。在这个时候，房屋还没有开始动工建设。之后，黄某又陆续给高某转账，总的金额是 1,549,700 元，而高某针对其中的部分金额出具了购房款收条。到 2022 年 9 月底，高某向黄某出具了交房单，上面写明系争房屋已经卖给了黄某，并且收到了房款 150 万元，现在将房屋交付给黄某让其支配。同年 11 月，系争房屋被核准登记在 A 公司名下。之后，该房屋经历了多轮司法查封。

审理过程中，黄某和高某都确认在签署本案房屋买卖合同之前，他们之间存在借贷关系。黄某称还没有催讨那笔欠款。如今黄某以系争房屋已经符合办理产权登记的条件为由，起诉请求确认系争买卖合同有效，并要求继续履行合同。而高某则辩解称，买卖合同所涉及的价款实际上是出借的款项，合同价款远远低于当时周边的房价，所以他不同意继续履行合同。

一审法院审理后认为

本案房屋买卖与正常交易模式不符，存在诸多疑点。其一，黄某在房屋尚未建造时就决定购买，并且支付了高达百分之九十的房款；其二，黄某没有要求用欠款抵扣房款，而是另外支付了大额钱款；其三，房屋交易价格明显低于市场价值；其四，黄某由于政策限购而不具备购房资格等事实。综上，系争房屋的买卖合同并非是双方当事人内心真实的意思体现。它属于通谋虚伪行为，意味着房屋买卖的法律关系基础并不存在。基于此，黄某等的诉讼请求被驳回。

二审法院审理后认为

黄某在合同签订后向高某支付了多笔款项，高某出具了房款收条，表明已收取购房款。同时，系争房屋已实际交付给黄某并由其占有使用，双方有实际履行合同的行为。所以，房屋买卖是双方真实的意思表示，并非通谋虚伪行为，该合同也不存在违反法律强制性规定的情况，因此应认定为合法有效。双方之前存在借款关系，一审也提及诸多疑点，这些都不能作为否定房屋买卖合同效力的有力依据。但是，由于该房屋存在多个司法查封，继续履行合同会有障碍，所以驳回了黄某要求过户的诉讼请求。

02

陈某向卢某购买房屋。双方约定，在买卖合同签订的当日，陈某需支付定金 50 万元。在网签合同的当日，陈某要支付首期房价款（其中包含定金）750 万元。合同中明确约定了付款时间、过户时间以及定金罚则等相关内容。陈某按照约定支付了定金，卢某则出具了定金收据。在约定网签日前，陈某借助中介与卢某商讨对付款周期进行变更，然而卢某并未表示同意；到了约定网签日后，陈某再次通过中介与卢某协商首付款实行分期付款的事宜，卢某同样没有同意。于是陈某做出了妥协，要求卢某前来签订网签合同并支付首付款，卢某却觉得陈某不诚信，因而不同意进行网签。之后，卢某出具了《承诺书》，明确表示要终止与陈某的房屋买卖。陈某随即提起诉讼，请求卢某双倍返还定金。

一审法院审理后认为

陈某在网签及支付首付款的时间节点到来之前，与卢某商量更改付款方式，然而卢某并未同意。接着，陈某表示愿意妥协并按照原约定履行，尽管其履行时间比合同约定稍晚了一些，但这只是轻微的违约情况，合同依然有履行的可能。可卢某却以这个为由拒绝进行网签，用实际行动表明不再履行合同，这已经构成了根本违约，使得合同目的无法达成，所以卢某应当双倍返还定金。

二审法院审理后认为

陈某在约定的时间节点前后，借助中介与卢某商议更改约定的付款期限以及首付款方式，然而都没有获得卢某的同意。尽管之后陈某做出了“妥协”的举动，但是这个时间节点已经超出了合同所约定的期限，并且中介也没有清楚地表明陈某愿意完全依照合同约定来支付首付款以及后续的购房款。卢某因为对陈某失去了信任而拒绝进行交易，这其中是有原因的，所以陈某在合同无法继续履行这件事情上是有过错的。陈某要求继续履行合同，时间略晚于约定期限，而卢某在这种情况下，未经进一步核实，就直接拒绝网签。并且，卢某对于合同无法继续履行也有过错。因此，二审法院改判卢某返还定金，同时驳回了陈某的其余诉讼请求。

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王某向 B 公司购置商铺。交房之际，王某察觉到商铺与房屋预售合同附件“房屋建筑设计及平面图”的记载不相符。该商铺存在图纸上未曾有的承重墙。随后，双方进行协商，由 B 公司负责整改。然而，B 公司无法移动承重墙的位置。正因如此，王某以房屋建筑结构设计变更致使结构和使用功能受损为理由，提起诉讼，请求 B 公司给予赔偿损失。

一审法院审理后认为

王某无法拿出证据来证明房屋建筑结构设计有过变更。同时，房屋内的承重墙并非一定会对房屋的结构以及使用功能产生影响。基于以上情况，对于王某的请求，不予支持。

二审法院审理后认为

双方确认系争房屋的竣工图中有承重墙，然而没有证据能证明王某在签署房屋预售合同之前知晓系争房屋内存在承重墙，也没有证据能证明王某在领取钥匙之后认可系争房屋内存在合同附件未标的承重墙。承重墙的设置对购房人决定是否购买商铺较为重要。B 公司在订立合同前未能证明已就房屋内可能存在的常见不利因素予以充分告知，存在疏忽。因此改判 B 公司赔偿王某损失。

01

意思表示是法律行为的关键所在。在理想的情形下，意思的形成以及其表达都应当是没有瑕疵的，表意是真实的，这样才能被识别，进而可以进行裁判。而所谓的通谋虚伪意思表示，指的是各方达成一致做出的与他们内心真实意思不相符的对外表示。通谋虚伪意思表示，肯定有其目的，然而不一定是非法的目的。《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人实施的民事法律行为若以虚假的意思表示为之，则该行为无效。同时，以虚假的意思表示所隐藏的民事法律行为的效力，需依照有关法律规定来进行处理。

在实践当中，虚假意思表示所约定的那些权利义务的内容，常常带有避法的意图以及非法的目的。就拿房屋买卖合同来当作例子，表面上是房屋买卖，可实际上是借贷或者担保的情况并不少见。合同的双方大多是通过房屋买卖合同这种外在的形式来达成借款（甚至是骗贷）以及担保的真正目的。在这类案件中，一方当事人主张买卖是双方真实的意思表示并且要求继续履行，而另一方当事人主张双方之间实际上是借贷、担保的法律关系。在这种情况下，确认虚假意思表示无效是制度应该有的意义。要实现这个目的，首先就需要对是否存在“虚假意思表示”进行审查和识别。同样需注意的是，在有通谋虚伪行为时，必定存在隐藏的真实行为。所以，判断存在“虚假意思表示”，就必然要对隐藏的真实行为进行判断，二者是“一体两面”的关系。

各方自认且经审查自认成立的情况除外，对通谋虚伪行为的判断在法律适用上存在一定难度。因为虚假意思表示所约定的权利义务内容常常有异常之处，所以裁判者通常能够关注到从“商业合理性”角度去评判名义合同是否为各方的真实意思。

在连环买卖的情形中，上下游之间存在多个交易主体，它们构成了完整的闭合交易链条。其中有一方既进行卖出行为，又进行买入行为，以低价卖出、高价买入的方式，甘愿使自己受损，这与经营者的营利目的有着明显的冲突。这类情况在虚伪意思表示的案件里十分常见，并且也比较容易进行判断。“商业合理性”本身包含价值判断，而非可量化的标准。在很多交易场景中，它可能会介入除营利之外的其他要素。所以，如果仅仅从商业合理性的角度去进行判断，往往容易陷入经验主义的误区。相比之下，引入并强化对合同实际履行与约定是否一致的审查判断，会更具客观性，也更易于操作。当事人签署了货物买卖合同，约定在支付价款后取得货物。然而，在履行过程中，出卖人并未交付货物，买受人也未收到货物，甚至未要求发货。实际上，双方之间仅进行了资金的流转。通过对比合同约定内容与实际履行情况，就能够成功识别出买卖合同是虚假意思表示。

案例一中

一审法院依据双方存在借贷关系以及房屋交易中存在部分与常规做法不同的情形，就认定双方的房屋买卖构成通谋虚伪行为，进而认为双方不存在房屋买卖的法律关系，这相当于认定隐藏的真实行为是借贷关系。此裁判思路更多地聚焦于部分交易行为本身的合理性，却未能充分留意合同的实际履行情况与合同约定的契合度。双方签署了房屋买卖合同。出卖人实际收取了购房款，并且是以购房款的名义出具的收据。房屋也被实际交付给了买受人使用。同时，出卖人还书面声明该房屋属于买受人。所以，这种情况更加符合房屋买卖合同的履行特征。一方面，实际履行行为能够成为隐藏行为的识别特征。因为实际交付房屋的行为，一般不符合借贷关系的履行模式。基于此，就可以判断出难以认定“名为房屋买卖、实为借贷”。

02

《民法典》第五百八十七条规定，当债务人履行债务时，定金应当抵作价款或者被收回。如果给付定金的一方不履行债务，或者履行债务不符合约定，导致不能实现合同目的，那么该方无权请求返还定金；而如果收受定金的一方不履行债务，或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，那么该方应当双倍返还定金。

定金罚则是一种惩罚性规则，它能保障定金实现其担保功能。房屋买卖涉及标的贵重，属于重大决策，且大多在陌生买卖双方之间进行。除房屋中介提供专业服务外，房屋买卖合同中大多有关于定金支付、定金罚则的约定，以此保证交易的顺畅。定金在房屋买卖合同履行过程中有特殊价值。定金罚则适用的可能性能督促双方履行合同义务。定金罚则适用的可能性在房价波动较大的市场现状下能起到一定的稳定作用。

从法律规定的字面意思来讲，定金罚则的适用条件为“不履行债务或者履行债务不符合约定，从而导致不能实现合同目的”。在因一方违约致使合同目的无法实现而引发的房屋买卖合同纠纷里，守约方要求适用定金罚则相对比较容易判断。然而，在实践中，由于双方在合同履行过程中另行进行协商、履行存在轻微瑕疵等情况，最终升级为交易破裂的情形也有很多。合同双方在履行合同期间都有过错，对于最终合同解除时能否运用定金罚则这件事存在争议。

事实上，合同的订立与履行原本是以双方的互相信任为基础的。一旦有一方履行不当，致使信任基础消失。如果此时一定要让对方继续履行，而后再去追究违约责任，这是不太符合民事法律关系运作所应遵循的诚信原则和公平原则的。一般来说，一方在履行合同过程中先出现过错，但未构成根本违约，而对方表示不愿意继续履行合同，这时需要对其合理性进行判断。如果双方在合同履行不能方面都有过错，那么就不适合适用定金罚则。

案例二中

一审法院觉得买方存在轻微违约的情况，然而合同依然有履行的可能性。卖家却以这个理由拒绝进行网签，还要求取回房产证，这种行为构成了根本违约，按照规定应当双倍返还定金。该观点没有充分考虑到，卖方的行为虽然最终致使合同无法履行，然而这是事出有因的。是买方的违约行为先让卖方失去了信任基础，应当认定双方对于合同无法继续履行都存在过错，不适用定金罚则，所以二审法院作出了改判。

03

承重墙属于房屋的基础结构部分，它不可被轻易改动，不然会存在重大安全隐患。由于承重墙本身的功能，它会对购房人决定是否购买该房屋以及房屋的价值产生重大影响。所以，房屋，尤其是商用房屋中的承重墙位置，是售房人在签订合同时应明确告知的重要因素。

在商品房预售过程中，房屋平面图标注的房型、位置等房屋信息是合同附件中的直观记载。这些信息相较于相对抽象的文字符号，具有更强的确定性和可识别性。所以，它更能反映当事人的真实意思表示。尤其是在预售的情形下，合同签订时没有现房可供参照，购房人通常更倾向于依据房屋平面图标注的内容来确定买卖标的。售房人相对于购房人来说，对房屋平面图以及房屋现有的和将会有的结构，应该有更充足的认知和判断能力。所以，在订立合同之前，售房人应当把房屋内可能存在的、比较常见的不利因素，像承重墙位置变动等，充分地告知购房人。倘若售房人没有履行这一义务，就应该对购房人的损失承担赔偿责任。

案例三中

竣工图标有系争承重墙，然而房屋买卖合同所附平面图却未注明该承重墙。在这种情形下，售房人没有对房屋实际承重结构与平面图存在的不一致进行合理的提示。同时，墙体是否为承重墙的判断具有一定专业性。购房人即使进行过现场验房，也不能表明其已明知承重结构与平面图不符并表示接受。所以，可以认定售房人对房屋内的承重墙未作出充分说明，且要对承重墙可能导致的房屋价值贬损、功能影响等承担赔偿责任。

需要注意的是，在实践过程中，除了承重墙之外，电梯的安装这件事也是会影响合同签订的重要因素。尤其对于那些处于低层和高层的房屋来说，电梯是否被安装，一方面会影响购房人的生活以及行动的便利性，另一方面也会对房屋的经济价值造成不同程度的影响。当下，许多小区为提升小区居民生活质量，开始逐步推进小区楼栋加装电梯。因为加装电梯涉及楼栋全体业主、业委会、居委会以及街镇房办、电梯生产企业、电梯安装企业等多方面主体的配合，所以整个安装程序比较长。这就导致在合同签署前后以及合同履行过程中，房屋状态会发生重大改变。对于是否会阻碍合同继续履行、是否需要赔偿损失以及损失范围的认定，都应该综合考虑合同当事人的意思自治以及对房屋经济价值的影响等因素来作出处理。

房地产买卖的标的很贵重，不管买卖的房产性质是什么，都属于重大决策。妥善处理这类案件与社会民生相关。房价有波动，房屋状态会变化，政策会调整等情况，都会给合同的顺利履行带来巨大影响。合同履行受阻所造成的损失，因为所涉及的标的贵重，所以普遍都比较大。

法律注重的不是诵读，而是理解。进行法律解释需要借助相关的方法，然而这些法律解释方法属于实践层面的范畴。审理房屋买卖合同纠纷案件时，一方面要尊重当事人的意思自治，去探求签订合同之时双方的真实意愿，以保证合同能合法稳定地履行；另一方面，应当考虑到导致合同履行受阻的因素发生时，客观上给房屋价值带来的影响，并且结合合同双方在履约过程中的过错程度进行综合判断，从利益平衡的角度出发，来认定违约所应承担的责任范围。不能仅考虑市场环境给合同一方带来的影响，然后就变相地苛责另一方对市场变化做出超出合理范围的预期。要从维护交易稳定以及保障房地产交易市场平稳运作的角度出发，发挥民事裁判的规范引导作用。