个人独资企业加油站清算后，原投资人办房产土地至名下税务却要求交税？

个人独资企业清算注销后房产更名要交税吗？

该加油站（系个人独资企业性质）业已完成清算程序，并且已经办理了工商和税务的注销手续。当原投资人将加油站所拥有的房产和土地使用权过户至自己名下时，税务部门却提出了需对此次转让行为征税的要求。对此，本律师认为，税务局的处理方式值得进一步探讨。

一、法律分析

1、加油站名下的房屋及土地使用权等资产均属于投资人所有。

依据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，所谓的个人独资企业，系指在中国境内依照该法设立，由单一自然人出资，其资产归投资人个人所有，投资人需以个人财产对企业债务承担无限责任的商业实体。第十七条进一步明确，个人独资企业的投资人依法拥有企业财产的所有权，且其相关权利可依法进行转让或继承。根据相关规定，个人独资企业不具备独立的法律主体资格，其性质属于非法人组织。在这种组织结构下，企业的全部财产实际上归投资人个人所有。因此，加油站所拥有的房屋、土地使用权等资产，均应归属于投资人。

该加油站所拥有的房产以及土地使用权已过户至投资者的名下，这一过程并不属于房产的转让交易。

加油站所拥有的全部资产原本就归属投资方所有。一旦注销，这些资产理应归还给投资方。将加油站所属的房屋和土地使用权过户至原投资方名下，这一行为并未改变投资方的身份，因此显然不能被视为房产的转让。

二、税务分析

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的第一条，在我国境内销售商品或提供加工、维修、配件等劳务（此处简称劳务），以及提供服务、无形资产、不动产和进口货物的个人或单位，均属于增值税的纳税主体。这些纳税人需依照该条例的规定，承担缴纳增值税的义务。也就是说，若涉及不动产销售或土地使用权转让，需缴纳增值税；若未发生此类销售活动，则无需缴纳增值税。显而易见，加油站注销后，其名下的房产及土地使用权转至原投资人名下，这并不构成销售行为，因此不须缴纳增值税。

土地增值税无需缴纳。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条明确指出，所谓的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附属物所获得的收益，是指通过出售或其他有偿方式转移房地产的行为。这一规定不涵盖通过继承或赠与等无偿方式转移房地产的情形。加油站一旦完成注销手续，其名下的房产和土地使用权将自动转归原投资人所有，这一过程既非出售，亦非通过其他途径进行有偿转移，因此，它并不在土地增值税的征收范围内，所以，原投资人无需承担缴纳土地增值税的责任。

个人所得税无需缴纳。由于个人独资企业不具备法人身份，投资人对企业的债务需以个人财产承担无限责任，所以无论加油站是否注销，其资产是否发生变动，投资人仍旧需承担无限制的责任。加油站一旦注销，其所属的房产和土地使用权将归还给原始投资者，而原始投资者并未因此获得个人收益，故此收益不在个人所得税的征收范畴之内，因此无需承担个人所得税的缴纳义务。

4、契税（免征）。《财政部税务总局关于持续扶持企业事业单位改革重组的相关契税政策通知》（财税[2018]17号）第六条明确指出，对于同一投资主体旗下企业间的土地、房产权益转移，涵盖了母公司与全资子公司之间，同一公司旗下的全资子公司之间，以及同一自然人及其设立的个人独资企业、一人有限责任公司之间的房产权益转移，均可以享受免征契税的优惠。《财政部、国家税务总局联合发布的关于企业采用售后回租模式进行融资的相关契税政策的通知》（编号财税〔2012〕82号）明确指出，从2012年12月16日开始，个体工商户的业主若将个人持有的房产、土地使用权过户至个体工商户名下，或者将个体工商户名下的房产、土地使用权转回至原业主个人名下，均可享受契税的免征优惠。合伙企业的成员将个人持有的房产和土地使用权转移至企业名下，或者企业将相关权属转回给原成员，均不须缴纳契税。依照该规定，若加油站所拥有的房产和土地所有权发生转移至投资者名下，同样可以享受免征契税的待遇。