个人独资企业名下非住宅自建房产无偿过户给投资人是否缴增值税引争议

案例

该个人独资企业计划将旗下房产的所有权转移至该企业的自然人出资者名下，即房产证上的产权持有者将从该独资企业变更为该企业的自然人投资者。该房产性质为非住宅，系自行建造，且过户过程将不涉及任何费用。

关于在特定情况下房产过户是否应当视为销售并缴纳增值税，公众的看法并不统一，具体差异体现在以下方面：

观点一:

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文附件一）第14条第（二）款明确指出：若单位或个人无代价地将无形资产或不动产转移给其他单位或个人，此类行为等同于销售不动产，除非该资产系用于公共福利或面向社会大众。据此，相关方需按照规定缴纳增值税。

观点二：

自然人作为投资人对于个人独资企业的债务负有无限连带责任；在36号文件中，所谓的“视同销售”是指“单位或个人无代价地将无形资产或不动产转移给其他单位或个人”；在本例中，个人独资企业的房产过户至自然人投资人名下，并不构成对他人无偿转让房产的行为，因此无需缴纳增值税。

问

上述观点哪种正确?

您是否需要了解，将个人房产转售给自设的个人独资公司，或者转给个人合伙企业中的某位合伙人，是否涉及增值税的缴纳问题呢？

若合伙企业将资产让渡给个别合伙人，必须遵循公允价值原则进行定价，否则其他合伙人将不会接受。反之，若某合伙人欲将资产转给合伙企业，亦需依照公允价值进行定价，否则该合伙人自己也不会同意。

个人独资企业与合伙企业作为经营实体的一种，需依照独立交易准则来缴纳增值税，同理，若非此情形，亦应遵循此规定。

转换视角来看，若个人独资企业进行财产转让，其投资人需依据经营收益来缴纳个人所得税；至于个人在转让财产时，则需根据财产转让收益来缴纳个人所得税。故此，当个人独资企业将财产转让给个人时，投资人亦需额外缴纳个人所得税。同时，还需承担土地增值税的缴纳责任。唯一可以免缴的是契税，这一政策由财税〔2018)17号文件规定，属于契税的减免优惠范畴。

个人独资企业在将房产转让给个人时，必须区分纳税规模，即小规模纳税人和一般纳税人，同时还要考虑房产是在营改增之前还是之后取得，因为这两种情况下的计算方式各不相同。