农民集体土地使用权规定及集体建设用地使用权出租相关探讨

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法律明文规定，农民集体拥有的土地，其使用权严禁用于非农业建设目的的出让、转让或出租；然而，对于那些依据土地利用总体规划和相关法律法规取得建设用地资格的企业，若因破产或兼并等特殊原因导致土地使用权发生合法转移，则不受此限制。

那么，是否意味着，集体建设用地使用权不能出租？

《最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要》内文明确指出：

集体建设用地使用权在一定条件下可以出租。

法官会议认为，

2004年对《中华人民共和国土地管理法》第六十三条进行的修订，在原则上明确指出农民集体拥有的土地使用权不得用于出让、转让或出租进行非农业建设。然而，依据国发(2004)28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的第二条第十项最后一段规定——“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇内的农民集体所有建设用地使用权可依法进行流转”——这一规定对集体建设用地流转进行了更为详细的规范。

据此，集体建设用地使用权符合法定条件的可以出租。

我国对集体建设用地使用权的出租实施的法律规范，其发展历程是从严格管控过渡到了逐步放宽。伴随着农村土地体制改革的不断深入，政策层面上也逐步显现出积极的导向和信号。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔2004〕28号文件中明确指出，在遵循规划要求的基础上，村庄、集镇以及建制镇内的农民集体建设用地使用权，依照法律规定，是可以进行流转的，这一规定为制度的创新和突破奠定了坚实的基础。

2019年对《土地管理法》的修订中，去除了原第六十三条内有关集体建设用地出租的禁止性规定，同时在第六十三条中加入了新的内容：那些被土地利用总体规划和城乡规划界定为工业、商业等经营性用途，并且已经依法登记的集体经营性建设用地，其土地所有权人有权选择以出让或出租等形式，将其交付给单位或个人使用。此外，双方还需签订书面合同，合同中需明确土地的边界、面积、开工时间、使用年限、土地用途、规划要求以及双方的其他权利和义务。这一修改意味着集体经营性建设用地的出租行为在法律上得到了官方的明确批准。

在执行集体建设用地出租的相关政策时，各地根据实际情况制定了相应的具体措施。以广东省为例，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》对出租的具体流程以及收益的分配等方面进行了详尽的规定。该办法明确规定，在集体建设用地使用权出租之前，必须对土地价值进行评估，并且将出租所得的收益纳入到集体资产的管理之中。在浙江德清和四川成都等地的土地制度改革试点区域，已经成功实现了诸如“在集体建设用地上建设并出租标准厂房”以及“租赁乡村旅游项目用地”等多种创新模式。

周军律师指出，集体建设用地使用权在满足相关法律规定的前提下，是可以被出租的。然而，在实际操作中，必须严格遵循规划管理、民主决策以及登记备案等规定。只有这样，才能防止因程序上的缺陷或使用目的的不合规，而导致租赁合同失去效力。

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