【土地出让纠纷】第7讲：集体建设用地的出让，为何总是无效？

今天我们分享《土地流转纠纷》第七讲：集体建设用地流转为何总是无效？

首先，我们需要了解我国关于集体建设用地使用权转让的相关规定。

集体建设用地出让规定经历了从“禁止出让”到“符合经营条件出让”的转变过程，这是一个复杂的发展过程。

正是由于过去的严格限制和现在相对开放的现状，一些集体建设用地的流转存在一定的缺陷。

当被征地存在固定户或发生土地纠纷时，集体土地的流转就容易出现问题。

如果我遇到问题该怎么办？

在集体建设用地流转时，一些单位为了提高效率或减少麻烦，可能会从集体建设用地流转合同的效力入手，引发集体建设用地流转合同效力纠纷。

因为一旦转让合同被证明无效，一切问题都迎刃而解。

因此，在集体建设用地纠纷中，合同效力是争议的一大焦点。

第一阶段：“绝对禁止”到“严格限制”

我们先来看看集体建设用地使用权流转的立法以及人们对“流转”态度的转变。

受限于土地所有权形式和国情，土地使用权在法律法规中有一些强制性规定。这些规定经历了从“绝对禁止”到“严格限制集体土地使用权流转”的过程。

这可以追溯到1987年实施的《民法通则》。

该法第八十条第三款规定，土地不得出售、出租、抵押或者以其他形式非法转让。

该规定明确禁止土地转让。

1988年通过的《中华人民共和国宪法第二修正案》将原第十条第四款修改为：任何组织或者个人侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地的，权利可以根据法律要求转让。

宪法的规定改变了原来严格禁止涉地权利的做法。

2004年，土地管理法又发生了变化。

当时的《土地管理法》第六十三条规定，农民集体组织所有的土地使用权不得转让、转让、出租用于农业建设。符合土地利用总体规划，依法取得建设用地的企业，但因破产、兼并等原因依法转让土地使用权的除外。

从这一规定可以看出，主要前提是严格限制集体建设用地权转让，但也有例外。

当然，必须把握一个大前提——土地使用权出让的土地必须符合土地利用总体规划。

第二阶段：“严格限制”到“逐步放松”

集体建设用地使用权流转的第二阶段是从“严格限制”到“逐步放宽”。

2000年以后，鉴于集体建设用地使用权有条件流转在我国很多地区已成为客观事实，司法实践中对2004年土地管理法第六十三条的理解存在不同意见。 。

这种分歧导致了司法机关对集体建设用地使用权对外转让效力的认定不同——当时的认定和裁判标准导致了同一案件的不同裁判。

自2004年《土地管理法》实施以来，国家开始从“严格限制”中“逐步放宽”集体建设用地使用权出让。

2013年，党的十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的规定》，进一步明确了集体建设用地进入市场的方式。此时，集体建设用地即可入市。

2019年，新土地管理法删除了旧法第四十三条：任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法使用国有土地。

第六十三条农民集体所有的土地使用权不得转让、出售、出租用于非农业建设。

新土地管理法与旧土地管理法有根本性的变化。

新《土地管理法》第二十四条、第六十三条、第六十四条、第六十六条，对集体经营性建设用地市场流转较原来作出了非常显着的变化。那么这些规定就结束了。 。

土地管理法长期以来禁止转让集体建设用地的规定已逐步得到体现。集体建设用地与国有建设用地同权、同价、平等入市的立法趋势，允许集体土地依法流转。

那么新土地管理法有哪些相关规定呢？

现实中，集体建设用地出让合同往往被认定为无效。为什么？无效的情况有哪些？

国家有相关规定。为什么我所在的地方有不同的规定？合理吗？

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