购房承诺与实际不符致税费大增，沪法院判三方担责

购房时，上家和中介均保证该房屋符合“满五唯一”条件，并属于“售后公房”，承诺可免除个人所得税和增值税。然而，在房产交易中心进行审税过户时，却揭示出该房屋既不符合“满五唯一”的条件，也不符合“售后公房”享受免增值税的优惠政策。因此，购房者不得不额外承担超过21万元的各项税费。近期，上海市宝山区人民法院审理完毕一宗涉及房屋买卖及中介服务合同争议的案件，依照法律规定，对卖房人、买受人以及房产经纪机构三方，根据各自责任程度，作出了各自承担约21万元税费的决定。

图源：东方IC

2020年12月，彭先生为了购买学区房，通过一家房产中介的服务，向倪阿姨推荐了一套被誉为“满五唯一”且可免除增值税的“房改售房”。

达成一致后，双方正式签署了《房地产买卖居间协议》。紧接着，彭先生与倪阿姨分别签署了《房屋买卖合同》及相关补充条款，对房屋的总价、支付期限以及支付方式进行了详细规定。另外，在《房屋买卖合同》中，倪阿姨明确承诺该房屋符合“满五唯一”的条件，并且属于“房改售房”类型。补充条款中规定彭先生需承担本次交易涉及的全部税费，倪阿姨亦再次保证所售房屋为售后公房，且符合“满五唯一”的条件。合同正式签署后，彭先生和倪阿姨均严格依照约定履行各自的责任，并且分别向房产中介机构缴纳了4.2万元和5.8万元的中介费用。

2021年4月，在办理房屋过户手续的过程中，税务机关经过审查，指出该房产不符合“满五唯一”的资格要求，并且不属于“房改售房”范畴，因此，买卖双方需额外支付个人所得税六万元及增值税超过十五万元，两项合计超过二十一万。

双方对于上述税费的承担问题产生了分歧，未能迅速达成共识。尽管彭先生已经支付了大部分房款，为了保障合同的顺利执行，他仍旧提前支付了相关税费。目前，彭先生已经成功登记为该房产的合法所有者。

房屋的性质与协商内容不符，这导致了税费超出预期。彭先生觉得，作为房屋的出售方，倪阿姨做出了不实的承诺，声称房屋是“满五唯一”且属于售后公房。同时，房产中介公司也没有尽到应有的责任，没有对争议房屋的性质进行彻底的调查，因此也存在一定的过失。彭先生为了捍卫自己的合法权益，决定将房屋的房东倪阿姨以及房产中介机构告上上海宝山区的法庭，并要求倪阿姨和房产中介公司对超出正常预期的税费损失给予相应的经济赔偿。

在庭审过程中，倪阿姨作为被告进行抗辩，她表示自己并不了解该房屋是否属于房改售房或售后公房。是被告的房产中介公司，在审查她提供的房产证附记时，发现了“房改售房、归并”等字样，便据此判断该房屋为售后公房，并认为这符合免征增值税的条件。因此，她依据房产证上的信息，承诺该争议房屋为房改售房。此外，买卖合同中明确约定的是成交价格，税费问题与她无关。在签署合同之际，该房产确为满五年年限，并且是倪阿姨所拥有的唯一住宅。然而，在交易环节中，由于另一处房产登记在她的名下，其房产性质由此变为“非唯一”。作为专业房产中介，被告公司未能主动核实房产的真实性质，因此存在失误。因此，本案中额外产生的税费，理应由原告和被告的房产中介公司共同承担。

被告的房产中介机构提出抗辩，指出额外的税费并非按照“满五唯一”标准应缴的个人所得税，也不是房屋作为售后公房所应承担的增值税。房屋未能达到“满五唯一”的要求，其原因是被告倪阿姨另行购买了其他房产，因此，这部分税费理应由被告倪阿姨来承担。“房改售房”与“售后公房”指的是同一事物。依据倪阿姨出示的房产证上所载“房改售房、归并”等信息，可以判定该房产属于“售后公房”。此外，我还多次与被告倪阿姨进行了核实。依照相关规定，“售后公房”享有免缴增值税的待遇。然而，在前往交易中心办理房屋过户和缴税手续的过程中，我们意外发现该房屋先前已有过交易，且已享受过增值税免征的优惠政策。因此，此次交易必须按照常规缴纳增值税。令人遗憾的是，前手在交易中涉及的事实并未被被告倪阿姨告知房产中介，且她也没有及时对产权证登记信息进行更正。因此，倪阿姨需承担此次交易中额外产生的税费；即便房产中介公司需承担相应责任，其责任也仅限于向原告彭先生收取的中介费4.2万元之额。

宝山法院审理后判定，首先，在个人所得税相关问题上，依据买卖双方所签署的房屋买卖协议，被告倪阿姨以书面形式保证该房屋满足“满五唯一”的要求，然而，在作出这一承诺之后，她却另行购买了另一套房产并完成了过户手续，致使该房屋在过户时不再符合“满五唯一”的条件，倪阿姨的这一行为显然违背了合同中的相关规定。尽管合同中规定个人所得税应由原告负责支付，但这需以房屋满足“满五唯一”的条件为前提，所预期的税额才成立。然而，由于超出了预期，那额外的6万元个人所得税理应由被告倪阿姨承担。

在另一方面，鉴于倪阿姨是房屋的所有权人，她理应对房屋的属性有更深入的了解，并且应当详实公开该房屋在之前的所有权变更历史，因此，在增值税相关问题上，倪阿姨应当承担相应的法律责任。被告的房产中介机构，作为一家专业的中介服务企业，清楚房屋的性质对此次交易中的税费有着至关重要的意义，然而，它并未前往房产交易中心进行深入核实，只是依据房产证上的信息便草率作出判断，这一行为直接导致了本起诉讼的产生，因此，被告房产中介公司在增值税这一问题上理应承担主要责任。彭先生在购置房产的关键环节同样有责任进行周密考察，并且面对超出双方预料的税费问题，在未与倪阿姨达成共识之前，便自行决定先行支付税费，这一决定直接导致了损失的产生，彭先生亦需承担相应的责任。故此，在全面考量本案的各个要素后，法院决定在被告房产中介公司已收取的双方中介费总计10万元的基础上，判令其向原告彭先生支付赔偿金6万元；同时，由被告倪阿姨承担赔偿原告4.5万元的责任；而原告彭先生则需要自行承担剩余的4.5万元。

综合来看，宝山法院依照法律判定，被告倪阿姨需向原告彭先生支付个人所得税六万元以上以及增值税四万五千元，两项合计超过十万元；同时，被告房产中介公司亦需赔偿原告增值税六万元；对于原告彭先生的其它诉讼要求，法院则予以了驳回。

案件宣判后，各方当事人均未提起上诉，该案一审生效。

法官说法：

在司法审判过程中，对于涉及房地产交易及中介服务合同纠纷的案件，常常出现当事人在签订合同时因疏忽或客观因素，导致在履行合同过程中产生超出原先预期的额外费用。这种费用往往对当事人是否继续履行合同产生显著影响，其承担方式需由各方当事人依据各自责任的大小进行综合评估。

在本案中，彭先生未能履行其应有的谨慎责任，倪阿姨未能真实透露相关信息，中介公司因专业能力不足且过于轻信卖家，加之其他多方面因素，导致税费超出预期。因此，各方均因自身存在的问题，根据各自过错的程度，承担相应的税费赔偿责任。因此，我们提醒在市场经济中的人们，特别是那些在进行房屋买卖这类巨额交易时，卖家必须公正地公开所售房产的核心信息，绝不能故意隐瞒关键细节；同时，买家也应履行自己的审慎责任，对可能影响交易的重大因素进行审查；若涉及第三方中介，这些专业机构在急于促成交易时，也绝不能忽视商品的真实属性，必须承担起实质性的审查职责。

新民晚报记者 郭剑烽 通讯员 胡明冬