我国房地产市场发展下，直系亲属间房产转让路径梳理

我国房地产市场在过去四十载迅猛扩张，曾助力经济增长。不少家庭在房价攀升中积累财富，购置了商铺、写字楼和住宅等不动产。然而，对于众多中国家庭来说，如何让房产在直系亲属间顺畅流转，以满足年轻一代的购房需求，成为一大难题。鉴于目前全国众多主要城市实施的购房限制政策，房产的流通自由性已不复存在，成为历史。

作者针对直系亲属间房产转移的途径这一议题，对《物权法》、《继承法》、《税收征收管理法》等相关现行法律法规和政策文件进行了细致的整理，同时，作者还亲自前往房产管理局、不动产登记中心等相关部门进行了现场考察。本文将选取中国家庭发生的真实案例作为研究对象，以成都市房产（包括住宅和商铺）的转让实际操作为研究起点，对直系亲属间房产转让的具体交易流程进行细致剖析，并探讨不同交易路径所涉及的税务负担。

一、直系亲属之间房产转让的合法路径

直系亲属包括那些与自己有直接血缘或婚姻联系的人，比如配偶、双亲（包括公公婆婆和岳父岳母）、儿女、祖父母（包括外祖父母）以及孙辈（包括外孙辈）及其配偶。在直系亲属间进行房产的转移，可以通过买卖、无偿赠与、遗产继承或是“先赠与后买卖”等多种途径实现过户。那么，这些不同的交易途径各自需要满足哪些条件呢？本文将对此进行深入剖析。在买卖行为之外，亲属间的联系构成了本文探讨房产转移的核心条件，除非有特别说明，接下来的论述将始终以直系亲属的法律地位为出发点进行。

(一) 通过买卖完成房屋权属转让

产权转让的基本途径是进行交易。在商铺交易方面，相较于住宅，其交易更为灵活。目前，中央和地方政府尚未制定针对商铺购买的限制性政策，也无需购房人拥有与购买住宅相同的资格。然而，住宅交易则受到诸多约束。鉴于全国多数大中型城市对住宅实施了限购措施，购房者必须先取得相应的购房资格，才能完成产权的转移手续。直系亲属间的房产交易，即便存在亲属关系，也必须接受购房资格的审核。

当前，我国众多大城市的限购措施正逐步加强，使得房产的转手过程愈发复杂。对此，笔者对北京、上海、广州、深圳这四大城市的核心限购政策进行了简要汇总，具体内容详见表格。

表一：四大城市主要限购政策一览表（节选）

观察上表可以得知，在住宅交易过程中，对购房者的户籍状况、社保缴费情况以及购房数量设定了严格的限制条件。若其中任何一项条件不满足，都将使得购房者无法完成购买行为。

成都市的限购政策因为行政区划也就是所在区的不同而存在差异。以成都市天府新区为参照，购置住宅需同时符合两项要求：一是满足户籍或社保条件，可选择其中一项，即拥有天府新区户籍，或者在天府新区稳定工作并持续缴纳社保满24个月；二是关于购房数量限制，对于本市户籍且家庭成员两人或以上，在全市范围内已拥有不超过一套自有产权住房的家庭，可购买两套房产；而对于本市户籍的成年单身居民家庭，若在全市范围内没有自有产权住房，则限购一套房产。若购房者的户口或社保关系不在天府新区，而是位于成都高新区，亦或是已在其他区域购置了两套住宅，则不得在天府新区购置住宅。

(二) 通过赠与完成房产转让

直系亲属之间能够通过赠与的方式实现房屋产权的转移。与买卖交易不同，在直系亲属之间进行赠与时，无需对购房资格和已拥有的房产数量进行审查。然而，赠与的双方必须按照主管部门的规定，提供能够证明他们直系亲属关系的合法文件，例如户口簿、公证文件，或者由派出所出具的直系亲属关系证明。由此可见，亲属关系的证明对于赠与行为至关重要。

(三) “赠与+买卖”模式转让房产的可能性

所谓“赠与+买卖”这一操作方式，意指在直系亲属间进行房产转移时，采取部分赠与与部分买卖相结合的方式来完成。这种模式是否真的能够实施呢？经过笔者对成都市房管局以及成都市天府新区不动产登记中心的实地考察，发现这种模式确实具备可行性。

图一：“赠与+买卖”模式图

我们简单举例如下：

如图一所示，父亲A名下拥有一套150平方米的住宅，目前计划将该房产转交给C。为此，A采取了分两步走的转让策略：首先，A决定将房屋中的50平方米无偿赠予儿子C，赠与完成后，房屋产权将重新分配为A持有100平方米，C持有50平方米，两人共同拥有该房产。随后，A又将剩余的100平方米以买卖方式出售给C。完成过户登记后，该房产将完全归C个人所有。这样一来，房产逐步实现了由A向C的转让。

“这种‘赠与+买卖’的模式有哪些优点？它在实际操作中是否具备应用的可能？假如是通过买卖直接完成房产过户的，那么接受房产的人必须满足购房的条件。如果不符合条件，那么在直系亲属之间，可以先通过赠与的方式完成过户。在赠与的过程中，相关部门不会对受赠者的购房资格进行审核。如图所示，C在接受赠与之后，该房产将变为A和C共同拥有。”若C未来继续从A手中购置剩余的100平方米房产，鉴于C已是该房产的共有人，相关管理部门将不再对C的购房资格进行审核。相较之下，直接购置房产对购房资格的审查更为严格，“赠与+买卖”这一方式在法律层面成功绕开了无法过户的难题。因此，这成为了直系亲属间合理规避购房资格审核的一种有效转让途径。

此外，即便在房产赠与时能够减少税收，然而在后续的出售过程中，仍需承担相当数量的税费。鉴于此，若预计资产未来将再次出售，采用“赠与+买卖”的组合策略，不仅能巧妙规避购房资格的审查，还能显著降低税收负担。尽管这一流程相对复杂，但无疑减少了经济成本。从某一层面来看，这确实是一种高效的房产交易手段。

应当特别指出的是，此处所讨论的是“先赠与后买卖”的模式，而非“先买卖后赠与”的模式。其理由显而易见，赠与行为理应排在买卖之前，若采取“先卖后赠”的方式，购房资格的审查仍旧不可避免，这样一来，就丧失了将两种方式结合使用以规避限购政策所带来的实际意义。

(四) 通过继承方式完成房屋转让

若房产转让是通过继承方式实现的，那么必须在继承事宜发生后，进行房产的过户手续。在此情况下，受让人无需拥有购房资质或受到购房数量的限制。财产的继承，在直系亲属之间，可以通过法定继承以及遗嘱继承这两种途径来完成。

1. 法定继承

依据《继承法》第十条的规定，对于“法定继承”的相关内容明确指出：遗产的继承需遵循以下顺序：首先，配偶、子女、父母享有继承权；其次，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母位列第二顺序。继承活动启动后，优先由第一顺序的继承人进行继承，而第二顺序的继承人则不参与继承。若第一顺序的继承人不存在或无法继承，则遗产将由第二顺序的继承人继承。在遵循“法定继承”原则的前提下，继承顺序需遵循先一级后二级的规则。比如，若房产为祖父母所有，且父母依然健在，孙子便不能直接继承该房产，继承权应转至祖父母的配偶、子女或其父母手中。若同一继承顺序中存在多个继承人，这些继承人还需按照各自份额进行继承。

2. 遗嘱继承

依据《继承法》第十六条的条款内容，公民有权按照法律规定设立遗嘱，对个人财产进行处置，并且有权指派遗嘱执行人。此外，公民还有权通过遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的单一成员或多个成员继承。至于房产，同样可以通过遗嘱继承的方式进行转让。鉴于遗嘱继承的庄重性质，我国对遗嘱继承实施了严格的规定，诸如：公证遗嘱需遗嘱人通过公证机构进行办理；自书遗嘱则要求遗嘱人亲自书写并署名，同时注明具体年月日；代书遗嘱则需有两名或以上见证人在场见证，由其中一人负责代为书写，并注明年月日，同时代书人、其他见证人及遗嘱人均需签字。在实际操作中，房屋管理部门通常依照公证机构所提供的公证书来处理房产的过户事宜。考虑到遗嘱生效的条件相当苛刻，我建议最好是在公证员的协助下，由公证机构来制作公证遗嘱，力求最大限度地保障遗嘱的效力，从而避免因遗嘱效力问题而引发的财产分割纠纷。

3. 继承的开始

在我国，继承权的产生是以继承人的去世或被正式宣布死亡为起点的。故此，无论是依照法律规定还是根据遗嘱进行继承，都必须在继承开始后才能进行房屋产权的转移。与此相对，若是在被继承人依然生存的情况下，继承行为是无法立即完成的。所以，继承实际上只是一种未来可能实现的产权转让方式。

二、每种转让路径所涉税务成本分析

尽管直系亲属之间进行房产转移，可以采取交易、无偿赠送、遗产继承或“先赠后卖”等多种合法途径，不过，每种途径所涉及的税务负担却有着显著的差别。在遗产继承的情形中，不论是商业用途的商铺还是居住用途的住宅，继承人仅需支付少量的登记手续费，而无需承担任何税款。本文将依据国家相关法律与政策，选取成都市住宅与商铺的转手交易为案例，对其中涉及的税务费用进行深入剖析。同时，本文将重点关注住宅与商铺在交易、赠与以及“先赠与后买卖”等多种交易模式下的税务成本问题。

(一) 房产买卖税收政策简析

1. 买卖房产的基本征税情况概览

房屋交易涉及多种税收，是纳税范围最广的途径之一，所以在探讨其他交易方式的税务负担时，我们必须对房屋交易涉及的各类税费、税率以及计税标准进行全面的了解。这样，在对比分析其他交易方式的税务成本时，我们的研究将更加科学和清晰。依据国家及四川省成都市的相关税收政策，我们对房产转让涉及的税费种类、税率、计税依据等进行了系统的整理，具体内容详见表格。

表二：房产买卖税收政策一览表

观察上表可知，在税收相关方面，这两类房产的主要不同之处在于，商铺需缴纳相对较高的土地增值税。具体到税率层面，商铺的整体税率显著高于住宅。此外，住宅持有年限的不同，还可能导致增值税的征收与否有所区别。房屋面积大小、家庭拥有的房产数量等因素，均会对税率产生显著影响。

2. “全额”与“差额”的选择？

依据表二，税收的计算依据上存在“全额”与“差额”的区别。“全额”一词代表的是房产在此次交易中所有费用及额外支出之和，即该房产本次转手的整体成本，是计算契税的重要依据；而“差额”则是指从本次交易中获得的全部费用扣除购买房产时支付的费用后剩余的部分，即两次交易成本之间的差额，这一计算方式主要用于土地增值税及个人所得税的计算。

那么“全额”与“差额”应当如何选择呢？以个人所得税的计算为例，依据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发108号）的相关规定，纳税人可以：一、凭借购房合同、发票等有效文件，在税务机关审核通过后，可以从其转让所得中扣除房屋的原价、转让过程中缴纳的税费以及相关合理费用，以此扣减后的差额作为计税的基准；或者二、若纳税人未能提供完整、准确的房屋原值证明，导致无法准确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以依照《税收征收管理法》第三十五条的规定，按照房产的市场价格（全额）对其进行核定征税。需要注意的是，商铺的增值税计算必须依照差额计税的原则进行，而对于其他税种，则只能选择其中一种计税依据进行操作。一旦作出选择，就应确保在计算过程中始终保持一致。这一原则可以称为“依据恒定”理论，在后续的计算过程中，我们将严格遵循此原则。此外，根据前面的分析，是否能够提供原始购房发票以及核查房屋差价，是决定选择“全额”还是“差额”计税的关键因素。在实际操作过程中，税务机构将权衡“全额”和“差额”两种计算方式所得的金额，并依据“取低不取高”的原则来确定应纳税额。

(二) 在数学模型下的涉税成本分析

中国家庭在获取房产时，不论是通过何种途径取得，都有可能在将来实现房产的二次（对外）转售。鉴于资产的流动性，本研究将采用假设案例作为分析基础，并将未来可能产生的税费纳入本次交易的成本考量。在接下来的分析中，我们将依据表二所列的计税方法，构建一个数学模型，全面对比不同交易途径下的税收负担。

依据表二中的数据，在计算过程中，我们设定了“拥有住宅超过五年”、“该住宅为家庭唯一居住场所”等限定条件。这些条件的设立旨在探寻税收负担最低的计算途径，因此，本文所构建的模型可以被称为“税务最小化模型”。

1. 假定数学模型

祖母甲名下拥有两处物业，其中一处在成都市天府新区（成都直管区）的商铺，占地120平方米；另一处在同一区域的住宅，占地150平方米；这两处物业均位于四川省成都市天府新区。目前，甲计划通过合法途径将这两处物业转给其直系孙子乙。孙子乙接手后将拥有三套住宅和首间商铺，这些均属于其家庭财产。

如图二所展示，甲在2005年首次购置房产，所购商铺或住宅的成交价为100万元；而在2018年，甲将房产转手，成交金额达到了200万元；在此次转让之际，该房产已被甲持有长达13年之久，符合持有年限超过五年的条件。乙方的转让时间定在2028年，届时住宅的售价预计为500万元；鉴于实际情况中商铺价格的上涨幅度并不显著，我们预估转让时的价格为300万元。具体包括房屋转让的时间点、售价以及两者之间的差额等详细信息，请参考下方的图表。

图二：转让时间及价格设定图

2. 通过买卖的税收成本

(1) 买卖住宅的税费成本分析

依据表二数据及前述模型分析，若住宅持有时间超过两年后进行交易，则无需再缴纳增值税及其相关税费。此外，鉴于房屋产权的转移，交易双方均无需缴纳印花税。因此，住宅买卖过程中仅需考虑卖方的个人所得税以及买方的契税。我们采用全额计税法，具体计算结果详见表格。

表三：住宅买卖计税表

单位：万元

显而易见，本次交易中买卖双方需共同承担的税费总额达到八万元；若未来再次转手，原买家（届时成为卖家）还需额外支付五万元的个人所得税。鉴于此次交易是在直系亲属之间进行，我们必须综合考虑买卖双方的税务负担；将两次纳税金额相加，总计达到十三万元。

特别需要指出的是，在目前的转让过程中，我们必须对买卖双方的税务负担进行核算。而在未来的转让中，我们只需关注未来卖方（即当前买方）的税务成本。至于未来买方应缴纳的税额，这并非本文所要讨论的内容。接下来的分析将依照这一逻辑进行。

(2) 买卖商铺的税收成本

依据表二所示，商铺在增值税及其附加的计算上采用的是差额方式，然而在个人所得税及土地增值税的计算上，则可采取全额征税的方法。因此，商铺的买卖所需缴纳的税费应参照下表进行。

表四：商铺买卖计税表

单位：万元

从表四中可以看出，在本次商铺交易过程中，买卖双方总共需要缴纳的税费达到了29.8万元；而对于未来将要出售的商铺，卖方需要缴纳的税费则是32.75万元。在此过程中，土地增值税成为了商铺转让环节的主要纳税项目。将这两次纳税的成本加总，总共需要支付62.55万元。

3. 房产赠与的涉税成本分析

在前述模型中，关于房屋赠与的税收计算如下：

(1) 关于住宅赠与的交易成本

在赠与行为中，房屋产权转移仅需缴纳契税，其他税费均可豁免。然而，若赠与后房屋再次转手，卖方在个人所得税的核算上需以本次出售价格减去首次购买价格的差额为基础进行计算，其余部分则需以房屋总价为依据进行征税。具体住宅赠与的应纳税额，请参照下表所示：

表五：住宅赠与计税表

单位：万元

依据该表格所示，住宅赠与所涉及的总税费达到了6.2万元。若在获得赠与后的第五年将房产再次出售，转让者需缴纳的税费为80万元，将此数额与前述税费相加，总纳税额便达到了86.2万元。

与表三相对比，住宅在买卖之后再次转手的税务负担，考虑到赠与后转手需承担较高的个人所得税，整体税务负担仍然低于直接买卖方案。相较之下，目前选择通过买卖而非赠与手段进行住宅产权转移，能显著减少将来个人所得税的缴纳金额。

(2) 关于商铺赠与的交易成本

商铺的赠与与住宅赠与相同，均不计入转让者的增值税及其相关附加税、个人所得税以及土地增值税。若未来再次出售，则需缴纳上述提到的各项税费，具体情形如下：

表六：商铺赠与计税表

单位：万元

如表格六所示，若涉及商铺的赠与，双方需承担的税费共计6.2万元。若商铺未来被转手，卖方需缴纳的税费至少为75.35万元。将这两次税费相加，总纳税额将达到81.55万元。

相较于商铺在买卖后再次进行转让的情况，若是在赠与阶段，可以节省23.6万元的税费；然而，若是在未来再次进行出售，对两次转让进行综合比较，“买后再售”的方式相较于“赠后再售”，能够节省23.65万元的税费，差距较为显著。在商铺的征税项目中，个人所得税占据主要地位。不过，个人所得税的计算是以房产增值额度为依据的，若增值额度不高，那么个人所得税的数额也会相应降低。若商铺价值显著攀升，需缴纳的个人所得税亦将显著增加。鉴于此，我们提出，在预计商铺增值幅度有限的前提下，选择赠与过户方式可能更为经济实惠。

4. “赠与+买卖”模式实现住宅转让的税务成本

在“赠与+买卖”的操作方式中，赠与或买卖的部分既可以是整栋房屋，也可以是房屋的一部分。于是，问题来了，究竟赠与和买卖的比例如何设定才能达到更低的税收负担呢？是否存在一个赠与或出售的“临界点”呢？我们将以住宅为案例（商铺的分析方法与此相同），展开深入讨论。

考虑资产未来的流通性，我们假设：

表七：赠与部分计税表

表八：买卖部分计税表

图三：房价上涨时，x与y的关系图

图四：房价下跌时，x与y的关系图

上述分析表明，在直系亲属间实行“赠与加买卖”的安排时，决定赠与份额时需充分考虑房价的波动幅度。尽管我国目前住宅价格持续攀升，但这并不代表未来房价将持续高速增长。回顾历史，在房地产发展历程中，房价也曾出现过短期的下降现象。因此，在决定赠与的恰当比例时，关键在于选择“赠与与销售相结合”的策略，这是纳税人实现税收合理减免的核心考虑因素。

三、在考虑税务成本的前提下，择优选择房产转让最佳路径

经过上文的分析，我们可以看出：

住宅方面，短期内通过赠与过户能够帮助赠与方减少税收负担。然而，从长期视角分析，若再次转手，则可能面临较高的个人所得税，故而赠与并非最佳的节税手段。至于商铺，在房产赠与阶段，赠与方相较于出售，可以免除增值税、个人所得税以及土地增值税等多项税费，从而实现显著的税收节省，显得更为划算。即便未来再次转让，所需缴纳的税费也相差不大。需注意的是，住宅与商铺的价格涨幅存在显著差异。因此，在处理住宅的转让事宜时，个人观点认为，目前最适宜的方式是进行买卖过户；至于商铺的转让，则更推荐采用赠与过户的方式。

房价的变动错综复杂，难以预料，其涨幅亦起伏不定，即便是经验丰富的经济学家也难以准确预测其未来的涨跌幅度。税收政策作为国家调控房价的关键手段，正经历着不断的调整，部分学者甚至提出应征收房产税、遗产税等新税种，然而，未来究竟会征收哪些税种，仍充满变数。因此，我国税收体系在将来必将经历变革。此外，尽管表格对纳税主体进行了细致划分，但人们通常依据“羊毛出在羊身上”的原理，将纳税责任巧妙地转移给购买者。至于具体应缴纳多少税，这需依据实际情况来决定。因此，本文所提出的推理，实质上仅是理想状态下的数学模拟，从某种程度上讲，仅能作为一种参考。针对具体问题，需进行细致的分析。在房产转让之前，作者建议全面考量税务开销、购房资质、亲属关系的确认以及继承条件等要素。同时，应结合具体状况，挑选出最为理想的资产转移途径。

宋玲玲       国浩成都办公室合伙人

唐玉川       国浩成都办公室律师

张万华       国浩成都办公室实习生

附注：

本文所提及的法规、政策、计税标准以及税率等，均依照2018年8月20日之前的国定为准绳，未来亦不排除因政策法规的变动，数据可能产生变动的情况。在具体应用过程中，应以最新的法律法规为准。

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条明确规定，若纳税人出现以下任一情况，税务机关便可以对其应纳税额进行核定：

（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；

（二）依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；

（三）擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；

尽管已经设立了账簿，然而账目显得杂乱无章，或者成本相关资料、收入证明、费用证明存在缺失，导致无法进行有效的账目核查。

（五）若产生纳税责任，却未在规定时限内完成纳税申报手续，税务机关已责令其在指定时间内完成申报，但若超过期限仍未进行申报的；

（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

国务院税务主管部门负责规定确定应纳税金额的具体步骤与措施。