现款支付签房屋买卖合同，房子却未必属你？关键在这

你现款支付

手握房屋买卖合同

房子可能依然“不属于你”

关键在于

是否办理不动产登记

（图源网络 侵删）

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2021年9月，张某与一家房地产开发企业达成了《商品房买卖合同》，购置了该公司持有的401号住宅，并已支付了总计382654元的购房款。随后，该房地产企业将《商品房买卖合同》在房产管理部门进行了备案，并登记在张某的名下。到了2022年9月，张某又与李某签署了《房屋买卖协议》，商定以30万元的价格将上述401号房产转售给李某。李某已向张某支付了购房款中的25万元，余下的5万元则约定在交付钥匙时一并结清（截至本案立案，相关房屋尚未完工）。到了2024年5月，法院应案外债权人张某的执行申请，作出了对401号房产进行预查封的裁定。随后，李某向法院提起诉讼，旨在请求撤销该执行裁定，并判决涉案房产归其合法所有。

02

法院审理

法院审理过程中，认定本案的核心争议在于李某对于涉案房产是否拥有能够抵御强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定，不动产所有权的设立、变更、转移以及终止，一旦依照法律规定完成登记，即产生法律效力；若未进行登记，则不具备法律效力，除非法律有特别规定的情况。在本案中，某房地产公司与张某签署的《商品房买卖合同》以及李某与张某达成的《房屋买卖协议》均符合法律规定，有效成立。然而，这些协议仅具备债权性质，不具备引发物权转移的法律效力。李某与张某双方均未进行不动产产权变更登记，因此未能获得物权。涉案房屋已由法院根据已生效的判决进行预先查封，李某无法凭借与张某签订的《房屋买卖协议》来抗辩法院的生效判决，因此，李某对于该房产并不拥有能够抵御强制执行的民事权益。最终，法院对李某提出的诉讼请求予以了驳回。

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法官说法

张某与某房地产公司、张某与李某签订的房屋买卖合同是否有效？

依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定，若涉及设立、变更、转让或消灭不动产物权的合同，合同自成立之日起即具有法律效力，除非法律有特别规定或当事人另有明确约定。若未进行物权登记，这一情况并不会对合同的效力产生影响。张某与该房地产公司所签订的《商品房买卖合同》，以及与李某达成的《房屋买卖协议》，均体现了双方的真实意愿，并未违背相关法律法规的强制性条款，也未触犯社会公共道德。尽管这两份协议尚未完成物权登记手续，但它们依然具备法律效力。

签了买卖合同，房子就是李某的吗？

合同与物权的效力有着根本的不同。合同效力源于当事人自主意愿所形成的债权联系，只要合同一旦达成并满足法律规定的生效条件，双方当事人便拥有了要求对方履行合同约定的权利。例如，张某与李某达成协议后，李某便有权依照合同规定，要求张某协助办理不动产过户手续。相对地，物权效力则是通过登记作为公示方式，直接影响到物权的归属问题。张某与李某之间的合同虽然有效成立，但鉴于房屋过户登记尚未完成，李某尚未取得该房屋的所有权。在执行过程中，该房屋已被预先查封，李某无法直接对房屋所有权提出主张。尽管张某与李某的买卖合同符合法律规定，但由于未完成过户登记手续，李某并不能成为房屋的合法所有者。在此情况下，李某只能依据合同，向张某提出违约索赔，并要求相应的损失赔偿。

已办理“网签备案”的商品房可否被司法查封？

依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的第十五条内容，以下几种房屋即便尚未完成所有权登记，法院仍可实施预查封措施：一是对于作为被执行人的房地产开发企业，若其已取得商品房预售许可证但房屋尚未对外销售；二是被执行人购置的，已由房地产开发企业完成了房屋权属初始登记的房产；三是被执行人购置的，已办理了商品房预售合同登记备案或商品房预告登记的房产。在本案中，该房产已登记在张某名下并完成备案，故当张某的债权人提出执行申请，法院便具备了对该房产实施预先查封的权力。

如何规避这种风险？

购置住宅后，应迅速向房产登记部门提交申请，进行住宅的“预告登记”手续。一旦满足登记发证的各项要求，便应尽快申请领取不动产权证书。所谓的住宅预告登记，是指在房产登记部门对已购住宅进行预先记录，以保障购房者未来物权的一种登记行为，同时也是对购房者权利要求的一种记录方式。购房者在完成预告登记之后，作为该不动产的权利主体，对于后续与预告登记内容一致的处分行为，享有一定的排他性效力。未经购房者同意，若开发商对同一不动产再次进行处分，将不会产生物权上的法律效力。特别是在开发商面临破产的情况下，这种排他性效力能够有效阻止他人干预，从而保障购房者的权益得到实现。预告登记完成之后，自不动产登记可启动之日期起九十日内若未提出登记申请，该预告登记将自动失效。买方在完成预告登记后，理应迅速提出正式登记申请，绝不能误以为仅完成预告登记便可以安心无忧。唯有取得正式的不动产登记证书，方为具有最高排他性的“物权证明”。