买的二手房被卖家抵押银行，银行能否享有抵押权？法院判了

购自他人的二手房却遭原业主抵押给金融机构，那么金融机构是否能够对该房产拥有抵押权？近期，江苏省南通市通州区人民法院审理了一起类似的案件，并最终裁定金融机构无权获得该房产的抵押权。

2018年7月，李某与王某签订了一份买卖合同，将所购通州区某小区的一套住宅转卖给王某。到了同年12月，王某已全额支付购房款并搬入该住宅。次年1月，李某在获得房屋的不动产权证书后，将证书正本交由王某保管，而双方尚未完成房屋过户手续。

李某随后以挂失手段重新申领了不动产权证书，并利用该证书在南通的一家银行申请了超过180万元的抵押贷款。贷款期限届满，李某未能按期归还贷款，南通那家银行因此向法院提起诉讼，要求李某偿还剩余的贷款金额，并确认银行对涉案房屋拥有抵押权。

在审理过程中，王某提出申请，希望成为诉讼中的第三人。他声称，涉案的抵押房屋已经由他购买并实际拥有和利用，而李某并无处置该房屋的权力。银行在办理抵押手续时，并未对房屋进行实地调查，未能履行应有的谨慎审查义务，因此无法合法获得抵押权。

通州法院审理后认定，王某自2018年起已全额支付房款并入住该房屋，从而实际拥有了占有、使用、收益等权利。即便李某获得了不动产权证书并将其交由王某保管，李某在法律上仅是名义上的产权持有者。由于房屋的登记信息与实际状况不符，李某将涉案房屋再次抵押的行为，构成了无权处分。

银行，作为一家专业的金融机构，在接收抵押物时未对涉案房屋进行实地勘查，这一行为违反了《中华人民共和国商业银行法》以及《个人贷款管理暂行办法》中关于商业银行对抵押财产进行审查的相关规定。银行未能履行其应有的审慎注意义务，其行为未满足善意取得的条件，因此无法获得涉案房屋的抵押权。鉴于此，法院最终驳回了银行关于确认其享有抵押权的诉讼请求。

【法官说法】

专业金融机构接受抵押时，应对抵押物的权利情况进行实质审查

银行，作为一家专业的金融机构以及贷款业务的执行者，在办理抵押手续时，相较于一般民事主体，必须履行更为严格的谨慎注意义务。银行不能仅仅因为对不动产登记簿公信力的信任，就轻率地认定相关方为善意。

依据我国《商业银行法》及《个人贷款管理暂行办法》的相关条款，银行在审查登记簿等文件资料时，必须确保其形式真实性。同时，银行还承担着通过实地勘查等手段对抵押物进行实质性审查的责任。若未能履行此义务，银行将无法被视为善意第三方，亦无法获得抵押权。

法官指出，公民在申请贷款时必须秉持诚信，真实反映担保物的所有权情况。此外，在涉及房屋买卖等不动产权利转让的过程中，买卖双方都应迅速完成产权的变更登记。如此一来，可以防止因登记信息与实际状况不符，导致原权利人凭借在登记簿上的身份继续行使物权，从而给自己带来损失。