2022年龙湖、万科物业上市，物管行业竞争格局将咋变？

2022年注定是改变物业竞争格局的一年。

今年初，龙湖和万科这两家先前表示不会拆分物业独立上市的企业，相继变更了策略，其旗下的物业平台龙湖智创生活和万物云分别在1月和4月向香港交易所递交了上市申请文件。这一举动预示着，在物业企业上市的竞争格局中，将有两家“巨头”同步进入，它们对物业行业的发展将产生何种影响？

龙湖智创生活与万物云分别在今年的1月及4月向香港联合交易所递交了其上市申请文件。图源：IC photo

物管企业竞争格局将出现明显改变

万物云与龙湖智创生活的加盟，必将对当前物业管理行业的竞争态势产生深远影响，并有可能重新塑造这一领域的竞争版图。

根据克而瑞物管的统计数据，在2021年公开的年度在管面积中，共有49家上市物业管理企业。其中，在管面积超过1亿平方米的物业管理企业有16家，而超过平均规模（1.10亿平方米）的企业则有14家。碧桂园服务的物业管理规模中，不包含“三供一业”相关服务的部分，其管理面积大约为7.66亿平方米，这在目前上市的物业管理企业中位居首位；而雅生活服务、保利物业以及绿城服务的管理面积也都超过了3亿平方米。

根据万物云的招股说明书，到了2021年12月31日，万物云负责的住宅和商业企业物业的建筑面积大约是7.85亿平方米。具体到住宅物业，万物云管理了2823个住宅项目，这些项目的建筑面积总计约为6.6亿平方米。

龙湖智创生活的在管面积已超过2.5亿平方米，这一规模不容忽视，同样位于行业前10名，稳居第一梯队。特别值得关注的是，在人均在管面积这一指标上，龙湖智创生活更是处于行业领先地位。沙利文报告揭示，2020年龙湖智创生活在物业管理服务公司的排名中独占鳌头，其人均创收高达34.66万元，人均在管建筑面积更是达到了9300平方米，均位居中国前十大物业管理服务公司之首。

从营业收入的角度分析，碧桂园服务和万物云在管理面积方面均位列前茅，彼此间的竞争愈发激烈。2021年度，碧桂园服务的营业收入达到了288.4亿元，而万物云的营业收入为237.04亿元，这两家公司是目前市场上唯一营收超过200亿元的物业管理企业。

除此之外，2021年度，雅生活服务、绿城服务、保利物业以及招商积余等物业管理企业均实现了超过百亿元的营收成绩。同样，龙湖智创生活的营业收入在2021年也实现了显著增长，达到了111亿元，成功跻身营收超百亿元的行列。

观察净利润这一指标，2021年，万物云实现了约17.14亿元的净利润；龙湖智创生活的净利润达到13.2亿元，其15%的净利率展现出明显的优势。根据克而瑞物管的统计数据，2021年，共有6家上市物业管理企业净利润超过了10亿元；在这之中，碧桂园服务的净利润高达43.49亿元，稳居首位。

从企业规模到营业收入、盈利能力等关键指标衡量，万物云与龙湖智创生活的加入无疑将重塑上市物业管理企业第一阵营的竞争态势，同时，这些行业龙头之间的竞争也将变得更加白热化。

2021年度已上市的物业管理企业所管理的总面积（单位：亿平方米）。资料来源：克而瑞物业管理研究。

万物云、龙湖智创生活发展模式不同、优势各异

在细分物业领域，万物云的优势体现在住宅物业的管理规模上，并且，公司已经完成了从“物业服务商”到“城市服务商”的角色转变。去年11月，万科董事会主席郁亮在解释为何选择在此时将物业板块万物云独立上市时指出，这是因为万物云已经成功塑造了城市服务商的形象。

据了解，万物云集团下辖万科物业、万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七个业务分支，其中万科物业、万物梁行、万物云城这三家更是被誉为万物云的核心支柱。在去年10月，万科集团的一名合伙人兼万物云的首席执行官朱保全对万物云的发展战略进行了阐述，他表示，万物云旗下的住宅类物业应专注于提供高品质的服务，并将增长速度控制在30%以下；至于商业类物业，增速应介于30%至60%之间；而城市类物业的增长速度则应超过60%。

龙湖智创生活的优势不仅体现在物业管理方面，更在于其独特的商业运营管理能力。至2021年末，龙湖智创生活已为61家购物中心提供商业运营服务，管理总面积高达594万平方米。在已上市及待上市企业中，其商业运营管理规模位居第二，展现出明显的规模优势。

至2021年末，龙湖智创生活通过商业运营和物业管理服务实现了25亿元的收入，其毛利率高达34.2%。商管业务的毛利率较高，对龙湖智创生活的整体毛利率水平产生了积极影响。回顾2019年至2021年，龙湖智创生活的毛利率分别为29.2%、27.5%和26.6%。相比之下，万物云在这一指标上的表现相对较弱。在2019年至2021年期间，万物云的毛利率分别达到了17.7%、18.5%以及17.0%。

由此观察，龙湖智创生活服务显著优势体现在“物业+商管”的双重引擎模式。克而瑞物管点评指出，相较于同等级别的总管理面积物企，龙湖智创生活服务的营业收入和净利润均保持领先地位，凸显了其商管业务的高收益特性。

在当前的香港股市资本市场上，“物业与商业管理相结合”的模式更受投资者喜爱，诸如宝龙商业、华润万象生活、中骏智慧商管等企业便是例证。克而瑞物管对此评论道，那些在商管领域表现卓越的企业，其估值普遍高于一般物业企业；例如，华润万象生活的估值（市盈率）曾一度超过百倍；而龙湖智创生活，作为依托于龙湖集团的领先“物业+商管”服务公司，其未来的估值前景同样备受瞩目。

优异外拓能力为未来发展提供动力

从第三方拓展能力这一维度来看，万物云与龙湖智创生活在其物业管理公司的表现尤为突出。根据万物云的招股说明书，在2019年至2021年期间，其住宅业态的基础物业管理面积中，有大约42%、43%和51%的份额来自第三方。同样，在2019年至2021年的前三个季度，龙湖智创生活的住宅物业服务中，来自第三方的在管面积从38.2%上升至59.8%。

上市物管企业的外拓实力在资本市场上备受重视。在上市前夕，龙湖智创生活大举收购了美好幸福物业、亿达服务、楷林商服以及九龙仓集团内地物管资产等，同时特别关注了整合后的毛利率增长。以美好幸福物业的收购为例，龙湖智创生活通过整合，成功将管理毛利率提升至26%。

值得关注的是，龙湖智创生活服务的购物中心项目遍布于一二线城市，共计54个，占地面积高达440万平方米，其中在一二线城市的管理面积占比高达91.1%。去年11月，万物云推出了“百城千街计划”，该计划旨在全国100多个城市的288条街道中提升万科物业的市场份额至25%以上。预计到2021年年底，这一数字将增至300条“高浓度”街道。在未来3年内，万物云的核心业务板块，包括万科物业、万物梁行和万物云城，将携手实现“百城千街”的宏伟目标。

总体而言，在传统住宅物业管理领域，万物云保持着显著的优势，其拓展能力尤为出色，并且已经实现了从“物业服务商”向“城市服务商”的角色转变；而龙湖智创生活在商业运营管理方面具有明显优势，其盈利能力亦十分显著。

这两家行业领军物业管理公司的上市，将如何为物业管理领域注入新的活力与变革，这一点备受瞩目。