干货：新项目进驻，物业要做哪些工作？【绿城物业】

1、交货前工作

（1）物业管理团队现场咨询服务：

1、审核建筑施工图，对单体建筑、交通组织、地下车库等提出有利于未来物业管理的优化建议和意见；

2、审核给水、排水、电气施工图，对供水方式、管道设置、电气管道设置、照明控制方式等提出有利于今后物业管理的优化建议和意见；

3、结合项目整体定位和档次，参与部分设施（信箱、标识系统等）和大型设备（电梯、智能化等）的功能和定位，提出优化建议和有利于今后物业管理的意见；

4、根据项目实际情况，在公共配套建筑（会所、物业管理楼、社区建筑等）和综合管网（供水、供排水）的定位等方面，提出有利于未来物业管理的建议。排水、电气、弱电等）优化建议和意见；

5、审核景观设计方案和施工图，在景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出有利于未来物业管理的优化建议和意见；

6、根据项目公司的要求，审核商品房销售合同和建筑文件，提出有利于今后物业管理的优化建议和意见；

7、根据项目实际情况，对社区墙体的定位提出合理的意见和建议；

8、对物业公共区域[包括但不限于公共设施、设备和场所（场所）等]的装修设计提出合理意见和建议；

9、对物业管理建筑的布局、设计、装修标准提出相应的意见和建议；

10、根据项目施工进度，及时向项目公司提供建筑材料（铝合金窗、单元门厅墙、地板、电梯等）保护建议，减少项目一次性投资公司因施工造成材料损坏。成本增加；

11、通过跟踪项目不同阶段的现场施工进度，每两个月检查一次现场施工情况，提出有利于今后物业管理的优化建议和意见；

12、应项目公司要求，参加相关项目联席会议，并根据会议议题提出物业管理建议。但项目公司须在会议召开前五个工作日书面通知绿城物业集团并提供相关资料；

13、应项目公司要求，将派员参加客户聚会、业主质监组会议、产品说明会等重要活动，但项目公司需书面通知绿城物业集团五活动前工作日并提出相关要求。

（二）园区生活服务系统咨询内容

1、根据项目公司对公园生活服务体系的编制思路，制定相应的《公园生活服务体系》咨询服务方案，配合项目公司进行公园生活服务体系的建设；

2、通过分析项目的物业类型、建筑规模、周边设施、价值特征等，提出园区生活服务项目设置的意见和要求；

3、通过分析项目的规划、设计、定位和功能布局，提出有利于园区生活服务体系未来实施的硬件配置意见和要求；

4、对园区内生活服务建筑的功能布局、装修设计、设备配备等提出合理意见和要求；

5、提出与管理部门沟通的意见和要求，协助项目公司与管理部门就相关园区生活服务进行沟通协调；

6、结合项目的销售策略、路线以及园区生活服务体系后期建设思路，规划房屋销售阶段的园区生活服务活动，提出有利于项目销售的活动方案；

7、结合项目销售及宣传的需要，配合甲方开展有利于项目销售的园区生活服务体验活动；

8、应项目公司要求，提供园区生活服务相关策划及宣传内容，方便项目公司促销；

9、应项目公司要求，参加项目相关工程及销售会议，并根据会议主题提出园区生活服务建议，但项目公司须在会议召开前五个工作日书面通知乙方并提供相关信息；

10、规划项目交付后“园区生活服务体系”的实施内容，与项目公司签订《前期物业服务合同》；

11、根据《前期物业服务合同》的相关要求，向项目公司提供《项目“园区生活服务系统”运营方案》，并接受项目公司的监督。

（三）销售地点及样板房物业服务内容

1、客户管家服务：为客户提供生活提醒、物业管理系统咨询、服务亮点介绍、客户信息收集、VIP客户接待等服务；

2、吧台服务：提供茶歇、茶歇服务以及协助销售人员为项目客户/潜在客户提供各种助理工作；

3、样板房服务：样板房的日常维护管理、客户接待、提供样板房体验式接待服务等；

4、礼宾服务：为项目客户/潜在客户提供指导服务；

5、保洁服务：负责售楼区、样板区（室）室内外卫生的日常维护。

（四）咨询服务期限

前期物业管理咨询服务期限根据项目进展情况约定。一般从项目规划设计阶段开始，直至房产交付之日止。服务期限最长不超过三年（单个项目）。超过三年的，相关事宜另行协商。

（五）按项目类型、地点划分的物业管理咨询服务收费标准

1、浙江省内项目咨询服务费为每平方米建筑面积2元；浙江省以外的项目，收费标准为每平方米建筑面积2.50元（含差旅费）。服务内容超出上述范围的，相关事宜另行协商。

2、销售现场物业服务和样板区（房屋）物业服务由物业服务人员费用、管理费和报酬（按人员费用总额的13%计提）。

根据住宅产品的档次以及各个项目的实际需求，我们现在在人员配置和成本标准上提供A、B、C三级方案。

A：案例场地、模型区规模较大；房地产产品品质高，需要预约全程跟踪服务；需要体验式接待、茶歇服务等。例如：西溪成园、湖州御花园、西尚玫瑰园等项目样板区。

B：案例地点、样板区规模中等，如无锡玉兰园、明月江南销售中心等。

C：案例地、样板区规模较小，属于单纯样板房或案例地的项目，如兰园售楼中心、梨园样板房等。

2. 早期干预服务

一、绿城地产现阶段的基本工作内容是：

（一）设立物业服务中心并确定负责人；

（2）根据前期干预人员配置计划和到岗计划，招募人员并实施培训（物业服务基本概念、服务礼仪、物业管理法律法规、公司规章制度、各项操作流程、接管验收知识、质量系统知识等）；

（3）物业服务中心所有人员工作服的制作（根据不同工种确定）需在物业交付前三个月到位；

（四）制定物业服务计划，包括物业接管验收计划、秩序维护计划、车辆管理和交通组织管理计划、保洁服务管理计划、绿化养护计划、公共设施设备维修保养计划、财务管理计划等；人员管理计划、社区文化活动计划、物业装修管理计划等；

（5）编制使用说明书，审核后定稿并打印；

（6）协助编写住宅使用说明书和住房质量保证书；

（七）协助办理物业服务收费审批或备案手续；

（八）完成项目标识统计，提交项目公司，并对标识系统进行现场审核；

（九）做好房屋公共部分验收准备工作，制定物业验收标准和要求、竣工文件提交要求、备品备件提交要求以及各类物业验收表格；

（10）项目公司应在物业交付使用前30天完成与绿城物业集团共用的物业部分及共用设施设备的验收工作；

（十一）验收相关技术资料的移交；

（十二）参与公共设施设备的调试、验收；

（十三）报警中心设备（智能设备）、消防联动、消防调试、消防广播调试、监控调试、周界报警、电视监控、访客对讲、室内防盗报警、电子巡更、接管及验收车辆管理、设备监控、卫星电视接收、三米遥读、互联网接入、紧急广播、背景音响等智能化系统；

（十四）建立设施设备台账，包括设备名称、产地、生产厂家、价格、产权等；

（十五）建立备品备件信息档案，收集建筑材料、设备等产品名称、产地、生产厂家、价格等信息和实际样品；

（16）对秩序维护人员、管理人员、工程人员进行设备操作培训，掌握各设备系统的使用；

（十七）建立消防器材档案，登记各消火栓的具体位置和数量；

（18）根据交付计划，项目公司实物提供各类办公用品、办公家具等（或项目公司承担费用，绿城物业集团自行采购）；

（19）协助项目公司检查物业管理楼装修情况并提出合理化建议；

（20）办公室布局、墙档、软装修等，物业管理软件安装、试运行；

（21）协助项目公司做好社区的土地复垦、保洁工作（根据项目公司的需要确定）；