上周闵行区宣布收购存量房源作保障房，后续嘉定松江会跟进？

上周平地一声雷

[id_486404399]

可谓是打响了上海“收房第一枪”

短时间内引发了广泛的关注，众人纷纷猜测，哪些新的住宅项目能够“幸运”地被选中。

毕竟现在还是有不少库存盘在续销

尤为关键的是，在先前处理郊区新房销售难题的过程中，主要集中精力在放宽购房限制、降低落户条件等政策手段上。

没想到又出现了一种“以购买代替建设”的新方式，让人不禁好奇，像嘉定、松江这样的区域是否会效仿这一做法？

让我们今天来仔细研究一番

01

[id_1511003679]

根据上海闵房集团下属企业发布的通告披露，本次并购的相关具体条款和规定大致可以概括为以下几个要点：

首先项目得是合法合规的新建住宅商品房，具备现房交付条件

已经是现房的或者即将交付的毛坯、精装房都可以

其次是位于闵行南部地区

虽未明确具体范围，但主要包括颛桥、马桥、吴泾、浦江镇等板块

图源官方规划草案

最终，要求房源应集中布局，且单个项目所提供的房源总占地面积不得少于7500平方米。

并且产权清晰、无权属纠纷，未被法院查封、扣押、冻结

经过初步的统计，南部地区确实存在众多房地产企业所开发的新建住宅项目，目前市面上在售的主要包括以下九个。

价格区间跨度较大，介于每平方米4.3万元至7万元之间，可供选择的房源数量不一，最少仅有22套，而最多时则接近500套。

有的已经是现房或准现房状态，有的还要等两年左右的时间交付

在这其中，动作最为迅速的无疑是上海地产开发的尚湾林语项目，该项目已明确表态，不会参与本次的收储行动。

图源：尚湾林语官方公众号

根据多方面信息的综合分析，本次收购的热门候选项目应是滨江雅著，同时还包括保利光合上城或跃城。

滨江雅著本身是从商业产权房改造而来，由闵行国资委接手

该项目的核心产品为多层住宅，建筑层数达五层，且户均使用面积效率超过85%，此外，其中部分一层的空间被规划为商业用途。

滨江雅著实拍图，图源网络供参考

上一次开盘是在2024年1月，那时共推出了245套住宅，然而截至如今，一年半的时间里仅完成了14套的网签，目前市场上仍有230余套房源待售。

该楼盘滞销的主要因素在于其地理位置偏于老闵行核心区之外，周边配套设施不足，上下班交通不够便利，同时售价也远超周边二手房的平均水平。

保利光合上城与跃城由同一开发商开发，二者合起来的规模适中，存在联合收购的可能性。

还有就是大家关心的价格问题，尽管暂未披露此次收购的资金来源

最终确定的收购金额依据房产的评估价值，这样的做法也为被收购的房地产企业预留了相应的盈利空间。

当然，目前闵行方面并没有公布收储的具体项目

以上还只是我们的初步猜测，一切还要以官方公布为准

02

为什么上海此时此刻也要收储了

第一，为什么最先试点的会是闵行

闵行，作为上海的一个近郊区域，近年来其发展态势迅猛，其综合实力不容忽视。

截至6月18日，该区的新建库存量大约在3800套上下，位居全市第七，但面临的压力依然不容忽视。

而且还是上海保障房体系改革的先行区

本次收购的上海闵房集团，控股股东为闵行区国资委

截至去年九月末，隶属于该集团的完全控股子公司，即闵行公共租赁住房投资运营有限公司，

已成功运营超过30个租赁住房项目，管理的保障性住房数量接近6500套，覆盖的总面积达到了45.39万平方米。

在房源收购、修缮以及运营等领域积累了深厚的经验，能够迅速将本次政策付诸实施。

第二，为什么指定是闵行的南部地区

在相当长的一段时间内，闵行的开发重心主要集中在了北部的虹桥地区、中部的莘庄以及七宝等区域。

南部虽然拥有较为稳固的根基，但其影响力却并不显著，整体上显得平淡无奇。

近两年来，伴随着大零号湾的升级改造，众多产业及区域规划迅猛发展，使得这些领域重新回到了公众的关注焦点。

具体到南部的几大板块，差异也比较大

闵行老区众多企业，二手房普遍年代久远，仅需花费不足两百万即可购置一套两居室，这一条件吸引了众多有迫切购房需求的消费者。

吴泾地区的新建住宅主要集中在紫竹高新技术产业开发区，其中以价格偏高的别墅类产品为主流，例如单价高达12万元每平方米的兰香湖贰号项目。

供应量最大的还是号称“大居”的浦江镇，位置优势突出

尽管近年来推出了众多新项目，但同时也承受着来自同类型产品激烈竞争的巨大挑战。

因此，对南部这些板块，还有对闵行全区整体而言

把部分符合要求的存量房源收进来，转化为保障房

可以增强特定区域的产业与城市一体化程度，吸引众多产业人才，从而有效减轻人们因工作与居住地分离而产生的忧虑。

第三，为什么此时此刻上海也要收储了

闵行区的小规模试点表明，该“政府引导与国企运营相结合”的模式，其核心目标在于解决郊区的库存问题。

这个老生常谈的话题（上海什么样的新房比较难卖）

目前，上海拥有超过6万套、730余万平方米的库存，其中仅外环以外的库存就达到了47702套、537.55万平方米。

套数占比高达79.3%，面积占比也有73.3%

图源：6月18日网上房地产

郊区不仅是新房越卖越多，一个个都熬成了“现房”

更不必说，从明年四月开始，众多在2021年启动积分制的相关项目也将陆续“取消限售”。

在短短不到半年的时间内，青浦、嘉定、奉贤和临港这四大新城共计新增了超过15400套住宅，而闵行区也新增了1552套。

在众多因素的作用下，购房者对于郊区新建住宅的保值能力产生了疑虑，一些区域出现了暂时的销售不畅，这给市场带来了一定的压力。

这种模式未来有望在多个库存充足的区域得到推广，例如位于临港、嘉定以及青浦的几个新兴城区。

一边减少郊区土拍供地、新房供应，辅助“以购代建”去化库存

在另一侧，城市对市区的改造升级步伐加快，释放出更多位于核心区域的土地资源，新建住宅的单价更高，且面积更为宽敞。

走“消化存量、优化增量”的发展道路，也加剧了楼市的分化

其次就是为了完成“十四五”定下的保租房筹措目标

上海计划在今年年底完成筹措保租房60万套、供应40万套

截至去年年末，总计筹集房源达到53.8万套，其中已提供34万套，分别占计划总数的89.6%和85%，同时出租率也维持在一个相对稳定且较高的水平。

今年第一季度成功筹集了2.3万套房源，同时新增供应量达到2.1万套，持续保持在全国同行业的领先地位。

再收购部分现房，距离目标只有一步之遥

另外，此前已有过非市场化的类似试点工作

据悉，在去年12月份，上海城投公司对外公布了一项投资决策，即投入资金不超过6.4亿元人民币，用于收购国有企业华鑫置业在徐汇区海波花苑小区的70-73号和75-78号这两处已存在的住宅房源。

经过半年的精心改造，"城投宽庭"系列已新增成为第10个保障性租赁住房项目，该项目中包含了1283套可供租赁的房源。

今年5月，项目正式开业并发布了首批住宅，其中包括约30至79平方米的一室和两室户型。

徐汇城投宽庭实拍图，图源：上海徐汇

实际上，诸如闵行吴泾、徐汇田林等产业密集区域，当前市场租金依旧偏高。

新市民和年轻人对住房品质的要求也不低

未来将进一步增加高品质保障性租赁住房的供应量，旨在减轻公众的上下班交通和租住负担，同时提升市民对所在城市的认同与归属感。

为了更深刻地体现住房在社会保障方面的作用，不应仅仅局限于之前住房在推动GDP增长、促进就业以及增加财政收入等方面的经济效应。

03

越来越多的城市都在收购存量房源

除了上海之外

近期，浙江、四川、湖南、沈阳、大理、盘锦等众多省市相继发布了相关通告。

当地国家队领军人物亲自参与，主动探索实施了“现房购买、区域限制以及规模门槛”相结合的新模式。

5月13日，浙江省成功推出了全国首例专门用于协助收购现有住宅的专项债券，该债券的融资规模高达16.53亿元人民币。

从项目组成来看，包括普通住宅项目和车位项目

在考虑项目地域分布时，我们应优先考虑那些省内经济较为繁荣且去库存压力较重的若干三四线城市。

湖州地区的四个项目共吸引了14.86亿元的融资，这一比例接近九成。毕竟，截至今年前四个月，去化周期已经持续了42个月，相当于3.5年的时间。

温州地区共有三个项目成功获得资金支持，总计达到了1.04亿元；而嘉兴桐乡的一个项目更是获得了高达6300万元的批准资金。

而杭州自身的速度更快，去年10月发布的收储公告

已在5月20日完成了75套存量房源的不动产权转移登记

购入了万科河语光年府2023年交付的毛坯式两居室，每套住宅的面积介于50至60平方米之间，整个项目的总建筑面积达到了4152.3平方米。

杭州万科河语光年府，图源杭州安居集团

宁巢这一国有长租品牌将进行改造，目标转变为提供保障性租赁住房，预计该设施将在年底前开始投入使用。

5月28日，湖南省住房和城乡建设厅联合其他八个部门，共同发布了一则通知，明确要求加快进行相关收购事宜的推进。

图源《湖南省促进房地产市场平稳健康发展若干措施》

6月3日，沈阳房产局也发布公告称

向社会公开发起征集，旨在收购现有的住宅房产，这些房产将被用于建设公共租赁住房和保障性租赁住房项目。

征集采取“常态化受理、分批次收购”方式，不设征集期限

图源：沈阳房产局

与此同时，另一个一线城市广州方面

越秀区的改造项目采取“旧改安置与存量房收购”相结合的方式，国有企业负责收购二手房并用于居民安置，其中首批推出的1000套房源，在短短两天内便完成了销售。

天河区的一些长租公寓运营商正在尝试引入一种“先租后买”的新模式，在这种模式下，租客可以将他们所支付的30%租金转化为购房款。

观察各地在实践和政策推动方面的进展，今年上半年的收购量已显著高于往年的水平。

据不完全统计，全国已有超过60个城市表态支持“收储”工作

杭州、广州、武汉、合肥、福州、郑州、贵阳、长春、保定等城市纷纷实施收购商品房计划，这些项目已成功落地，共筹集了超过15万套的保障性住房。

下半年还将迎来更大规模的落地

相较于传统模式，地方政府投资建设保障性住房，所采用的“收购、储存、转换、保障”这一策略，通过更接近市场的方式，有效激活了现有房源的活力。

在一定程度上减轻了房地产企业的库存负担，快速将持有的资产转化为现金，并有效增强了现金流。

也可以快速扩充保障供给、促进职住平衡的双重目标

再结合专项债、再贷款等金融工具的协同发力

构建“中央银行低利率贷款、国有企业运营和租金收入相结合”的完整循环，确保了政策的连贯性和财务上的合理性。

04

此次由闵行南部率先试点收购存量房

在短期内，此举有助于减轻开发商的资金负担，扩充保障性租赁住房的供给，同时保持该区域房价的稳定。

然而，为了实现中长期更广阔的发展前景，我们亟需依靠产业引进，以及实现产业与城市融合的实质性进展。

从更广阔的角度来看，这种模式对房价的变动以及城市债务结构的调整均会产生一定的影响。

接下来能否带来上海其他区域以及更多城市的跟进

还有这些房源转变之后的具体运营情况，都还需要持续关注