多地推出带押过户新模式，有何亮点？法律依据是什么？

贾晓钧 张颖杰/文

自今年8月份起，济南、青岛、昆明、深圳等城市纷纷推出了“带押过户”的新举措，这一做法在业界引发了广泛的关注。该模式允许买卖双方在无需归还原有房贷的情况下，即可完成房产的过户、抵押以及新贷款的发放，这不仅提升了二手房交易的效率，还显著减少了交易过程中的成本。

一、“带押过户”政策概念及法律依据

在传统的二手房交易流程中，卖方需先解除房屋的抵押权，方可进行后续的过户手续；所谓的“带押过户”，则是在抵押权尚未解除的情况下，仍可完成房屋的过户，实现所有权从卖方转移到买方，并将解除抵押的操作推迟至最后阶段。

“带押过户”政策是以《民法典》第406条规定为法律基础。

《民法典》第406条明确指出，在抵押期间，抵押人有权将抵押的财产进行转让。若双方对转让事宜有特殊约定，则应遵循该约定。在抵押财产被转让的情况下，抵押权依然有效。抵押人若进行财产转让，必须立即告知抵押权人。若抵押权人能证明财产转让可能对抵押权造成损害，有权要求抵押人将转让所得的款项提前偿还债务或进行提存。超出转让款额的金额归抵押人所有，而不足的部分则需由债务人负责偿还。

在《民法典》颁布之前，我国对抵押物交易实施了一系列较为严格的限制措施。

《物权法》第191条明确指出，在抵押期间，若抵押人得到抵押权人的允许，将抵押财产进行转让，那么该转让所得的款项需优先用于偿还抵押权人的债务，或者选择存入专门账户。若转让所得超过债务金额，超出部分归抵押人所有；若不足，则由债务人负责补足。

在抵押权存续期间，抵押方不得擅自将抵押物进行转让，除非是受让人愿意代替债务人履行债务，从而使得抵押权得以解除。

《担保法》第四十九条明确指出，在抵押期间，若抵押人打算将已登记的抵押物进行转让，必须及时通知抵押权人，并向受让人明确说明该转让物已经设定了抵押；若抵押人未履行通知抵押权人的义务，或者未向受让人透露抵押信息，那么该转让行为将不具备法律效力。

若抵押物转让所得款项显著少于其实际价值，抵押权人有权要求抵押人增加相应担保措施；若抵押人未履行此义务，则不得进行抵押物的转让。

抵押物转让所得的款项，需优先用于偿还抵押权人担保的债务，或者按照抵押权人与抵押人约定的方式，存入指定第三人名下。若所还债务超出债权金额，多余部分归抵押人所有；若不足，则由债务人负责补足。

《物权法》及《担保法》均有明确规定，抵押物在未征得抵押权人许可的情况下，抵押人不得擅自进行转让。这一规定导致抵押物的市场流通遭遇了不小的阻碍。考虑到我国现阶段的实际情况，多数人在购置房产时，常将房产作为抵押物向银行申请贷款。在《民法典》颁布之前，二手房市场交易长期处于低迷状态。中指研究院的统计资料表明，共有69个城市出现了二手房价格环比下跌的现象，这一数量比6月份增加了11个。根据国家统计局最新公布的70城房价指数，7月份，山东济南的二手房价格环比下降了0.2%，同比下降了3.0%。从去年9月份至今，济南的二手房价格已经连续11个月呈现下降趋势。7月份，青岛的二手房价格较上月上升了0.3%，但与去年同期相比下降了1.6%；烟台的环比涨幅为0.9%，同比降幅则是2.5%。鉴于此，注入二手房交易市场的新生力量显得尤为关键，“带押过户”的举措或许将成为推动力，从而促使二手房交易市场发生转变。

二、“带押过户”政策落地的积极意义

一是大大降低了交易成本，为二手房交易市场注入了新的活力。

按照传统流程，过户前必须解除抵押，这一步骤意味着卖方必须偿还债务，若不偿还则无法完成解押，进而无法进行过户手续；另一方面，若买方打算贷款购房，则必须先行完成过户和抵押手续，银行才会批准放款。在这种情形下，卖方试图利用买方的贷款来偿还自己的债务以解除抵押，几乎难以实现。此时，买方需筹集过渡资金，这无疑会带来额外的经济负担。特别是在买方贷款迟迟未能到位的情况下，长期占用过渡资金，其成本也会显著上升。而“带押过户”政策的实施，其核心在于利用买方的银行贷款来偿还卖方的银行贷款，从而使得买方无需再筹集过渡资金，有效降低了交易成本，并激发了二手房市场的相关交易活动。

二是有利于化解交易风险。

在传统交易流程中，若买家计划贷款购置二手房，必须向贷款机构提交申请，银行需先对申请进行审核，接着完成房产过户手续，最终方能发放贷款。在此过程中，房屋需先行办理过户手续以适应买方的贷款需求，这导致卖方面临极大的风险，甚至可能面临房财两失的困境；此外，若买方在贷款申请过程中遭遇征信问题或其他因素导致银行拒绝放款，为了避免违约责任，买方必须寻找其他途径筹集大额资金以支付给卖方。在传统的二手房交易中，买卖双方往往承受着沉重的压力，部分交易甚至因潜在的高风险而被迫终止。然而，“带押过户”的新政允许买方在未解除抵押的情况下直接申请贷款，只需将房款存入提存账户，即可先行入住。即便过户过程中出现意外，房款也能安全退回，从而最大限度地维护双方权益，将风险系数降至最低。

三、“带押过户”政策对各方利益的损耗与法律风险

（一）“带押过户”中买方承担的法律风险

民法典第406条明确指出，在抵押财产发生转让的情况下，抵押权依然保持其效力，这一规定实际上确认了抵押权的追索能力。无论抵押物如何变换所有权，抵押权人对于抵押物的优先偿还权利均不受损害。这进一步说明，购房者在获得房屋所有权后，其权利并不能超越抵押权人对于房屋的优先偿还权利。抵押权人一旦发现债务人（卖方）无法按期偿还债务，有权向法院提出申请，要求对其抵押财产进行拍卖或变卖。即便购房人已经通过带押过户的方式取得了房产所有权，这一权利也不会对抵押权人的处置行为构成障碍。购买抵押房产，对于买家来说，意味着他们用自身的贷款来偿还卖家的债务。买家所拥有的房屋是否能在拍卖中幸免，不仅取决于自身条件，更在很大程度上受到卖家行为的影响。在卖家完全解除抵押之前，买家对房产的所有权始终处于不稳定状态。

同时，“带押过户”仍受“禁止或限制转让抵押不动产约定”的约束。若卖方申请进行不动产抵押权首次登记或抵押预告登记，并且与抵押权人达成禁止或限制转让抵押不动产的协议，那么该协议依法需由不动产登记机构在登记簿中予以记录。在实际操作中，抵押权人为了维护自身权益，通常更愿意采取禁止或限制抵押人转让抵押物的措施。在二手房买卖过程中，买家务必留意房产登记部门的查询与核实，切不可仅凭卖方的口头陈述作为依据，以免自身权益受到损害。

（二）“带押过户”中卖方承担的法律风险

在“带押过户”的交易模式中，由于卖方所贷款项的抵押并未被解除，卖方偿还贷款的责任依旧存在。若房屋遭受无法挽回的价值损失或房屋本身灭失，将导致卖方贷款的到期时间提前，从而让卖方在短期内面临沉重的还款压力。

（三）“带押过户”中抵押权人承担的法律风险

在“带押过户”的交易模式中，可能会出现买方尚未完全偿还卖方贷款的情况下，房屋同时承受卖方原有贷款设定的抵押和买方新贷款设定的抵押。换言之，在买方尚未还清卖方贷款期间，该房屋同时存在两个抵押权。若房屋的实际拍卖价值不足以覆盖这两个抵押权的总额，那么后设定的抵押权人的权益将不可避免地遭受损失。从这一角度出发，银行作为抵押权方，其权益并未得到充分保障，甚至有所削弱，进而可能导致银行减少对购房者的贷款额度。

综上，对各方风险提示如下：

在二手房交易过程中，买方必须留意房产登记部门对于抵押权人备案登记的查询与核实，同时应严格避免或限制抵押人将抵押物进行转让。

抵押权人需确保贷款金额不超过房产的实际价值，从而最大程度地维护自身的贷款权益。

四、“带押过户”政策的限制

文中已有说明，对于抵押权人来说，为确保自身利益，他们可能会对购买者的贷款额度设定上限，仅在此上限内，即“抵押物整体价值减去原有抵押价值”的差额范围内，向购买者提供贷款。即便法律尚未对相关行为作出强制性的规定，银行作为抵押权人，其权益并未得到充分加强，甚至可能遭受削弱；因此，在执行该政策的过程中，银行在配合力度和推动力度上，未必能够达到理想水平。

其次，“带押过户”这一操作仅凭买卖双方的信任难以真正执行，故而公证机构的参与显得格外关键。然而，如何有效运用委托公证、公证提存以及其他公证功能，来预先防范存量房交易中的纠纷，保障交易的安全，以及降低交易成本，这些问题依然存在许多亟待解决的难题。

五、结语

青岛市“带押过户”操作流程一览：

在实际操作过程中，由于银行的权益尚未得到充分保障，我们难以明确界定债务人、债权人和抵押权人三者之间的利益平衡。在此情况下，银行往往不会积极推动相关事宜。至于买卖双方如何与银行协商并完成操作，这无疑将成为该政策在后续执行阶段面临的一大挑战。

“带押过户”在二手房交易领域扮演着关键角色，它不仅缓解了“过桥”资金的困扰，降低了重返市场的门槛，而且为买卖双方提供了更多的选择余地，减少了二手房在市场上的流通成本，同时，这也必然会使房地产市场更加活跃，成为未来发展的主要趋势。

作者简介：

贾晓钧，担任山东德衡律师事务所的高级合伙人及金融业务中心总监。他精通房地产全流程法律事务，长期为大中型房地产企业提供专业法律服务；同时，他也长期为银行、资产管理公司以及境内外投资者提供资产处置和项目融资投资等方面的法律顾问服务。

张颖杰，吉林大学法律硕士，山东德衡律师事务所律师助理。