首家上市物业企业绿城服务 2021 年度业绩发布，净利润下滑引关注

21世纪经济报道记者唐韶葵 实习生王佳琦 上海报道

绿城服务集团有限公司，作为我国首家上市的物业服务企业，近年来取得了显著的快速发展。然而，在3月28日举办的针对投资者的2021年度业绩发布会上，该公司坦诚地承认了净利润出现下降的情况。

根据数据统计，在2021年，绿城服务的营业收入达到了125.7亿元人民币，较上年同期实现了24.3%的增幅；同时，其毛利率达到了23.3亿元人民币，同比增长了21.2%。

绿城服务的盈利状况出现下滑迹象，具体表现在：2021年，其毛利率降至18.5%，较上年同期下降了0.5个百分点；净利率为7.1%，较上年同期减少了0.2个百分点；现金及现金等价物的总额为43.1亿元，较上年同期下降了2.9%。

由于市场整体走势低迷，绿城服务的净利润出现下降，收入虽有所增长但利润并未同步提升，同时，公司也开始遭遇资金流动性紧缩的挑战。

2021年，绿城服务的收入主要来源于三个方面：物业服务、园区服务以及咨询服务，这三项收入分别占总收入的比例为61.8%、22.6%和15.6%。在这其中，物业服务是绿城服务的主要收入来源，达到了77.7亿元，较上年同期增长了20.9%；同时，物业服务的毛利率为12.5%，较上年同期下降了0.3个百分点。园区服务收入实现了28.4亿元，较上年同期增长30.3%；同时，园区服务的毛利率为27.1%，较之前下降了1.1个百分点。在咨询服务方面，其收入达到了19.6亿元，同比增长30.7%；咨询服务的毛利率为30.0%，同比下降了2.6个百分点。

绿城服务在公告中提到，前三项业务的毛利率均出现下滑。具体来看，物业服务毛利率的下降主要受到2020年社保政策调整的影响；园区服务毛利率的降低则是由于本年度园区产品和服务不断调整结构，导致成本投入增加；而咨询服务毛利率的下降，则主要是由于市场竞争的加剧，使得正在建设的物业服务板块的毛利率有所下滑。

尽管毛利有所下降，但得益于绿城服务规模的持续扩大，这家公司的平均每平方米效益仍然呈现出上升趋势。在2021年年底，绿城服务的员工总数达到了37,639人，结合其他相关数据，我们可以计算出其平均每人管理的面积大约为8079平方米，而平均每平方米的效益（即净利润除以人均面积）大约为110,434元。2021年中期，绿城服务的营业收入达到了55.96亿元，其净利润率为9.9%。同时，公司管理的面积达到了2.73亿平方米，员工总数为33,112人。据此计算，每位员工平均负责的面积约为8236平方米，人均坪效约为67,265元/平方米/人。

绿城服务的财务报告采用了不同的计算方法，这一做法使得人均坪效有了显著提升。一位来自物业管理行业的专家在接受21世纪经济报道记者采访时指出，在运营层面，物业企业通常依据人均创收（即总收入除以总人数）来衡量人均坪效。由于人均坪效会受到业态的显著影响，例如，酒店物业（其面积相对较小，可能仅有几万平方米）与景区物业（其面积较大，可能达到几十万甚至上百万平方米），在采用人均坪效这一指标进行计算时，二者之间的差异会十分显著。绿城服务依据此测算模式来计算人均坪效，具体操作如下：截至2021年年末，绿城服务拥有员工总数达到37,639人，通过综合考量其收入总额及管理的面积数据，据此计算出的人均坪效（即总收入除以总人数）约为33.4万元每人。同样地，采用此方法计算得出的2021年年中的人均坪效为16.9万元每人。

值得注意的是，尽管面临着盈利压力，绿城服务在市场拓展上仍旧选择了长三角地区这一相对熟悉的区域。根据2021年的业绩报告，绿城服务在全年实现了1.28亿平方米的新增拓展面积，并且新签订的物业项目年度合同总额达到了约45.1亿元。这些新增的拓展面积主要集中在长三角、环渤海和珠三角的一二线城市以及省会城市。截至2021年12月31日，绿城服务所管理的面积在各个区域中，依旧稳居长三角地区首位；在大杭州区域（涵盖杭州及余杭两地）的排名中，位列第二；从收入占比的角度来看，大杭州区域位居第一。

2021年，绿城服务在物业资产管理服务领域，其置换服务与资产管理收入增长均呈现减缓趋势。公司表示，这主要是因为房地产市场宏观政策的调整，如限购、限售、限贷等，导致市场环境趋于紧缩；同时，车位运营业务也在逐步向轻资产模式转变。对于重资产项目，绿城服务采取了稳健的发展策略，不断提升项目筛选标准，这也使得其收入增速受到了显著影响。除此之外，在文化教育服务领域，本年度共新增了12个由政府机关和事业单位共同运营的托育项目。尽管如此，MAG在澳大利亚的机构已经恢复了正常的运营状态，但鉴于当前的宏观环境和政府政策的变动，其未来的经营状况仍带有不小的变数。

绿城服务在2021年业绩中呈现出收入增长但利润未同步上升的现象，这主要归因于几个方面：一方面，受外部环境影响，2020年部分员工的社会保险费用得到了减免，同时一些业务活动也未能按计划进行；另一方面，绿城服务致力于多元化业务拓展，持续优化产品组合，导致相关成本投入有所提升；此外，市场整体竞争的加剧也对此产生了影响。

“逆水行舟，不进则退”，物业服务领域尚处蓝海时期，然而物企间的市场竞争愈发激烈，行业内的合并与收购现象也时有出现。作为行业内的领军企业，绿城服务在未来的发展道路上，所面临的挑战远不止于盈利问题。

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