中指研究院发布报告：2025年房地产市场总结与下半年展望？

中华建设网报道，记者韩冬近期采访得知，中指研究院公布了《2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》报告。报告显示，得益于去年9月26日推出的系列政策，2025年第一季度我国房地产市场呈现修复迹象，止住了下跌势头，实现了稳定回升。对于下半年市场走势，报告预测将继续呈现分化态势，而“优质城市与优质房产”组合则具有结构性投资机遇。

《趋势展望》报告显示，得益于去年9月26日出台的综合性政策措施，2025年第一季度我国房地产市场持续展现出复苏迹象，成功遏制了下跌趋势，实现了稳定回升，并取得了一定的积极成果。

自年初起，主要城市的新建住房和二手房市场总体上维持了稳定状态，“优质城市与优质住宅”组合展现出良好的抗风险能力，土地市场亦呈现复苏迹象，然而，从第二季度开始，市场增长势头有所放缓。在上半年，政策导向持续传递出正面信息，4月份的中央政治局会议强调要“不断强化房地产市场的稳定局面”，并提出了“增加高品质住宅供应”的建议，此外，还着重提出了“改善现有商品房收购政策”的要求。6月13日，国务院常务会议再度重申，要“加大力度促进房地产市场止跌回升”，同时提出“进一步完善现行政策，增强政策执行的整体性和实效性”。会议还具体指出了“稳定市场预期、激发市场需求、优化资源配置、化解潜在风险”的政策着力点，以此提振市场信心。

自2025年起，在市场供需领域，主要城市的新房市场总体上呈现稳定状态，第一季度市场持续恢复，然而到了第二季度，市场活力有所减弱。在“以价格换取销量”策略的推动下，主要城市的二手房交易量持续上升。与此同时，由于供应量减少和销售状况改善，主要城市的新房库存普遍减少，去化周期也相应有所缩短。

关于房价走势，2025年上半年度，百城二手住宅的平均价格整体下降了3.60%，自3月份起，环比下降幅度有所增加，具体到6月份，环比下跌达到了0.75%。与此同时，得益于优质改善型项目的陆续推出，上半年百城新房的平均价格则累计上涨了1.16%。

今年以来，在土地市场领域，头部房企的投资策略呈现趋同态势，纷纷将拿地重点转向核心城市。与此同时，核心城市优质地块的供应力度显著增强，这一现象促使全国300个城市的土地出让金实现显著提升。具体来看，上半年，300城宅地出让金较去年同期增长27.5%，尽管如此，成交面积却下降了5.5%。此外，TOP20城市住宅用地出让金在全国的占比高达68%。一季度，北京、杭州、成都等地频创新高，地价记录屡次被刷新，使得3月份300个城市的平均溢价率攀升至18%。然而，进入二季度后，由于核心地块供应量减少以及开发商投资态度趋于谨慎，土地市场呈现出降温态势。在整个上半年，中央和国有企业依然占据着土地市场的主导地位。

《趋势展望》评估了2025年下半年，我国房地产市场趋势。

强调，我国今年的国内生产总值增长目标设定在5%上下，扩大内需依然是经济发展的核心任务，而稳定房地产市场显得尤为关键。在6月13日的国务院常务会议上，提出了采取多种措施来稳定预期、刺激需求、改善供给、解决风险，并着力加大力度促进房地产市场由跌转稳，这一举措传递出了积极的政策信号。下半年，各级政府计划全力推进已发布政策的实施与成效显现，包括对专项债收购闲置土地、收购存量住宅的进一步完善与执行，以及增强城中村改造中的房票安置力度等措施，这些举措预计将加速实施。同时，城市更新领域的相关策略，尤其是金融支持配套措施，也预计将继续得到有效推进。

在房地产政策领域，至2025年上半年，伴随市场态势的演变，中央对房地产行业的定位亦呈现出阶段性的变动。三月份的两会《政府工作报告》承袭了去年年底中央经济工作会议对楼市的定位，明确提出“着力推动房地产市场止跌回升”，并在“刺激需求”“消化库存”“防范风险”三个方面部署了关键任务，同时强调需“有步骤地建立相关的基础性制度”。在4月25日的中央政治局会议上，强调了“房地产市场稳定态势的持续巩固”，对之前政策实施所取得的成效给予了积极评价，同时提出了“提升高品质住房供应量”的要求，并着重提出了“改善存量商品房收购政策”的重要性。二季度市场边际转弱之际，6月13日的国常会提出，需进一步优化现有政策，增强政策实施的系统性和有效性。同时，会议强调要加大力度，促使房地产市场止跌回稳。此外，会议还明确了政策应着力稳定预期、激发需求、优化供给以及化解风险，向市场传递了政策将进一步加码的积极信号。

《趋势展望》对市场走势进行了预测：预估到2025年，新建商品住宅的销售面积将大约达到9亿平方米，“优质城市与优质住宅”的组合将拥有潜在的结构性发展机遇。

指出，自去年第四季度一系列政策实施以来，主要城市的新房销售额已连续两个季度呈现恢复迹象，二手房的成交额持续上升，市场“止跌回升”已取得一定成果。然而，今年第二季度市场出现了一定程度的减弱，1月至5月全国新建商品住宅的销售额同比下降了2.9%，尽管基数较低，但降幅与去年相比明显减小，但与1月至4月相比，降幅扩大了0.1个百分点。中指研究院在去年年底提出了三项关键因素，这些因素预计将影响2025年新房销售的复苏。首先，居民对于收入的预期较为保守。其次，新开工项目的面积不断减少，这导致了有效供应量的短缺。最后，重点城市的二手房市场正在分流新房市场的需求。观察上半年的数据，首先，居民对于就业和收入的预期尚未有显著提升，这仍旧在影响着他们的购房步伐；其次，前五个月的新房开工面积较去年同期下降了22.8%，供应端的力量相对较弱，这将继续限制销售的恢复水平；再者，在主要城市，二手房的“降价促销”策略仍在持续，对新房的替代作用依然显著。总体而言，预计全年的新建商品房销售面积将大约在9亿平方米上下。

分析认为，下半年市场走势将呈现分化态势，“优质城市与优质房产”组合拥有潜在的投资机遇。进入2025年上半年，中央及地方政府稳定市场的政策措施持续推动，使得新房交易市场整体保持稳定；然而，不同线城市间的表现各异，一线城市整体呈现增长趋势，二线城市基本维持现状，而三四线城市则普遍出现下滑。观察当前的发展态势，政策实施的范围和强度、市场供需状况、以及城市的集聚效应等因素，构成了影响城市市场恢复速度的关键要素。预计未来不同城市和不同项目的发展趋势将继续分化，而优质城市与优质房产的新房市场仍具有较大的发展潜力。

面对房地产市场的未来走向，开发商在经营策略上应如何调整？《趋势展望》一书提供了相应的指导意见。

下半年展望中，预计房地产政策环境将持续保持宽松态势，此前发布的政策有望得到更深入的执行，然而，城市和项目的市场表现差异可能会持续存在。

在此情形下，房地产企业需增强销售攻势，促使已售“旧项目”尽快消化，并且抓住政策机遇期，激活现有商业办公项目和土地资源，优化财务状况，在持续增长中解决历史遗留问题。在土地获取上，应持续关注市场前景明朗的一线城市，通过新旧项目的均衡推进来恢复发展势头，然而必须注意避免高价购地。从长远角度考量，企业应当积极应对房地产行业的新趋势，并逐步实现产业结构的调整，朝着轻重工业并重的方向发展。