西安田女士遇难题！租客自2024年起拒交房租还扰邻？

遇到这样的租客，房东真是没招了。

自2024年至今

这对租客就没交过房租

田女士居住在西安，她所拥有的住宅位于北辰村第一社区，该社区现已更名为颐秀苑一区。她的这套住宅位于顶层，面积超过200平方米。

2017年，经中介介绍，她将那套住宅租给了李某峰。田女士回忆说，当时是李某峰的合租伴侣张某利手持李某峰的身份证，与她签订了《房屋租赁合同》。

2018年6月30日，合同届满，双方达成共识，决定续签租赁协议。从2021年7月1日开始，租金水平由原先的800元/月上调至1100元/月。田女士反映，租客往往在她催促之下才支付房租，然而从2024年1月1日起，租客竟然完全停止了房租的缴纳。

在这段时间里，邻居们纷纷向物业管理处反映，田女士所居住的房间内频繁发出狗叫声，其音量相当大，严重影响了周边居民的安宁。此外，楼下的住户也提出了不满，他们表示不清楚楼上究竟在做什么，以至于自家的天花板出现了渗水问题。

田女士亲自上门考察过，发现租客将宠物狗关在卫生间内，声称只是养来消遣，数量并不多。至于漏水问题，租客解释称是由于卫生间防水措施不佳，他们承诺会尽快进行防水处理。

因为这对租客长时间不交房租，劝说无用，田女士便向法院求助。

2024年10月29日，未央区人民法院签发了《民事调解书》，标志着田女士与对方之间的房屋租赁合同于当日终止。根据调解结果，租客李某峰需在2024年11月15日之前完成搬迁并清空房屋，若违反此规定，将需向田女士支付每日200元的违约金。同时，李某峰还需分两次偿还累计1.45万元的欠租。若他未能按时支付，还需承担相应的逾期利息。

田女士叹了口气，说道：“问题在于，租客们对法院的调解置若罔闻。时至今日，他们仍旧拒绝支付租金，也拒绝搬出我的住所。”

法院强制执行后

房东换了新锁

租客又撬锁换锁

2025年3月31日，未央区人民法院发布了一则公告，要求李某峰在2025年4月15日之前，主动搬离田女士的住所。若到期仍未执行，法院将依照法律程序实施强制搬迁。然而，李某峰却对法院的公告置若罔闻。

五月中旬，未央区人民法院与汉唐公证处的工作人员一同抵达田女士的住所。经过多次敲门未得到回应，他们便安排了开锁人员对房门实施了强制解锁。屋内仅剩李某峰的女友张某利一人。

我正站在楼下，而我的家人则已进入屋内。根据他们的叙述和公证人员所拍摄的影像资料，屋内的状况已经超出了常人的承受极限。”田女士如此陈述。

田女士提供的照片和物业提供的视频显示，记者观察到，田女士的住宅上下两层均极为杂乱。地面上布满了污渍，房间内垃圾堆积如山，尤为严重的是，阳台的衣架上晾晒着两排狗皮。此外，卫生间的门框上同样挂着狗皮。

视频中，进入屋内的人中有人忍受不了那刺鼻的气味，纷纷用手捂住口鼻。他们尚未支付物业的水电费以及相关费用，已有近两年的时间家中断电断水，生活状况令人堪忧。田女士这样说道。

根据执行记录，张某利居住的房间内，表示李某峰已逃离，声称屋内所有物品，包括那13只狗，均为她所有。她承诺，狗只将在次日下午完成清理，而整个房屋的清空工作预计需时20天。执行记录还指出，田女士将暂时看管屋内所有物品及狗只。若张某利未能按期完成清空，将视作她自愿放弃。

当天，田女士立即更换了房间的锁。然而，出乎意料的是，不久后，那对租客竟然将新锁撬开，重新换上了他们自己的锁，再次搬了进去。

女租客称不敢搬

害怕男朋友打她

7月30日的上午时分，记者陪同田女士一同来到了小区。在田女士于楼下报警之后，负责该区域的派出所民警迅速赶到现场，随后，三方人员一同前往了位于6楼的涉事住宅。

踏入房门之际，屋内便此起彼伏地响起阵阵狗吠。记者留意到，一根电线正从公共电表箱穿过门扉，延伸进屋内。

民警持续敲门后，张某利隔着房门表示需要时间穿衣才能出来。

张某利目测对方年龄在45岁左右，对方先是打开门，随后又迅速反手关上，声称自己并未携带钥匙和手机，并表示必须等待其男友李某峰回来才能重新开启房门。

面对记者的询问，她多次强调自己同样是受害者。她的男友行为凶狠，一旦她提出搬离，便会对她施暴，不断找她的麻烦。此外，她的男友在两个女友的住处之间周旋，只是偶尔来给她送水，其他事情一概不管。

张某利表示，她目前仅靠打些零工来维持生计，既无法回到婆家，也无法回娘家，更没有足够的资金去租住房屋。她计划将来通过打工赚取收入，以便能够偿还田女士的借款。

记者进一步询问屋内挂着的狗皮，张某利回答说是李某峰在她面前亲手宰杀的，处理完毕后独自享用了狗肉。此外，房东更换的锁也是由李某峰撬开的。

家中目前拥有几只犬？张某利对此回答含糊不清，只是承认其中一只狗属于他，其余的则属于李某峰，可随时处置。他一会儿说“不记得他的电话号码”，一会儿又说“他根本就没有手机”，张某利在解释如何联系李某峰时，说法自相矛盾。

田女士身心疲惫，她表示已经对协商失去了信心，她唯一的愿望就是希望这对租客能够尽快搬走。物业工作人员在现场拆除了该户的水电表，并透露，这户人家中的男子从外面捕捉流浪狗回来饲养，至少有超过10条狗。物业之前曾介入此事，但租客承诺过几天会处理，结果却一直没有任何动静。

田女士向记者透露，她已决定不再与那对租客进行协商调解，目前她打算借助法院的力量来解决这一问题，对法律抱有期待。

>>律师说法

房东可要求法院加大执行力度

也可以提起诉讼

陕西恒达律师事务所的高级合伙人、享有盛誉的公益律师赵良善提出，若租赁协议中明确指出禁止饲养宠物，那么租客饲养多条狗的行为便构成了违约。即便合同中并未明确禁止，但若饲养的是如烈性犬等可能带来危险的动物，或者宠物的饲养和管理行为对他人的人身安全构成威胁，或者严重影响了环境卫生，这样的行为同样可能触犯相关的法律法规。租户饲养的犬只引发了周边居民的投诉，主要问题集中在狗吠声扰民等方面，其行为违反了相关法律法规。该社区是城镇居民的居住区域，并且被划定为限养重点区域。租客饲养的犬只数量达到13条以上，明显违反了《西安市限制养犬条例》的规定。至于警方是否可以直接对这些犬只进行处理，则需要根据具体情况进行判断。若犬只未完成必要的证件办理，或者出现扰民等违法行为，警方有权责令租户在规定期限内进行处理，逾期将采取强制措施；如果犬只已经办理了相关证件，警方一般会先进行规劝和教育，若问题严重，将依照法律规定实施罚款等处罚，或者建议通过司法途径解决。

租户即便在法院强制执行阶段，仍擅自开锁入住该房屋，这种行为已构成对他人住宅的非法侵入，显然是违法行为。依据《治安管理处罚法》第四十条第（三）项的规定，此类行为将面临五日至十日的行政拘留，同时可能被处以五百元以下的罚款。此外，根据《中华人民共和国刑法》第二百四十五条的规定，非法侵入他人住宅的行为，将可能被判处三年以下的有期徒刑或拘役。若行为人未获得住宅主人的许可擅自闯入并占用他人住宅，或者在被要求撤离后仍旧拒绝离开，这种行为就可能触犯相关罪行。再者，租户擅自占用房屋的行为，会对法院的强制执行造成阻碍。《民事诉讼法》中明确指出，法院有权采取强制清场等强制措施。对于阻碍执行的行为，法院可依据情节的严重程度，对被执行人或其他人实施罚款或拘留的处罚。

房东可以采取以下途径来维护自身权益：首先，可以向法院提出申请，请求法院加强执行力度，强制要求租户搬出，并对租户的拒不执行行为进行相应的处罚；其次，要妥善保管租赁合同、法院调解文书、执行记录以及房屋现状照片等证据材料，据此以租户侵犯权益为由，向法院提起诉讼，要求租户赔偿因逾期占用所造成的损失，并支付清理房屋等相关费用。