北京某至物业管理有限责任公司诉北京某锦宾馆案：房屋承租人优先承租权如何把握？

北京某物业管理企业就房屋租赁争议对北京某锦宾馆提起诉讼

——房屋承租人优先承租权的把握

（图源网络 侵删）

关键词：民事 租赁合同 优先承租权 通知义务 同等条件

裁判要旨

房东有意继续出租房子，并且已经和第三方明确了租赁条款，房东必须把条款细节完整且及时地告知租客，确保租客能行使优先承租的选择权。

租赁期满后，承租人优先续租时，所参考的“相同条件”通常涉及租赁物的使用目的、费用金额、续租时长、款项支付的时间节点和具体方法等，这些因素直接关系到出租者在租赁协议中所能得到的根本性收益。

基本案情

原告（反诉被告、上诉人）北京某至物业管理有限责任公司（以下称某至公司）提出诉讼，声称某至公司与北京某锦宾馆（以下简称某锦宾馆）签订的《房屋租赁合同》到2019年11月30日租赁期结束，某至公司随后向某锦宾馆递交了《租赁合同到期通知书》，清楚表明不再续签，但某锦宾馆持续占用相关房屋并未搬离。二零二零年一月二日，某至企业单位与北京某聚企业单位签订租赁协议，把相关房屋租赁给该企业单位使用。目前申请法庭裁定，认定某至企业与某锦宾馆签订的《房产租赁契约》在二零一九年十二月一日停止履行，由某锦宾馆搬离相关房产并将之归还给某至企业单位等。

被告某锦宾馆提出异议，称《房屋租赁合同》中明确规定了某锦宾馆在相同条件下拥有优先租用的权利，某锦宾馆在租赁期限届满前申请了续租，同时某至公司也有意愿继续出租该房屋。某锦宾馆在了解到某至公司将相关房屋提供给某聚公司使用并知晓有关的租赁条件之后，立刻告知某至公司，要求其依据同某聚公司缔结的租赁协议，行使优先承租的权益，以续订下一阶段的租赁协议，某锦宾馆长期以来持续运用该房屋开展经营业务，其经营状况一直保持稳定。

某锦宾馆提出反请求，要求法院裁定依照某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》的条款行使优先承租资格。

某至公司就某锦宾馆提出的反诉主张：首先，在商议续签合同时，某至公司已全面执行了告知责任，明确告知某锦宾馆续约价格偏低，且计划向其他客户提供相同条件，同时维护了某锦宾馆的优先承租地位；其次，原合同并未规定某至公司有义务告知某锦宾馆其他商户的报价，现行法律及司法解释也未对此作出明确要求。某锦宾馆递交的租房申请，在费用和相关诸多方面，未能满足“相同条件”这项优先租房资格的要求，因此，某锦宾馆的优先租房资格已经失效。

法院审理中发现：2014年12月1日，某至公司与某锦宾馆签署了房屋租赁协议，规定“某至公司把北京某胡同的房产提供给某锦宾馆用作宾馆经营，租赁期限从2014年12月1日开始至2019年11月30日结束，租赁关系到期前的一个月，某锦宾馆可以申请续租，如果某至公司打算继续出租该建筑，并且某锦宾馆在此合同执行期间没有犯下严重违约行为，那么在相同条件下，某锦宾馆有优先签订下一阶段该房产租赁协议的权利……”

2019年9月到11月，某至公司与某锦宾馆就相关房屋后续租赁问题进行了磋商，某锦宾馆向某至公司递送了租赁意向书，该意向书具体列明了租金数额、租赁时长等意向性内容。

二零二零年一月二日，某至单位同某聚单位就相关房产签署了租赁协议，承诺将相关房产交付某聚单位使用。二零二零年二月，某至单位致函某锦宾馆，通知其迁出相关房产。

庭审期间，某至公司出示了公司会议记录，以此证实已经向某锦宾馆做了详尽解释，某锦宾馆报出的续租价格单过低，在会议商议时未被接受，双方最终未能就续租达成共识。某锦宾馆指出该会议记录为单方编制，并且某至公司没有告知其会议的详细情况。某至公司为了证明某锦宾馆与某聚公司并非处于同等地位，提交了某聚公司的《租赁意向书》。某锦宾馆对这份《租赁意向书》的确实性持有异议，声称某至公司没有向其透露某聚公司的租赁打算以及对应的费用水平。

一审审理过程中，某锦宾馆在证据交换环节了解到某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》相关条款，随后向某至公司发出《通知书》，要求其依照该合同约定优先承租涉案房屋。

另经查证，该聚企业并未实际使用相关房产，同时也没有向那至企业支付任何租赁费用。

北京市西城区人民法院在2020年12月22日下发了（2020）京0102民初17376号民事裁决文书，其中包含以下内容，首先，判定某至公司与某锦宾馆签订的《房屋租赁合同》在2019年12月1日宣告结束，其次，要求某锦宾馆依照某至公司与某聚公司于2020年1月2日签署的《整体租赁类合同》规定的相同条款，对位于北京市某胡同的房产实施租赁，最后，法院驳回了某至公司提出的其他诉讼要求。判决宣布之后，那家公司还有锦宾馆都提出了申诉。北京市第二中级人民法院在2021年4月28日下发了（2021）京02民终2444号民事裁决书：撤销上诉请求，坚持先前的判决结果。

裁判理由

《中华人民共和国合同法》第六十条第一款有明确表述：“当事人需要全面实行自己承诺的责任。”（《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款继续沿用这一规定）某至公司与某锦宾馆之间订立了合同，合同里清楚说明某锦宾馆在相同情况下具备优先租用的权利，这个条款是合法且有效的《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款建立了优先承租权规则，明确指出：租约到期后，房屋承租者可以按照相同条件优先续租。本案的核心问题是：某锦宾馆对相关房屋的优先承租资格是否已经失效，某锦宾馆是否能够凭借优先承租权继续租赁该房屋。

某至公司有继续出租那处房产的打算，某锦宾馆也有继续租用的想法，并且某锦宾馆在租赁协议有效期内未曾有过违约，在租赁关系到期前三十天递交了续租请求，这完全符合某至公司与某锦宾馆签订的《房屋租赁合同》中规定的优先租用条款。

其二，某至公司未充分告知潜在承租信息。某至公司只向某锦宾馆说明其提交的续租申请书未达到公司内部设定的续租标准，却未透露是否有其他正在洽谈中的意向客户，以及与意向客户协商好的租金数额、租赁时长、付款办法等租赁协议的关键内容，也没有给某锦宾馆足够时间思考答复，因此导致某锦宾馆无法顺利运用“同等条件”优先承租的权利。

第三，某至公司没有按时完成通知责任。这个案件中，某至公司拿不出证据表明它已经在一开始就告诉了某聚公司要签租赁合同的事，也没有把商定的条款当作某锦宾馆行使优先租用权的“相同条件”，所以不能因此认为租赁意向书不符合约定的“相同条件”就让某锦宾馆的优先租用权失效了。

根据上述情况，某锦宾馆对相关房产的优先承租资格依然存在。在法院安排的证据交换环节，某锦宾馆了解到某至企业与某聚企业达成的《整体租赁类合同》后，立刻表示将完全依照合同条款中的内容继续租赁该房产。某锦宾馆在同等条件下，有优先承租的资格，对于某锦宾馆要求依照某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》约定的条款行使优先承租权的反诉诉求，法律上应当予以批准。

关联索引

《中华人民共和国民法典》中第509个条款和第734个条款，本案依据的是1999年10月1日生效的《中华人民共和国合同法》第60个条款

一审案件由北京市西城区人民法院审理，文书编号为（2020）京0102民初17376号民事判决，该判决于2020年12月22日作出。

第二审程序审理中，北京市第二中级人民法院作出（2021）京02民终2444号民事判决书，该判决于2021年4月28日宣告生效。