购买农家小院享田园生活，却遇法律风险，这事儿咋解决？

购买农家小院养花种菜

享受田园生活悠哉悠哉

美好愿景总有太多无奈

法律风险还需谨慎对待

基本案情

李某打算在某个村庄购置房产，于是和许某商定了房产买卖的初步想法。李某因为相信许某所说的房屋归属和交易合乎法规，就给许某支付了三万三千元的购房预付款。李某和许某就房产过户及交易事宜多次交流，了解到该房产实际登记在许某配偶付某名下，是农村宅基地使用权房屋，而许某并非宅基地使用权人，也未曾获得配偶付某的合法授权或共有人的同意，因此交易无法进行。李某认为这些情况构成许某的违约行为，多次要求许某退还定金，但许某一直拖延并拒绝退款。李某遂诉至法院要求解除合同，并要求许某返还3.3万元。

法院审理

法院审理认定，被告许某把农村房屋卖给非集体组织成员，触犯了法律中的强制性条款，损害了集体组织的利益，双方签订的房屋交易协议属于无效协议，由于定金条款的有效性依赖于交易协议，如果交易协议无效，定金条款同样无效。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条与第一百五十七条的条款，无效的协议从一开始就不具备法律上的效力，基于该协议获取的财物理应归还，原告李某请求被告许某退还3.3万元，符合法规，法庭予以认可。

法官说法

宅基地自建房能否自由买卖？

依照《中华人民共和国土地管理法》第九条及相关政策要求，宅基地归集体所有，村民仅享有使用权，此项权利受法律约束，不可随意转让，若要交易农村宅基地上的自建房，必须达成以下要求：买卖双方须同属一个农村集体经济组织，购买方无宅基地，或因分家、外来人口迁入等符合村集体规划，房屋需已获取不动产权证并完成登记，宅基地使用权与房屋所有权须同步转移，禁止分开转让，交易需经村集体组织批准并上报乡镇政府核准。

这个案例里，被告充当了乡下私房出售的角色，没有向原告交代清楚房产的准确归属状况，而且买卖双方都不满足购买农村私房的相关要求，这属于违规操作，双方的房产买卖协议从一开始就是站不住脚的。

关于双方签署的定金协议，其法律效力如何认定？当事人许某有无义务退还李某已支付的三万三千元定金？

本案涉及买卖合同中的定金部分，该条款主要目的是确保合同得到履行，属于买卖合同核心内容里关于权利义务的条款，虽然本身不具备独立作用，其效力需要依托于买卖合同。如果买卖合同最终被认定为无效，那么定金条款也会随之失效。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的条款，合同一旦无效，通过这个无效合同所获取的财产，必须进行退还处理。

法官指出，非集体经济组织成员购买农村宅基地上的自建房，面临显著的法律和经济风险，此类房屋买卖协议会被判定无效，合同无效后，购房者无法办理房屋转移登记，同时已支付的费用也会被判令退还。诉讼与执行环节常有风险，购房人付出的购房款有时难以收回，少数购房人甚至会遭遇“失去房产又损失钱财”的窘境。所以购房要慎重，不主张跨地区购买农村集体土地建造的房屋。

法条链接

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《中华人民共和国土地管理法》

第九条 城市市区的土地属于国家所有。

乡村及城郊地带的土地，凡法律未明确规定归国家所有的，皆归村民集体所有；村民集体还拥有宅基地，以及自留地与自留山。

第六十二条第一条规定，单个农村住户仅能申请一块宅基地，该宅基地的面积不能超出省、自治区、直辖市所设定的限额。

《中华人民共和国民法典》

第一百五十五条 失效的或者被取消的民事法律行为从一开始就不具备法律上的约束力。

第一百五十七条 民事法律行为如果无效、被取消或者最终不发生作用，行为人因为这种行为得到的东西，需要归还；如果不能归还或者没有必要归还，应当进行价值补偿。如果有一方有过失，应当补偿对方因此遭受的损失；如果双方都有过失，应当分别承担应该负责的部分。法律有其他规定的，按照法律的规定执行。