13年房屋权属之争结局如何？赵平终获不动产权证

赵平在购买一套拆迁置换还建房时

未及时办理房产证和土地使用证

多年后他发现房产竟已被转卖给他人

这场持续了13年的房屋权属之争

结局究竟如何

……

领到房产证明书时，赵平激动地用手触摸封面上的国家徽记，这种感觉很奇妙，仿佛穿越了时空——这个分量十足的文件，凝聚了他无数个日夜的期盼与努力。这些年来，长达十三个的房产归属纠纷，在湖北省襄阳市襄城区检察院的公正监管下圆满解决，赵平终于实现了夙愿。

购房未办证埋下隐患

2012年，回想起来是那一年。赵平那时相中了一套价值七十万的拆迁安置房。那套房子的产权登记在开发商名下，开发商多次敦促业主去办房产证和土地使用证，也就是要办“双证”。但卖方方雯因为外面有债务，就一再拖延，想等几年再办“双证”。赵平觉得这个房产价格不高，不过，他对这个房产还没拿到“双证”这件事感到担忧，所以一直没法决定买下这个房产。

交易眼看就要失败，为了消除赵平的担忧，方雯提议到公证机构对《房屋买卖合同》办理公证手续，同时规定房产证和土地使用证拿到手后，方雯会立刻协助赵平办理产权转移登记。方雯表现得很真诚，赵平最终同意购买这套房子。

二零一二年十二月二十六日，赵平同方雯缔结了《不动产购置协议》，协议条款中清楚说明：由于方雯购置的房产单元的房产权属证书及土地使用许可证明尚未办妥，待上述证件办结后，赵平须全力协助方雯，共同完成房产转移登记手续。当日，双方前往襄阳市某公证机构对该协议实施公证。当公证钢印发出清脆声响之际，赵平确信，这笔买卖已经尘埃落定，并且立刻支付了七十万元房款。但他未曾想到，那尚未办妥的“双证”，竟然为将来方雯母女施展“易容之计”提供了可乘之机。

已购房产竟被转卖给他人

合同里清楚说明，房产证和土地使用证拿到手之后，方雯要和赵平一起完成过户，但方雯一直没有联系赵平，另外赵平买房后家里出了意外，直到2016年年初，赵平处理完家里的事务，才去已经买下的那套房子看看，结果发现房子里住着其他人，而且方雯先前给他的钥匙打不开门了。

眼前所见令赵平十分意外，他马上致电方雯，希望着手处理房产转移事宜，然而方雯的电话一直无人接听。没有办法，赵平在2016年3月将案件提交给襄阳市襄城区法院，恳请裁决该房屋由他支配。一审法庭经过审理，裁定此房归属于赵平。方雯对此判决持有异议，于是选择了上诉。方雯最终得到的安置房，其小区名称和房屋编号，同先前《房屋买卖合同》里约定的那套房子的小区名称和房屋编号，已经不一样了，二审法院发现标识信息对不上，就安排双方进行调解，赵平和方雯在调解过程中都表示愿意解决，赵平于是撤销了起诉，方雯也撤回了上诉。

二零一七年八月，襄阳市中级法院裁定准许撤诉，并且撤销了先前的一审判决，但是几天之后，方雯以九十一万五千元的价格把那套房屋卖给了女儿王欣，并且立刻办理了不动产登记手续。

赵平完全懵了，因为他全款买的房子，竟然又卖给了别人，这太不可思议了，他于是在2017年9月20日再次提起诉讼，方雯和王欣提交了他们签的《房屋买卖合同》以及房子的产权资料，赵平因为没有足够的证据，最后输了官司。

因保障自身正当权利，二零二一年三月，赵平再度提起诉讼，要求判定他和方雯先前签订的《房屋买卖合同》具备法律效力，同时认定方雯同王欣缔结的《房屋买卖合同》失去作用，明确相关房产由他支配。赵平目前遭遇棘手的证明难题，因为方雯和王欣那份《房屋买卖合同》订立于2017年，依照彼时施行的合同法第五十二条第二项条款，即“存在某些情形时合同无效……其中第二项为当事人恶意勾结，致使国家、集体或他人权益受损”，赵平必须拿出确凿材料证明方雯和王欣确有恶意勾结行为，该《房屋买卖合同》才会被宣告作废。但根据现有公开信息，情况对方雯更有利——王欣经由中介，与方雯签署了《房屋买卖合同》，已支付全部房款，同时办理了产权变更登记，也完成了房屋的过户手续。

一审法院最后确认赵平与方雯签订的《房屋买卖合同》是真实有效的，不过法院认为，目前没有足够材料证明方雯和王欣之间有合谋行为，因此没有支持赵平要求方雯和王欣签订的《房屋买卖合同》作废，也没有支持赵平要求该房屋归他所有的请求。

依法监督助申请人拿回房产

二零二二年三月，赵平向司法衙门提起再次审理的诉求，不过由于缺少凭据，审理机关没有批准他的申请。二零二三年三月，走投无路的赵平前往襄阳市襄城区的检察机关请求复核。

可以确信，真实终究无法伪装，虚假也终究难以为假。倘若方雯与王欣存在合谋欺诈、拒绝履行交房义务的情况，我们定会彻底查清真相。承办检察官这样告知赵平。

检察官办案组深入研讨案件，确定调查方向。

审视了初始判决文本后，办案检察官察觉案件诸多不合常理之处：王欣作为方雯独生女，母女间为何借助房产掮客完成房产流转？王欣是否拥有相应购买财力？资金渠道究竟为何？

面对诸多困惑，负责案件的法律工作者翻查了相关档案，认真核对后发现，王欣在2013年以分期付款方式购置过一处房产，但后来停止了还款，到了2016年，房产业主向她提起了诉讼，最终导致购房合同被终止。合同失效仅过半年，王欣就出钱九十一万五千元，买了她母亲的住宅，这种交易行为看起来非常不寻常。

王欣的房产已登记在其名下，并且双方获得了胜诉判决，所以他们拒绝与检察机关配合调查询问。办案检察官决定先从购房款的来源查起，以固定相关证据。经过分析整理上百条银行记录，检察官发现王欣的购房款主要来自两个渠道，一个是外部借款，另一个是现有资金。在这笔外借的70万元资金里，王欣的爱人出了10万元，另外，年纪相差悬殊并且与王欣没有亲属联系的陈某和徐某，两人共同借出了60万元，这笔钱极有可能源自王欣的母亲方雯，承办检察官通过核对方雯账户的收支记录、存款和取款时间点，得出了这个判断。

办案检察官就银行流水情况询问案件相关人员。

发现银行流水里的隐秘线索后，负责调查的检察官决定约谈陈某、徐某,他们不是本地人,调查人员就前往外地,在当地司法机关和公安部门的配合下,找到了陈某和徐某,并进行了讯问。检察官经过权衡利弊，并出示了银行交易记录作为依据，两位当事人便坦白了全部情况：六十万元是为了配合方雯和其女儿的房产交易而特别伪造的银行流水，这笔钱由方雯提供，再由他们分阶段转入王欣的账户中。现在，事情的来龙去脉已经完全清晰，方雯和王欣合谋伪造银行流水，意图规避房屋交付的责任，这一事实已经确凿无疑。

二零二三年七月，襄城区的检察机关致函该区审判机关，提出重新审理案件的建议，指出原审民事裁决存在事实认定偏差、当事人私下勾结损害他人权益等问题，需对该案件进行再次审理。

二零二四年三月，襄城区法院审理后作出最终裁决，认定方雯与王欣签署的《不动产转让协议》不具备法律效力，同时指示王欣、方雯将该房产登记在赵平名下。方雯对此裁决持有异议，于是向上一级法院提出申诉。紧接着在同年十月，襄阳市中级法院对上诉案件进行审理，最终裁定撤销上诉请求，并确认原判决维持不变。今年二月，襄城区法院出具了执行裁定书和协助执行通知书，裁定先将涉案房产登记在方雯名下，再过户给赵平名下。随后，方雯主动联系赵平，共同完成了房产的变更登记手续。

历经磨难，经由司法机构的合法监督，赵平最终获得了理应归属于他的住宅，他近期特意前往襄城区检察院，赠送了一面表彰的旗帜。

根据掌握的情况，襄城区检察院在负责民事检察监督的同时，借助刑事民事融合的职能方式，已经把涉及刑事犯罪的若干线索送交公安部门处理，公安部门现在正在进行调查。

（文中案件当事人均为化名）

购房时应坚持“登记生效”原则

这个案例揭示了房产买卖领域缺乏信任所引发的普遍现象：首先，卖方借助契约的法律效力推卸义务，经由签署若干合法协议造成“权利纠葛”，使买方遭遇“契约成立却不能完成过户”的窘境；其次，在法律裁决过程中，对于不正当联合的判定条件苛刻，提供证据的挑战性很高，买方多数因难以证实卖方与其他当事人怀有故意而无法维护自身权益；再者，当政策约束或产权归属不明等过户前提不具备时，卖方会寻找机会转移资产，或是勾结第三方办理过户程序，凭借时间差损害首名购房者的正当权利。

法律专业人士特别告诫众多购房人士，购买房产时务必留意以下事项：首先，必须严格遵循“完成登记才产生效力”的规则。依照民法典第二百零九条的内容，房产转移所有权务必经过登记程序，务必要保证签订购房协议、支付购房款以及办理产权变更手续三者同步进行，切不可单凭签订协议和付款单据来主张权益。其次，要迅速固定房产归属权。如果房子短时间不能完成过户手续，可以依照民法典第二百二十一条立刻申请进行预告登记，以此避免卖家出现“一房出售给多人”的情况，同时，实际搬进去居住，并且开始支付物业管理费用等，能够加强自己已经拥有该房屋的事实，从而更好地维护自身的正当权利，第三点是要持续关注房子目前的状况。时常核对房产登记状况，留意房产是否涉及抵押、查封或重复出售等问题，倘若察觉异常，须即刻申请资产保护或提起权利确认之诉，以防止售方恶意处置资产。其次应健全契约中的风险规制条款。签订房产协议时，必须清晰注明办理产权转移的时间节点以及违反约定的补偿措施，另外还要规定卖方在完成过户前不可以随意进行房屋的质押或者出售，确保债权和物权的顺利衔接，以此最大程度防止出现失去房产和资金的现象。六是要小心“低价快速出售”的圈套。对于价格明显低于正常水平的房源要特别留意，检查卖方的信用记录和房屋是否被查封或设定抵押，以免陷入有意的欺骗行为之中。

另外，购房人需要提高法律观念，巧妙运用登记办法和协议内容来建立保障屏障。一旦碰上不良违约情形，要留意迅速收集证明材料，同时联合民事和刑事司法途径，确实保障个人正当权利。

（检察日报 戴小巍 张茜悦 陈谷云）