西安一房东遇难题！租客自2024年起拒交房租，咋回事？

遇到这样的租客，房东真是没招了。

自2024年至今

这对租客就没交过房租

西安的田女士住在北辰村第一社区，那里现在叫颐秀苑一区，她家是顶楼，面积有二百多平方米。

二零一七年，经由中间人，她把那处房产租给了李姓男子。依照田女士的追忆，彼时是李男子的伴侣张女士，手持李男子的身份证明文件，同她签署了《不动产租赁契约》。

2018年6月30日合约期满，双方商定续租。2021年7月1日起，月租金由800元改为1100元。田女士表示，租客总是需要她催促才支付房钱，不过从2024年1月1日起，租客完全停止缴纳房租了。

那段时间，有住户向物业管理部门反映，田女士家几乎天天有狗叫，声音特别响亮，严重影响了邻居们的休息。此外，住在底层的居民也向物业投诉，说完全不清楚楼上住户在做什么，结果导致自家天花板出现了渗水的情况。

田女士到家里考察过，那对租客把狗关在厕所里，说是随便养养，养的狗不多。关于渗水的问题，他们解释说是因为厕所防潮措施不到位，会尽快处理防潮工作。

因为这对租客长时间不交房租，劝说无用，田女士便向法院求助。

2024年10月29日，未央区人民法院发布《民事调解书》，田女士与对方之间的房屋租赁合同当天终止。根据调解结果，租客李某峰须在2024年11月15日前搬出并清理房屋。若未能按时履行，需向田女士支付每日200元的违约费用。另外，李某峰分两次偿还拖欠的房租共计1.45万元。若未按期支付，则需承担逾期产生的利息。

情况令人失望，那些租客完全无视了法院的调解结果，至今不肯支付房租，也没有打算搬出我的房子，田女士感到十分无耐。

法院强制执行后

房东换了新锁

租客又撬锁换锁

2025年3月31日，未央区人民法院发布官方文书，要求李某峰于2025年4月15日之前，搬离田女士的住所，若届时仍未执行，司法机构将启动强制程序。然而李某峰并未遵守法院的通告。

五月中旬，未央区人民法院和汉唐公证处的人员一同前往田女士的住所，尝试敲门却无人应答，于是通知开锁师傅将房门破开，进入屋内后发现只有李某峰的女友张某利独自一人在里面

我在楼下的时候，家人已经到了楼上，根据他们提供的信息和公证员拍摄的影像资料，那个房间里的状况，常人实在难以承受，田女士这样表示。

根据田女士提交的影像资料和小区管理处呈现的录像，可以确认，田女士的居所由两个楼层构成，然而两个部分都呈现出非常糟糕的卫生状况，地面覆盖着大量污渍，室内散落着堆积如山的杂物，尤其令人不适的是，在阳台的晾衣杆上，晾晒着两行动物皮毛，而在洗手间的门框位置，同样悬挂着动物皮毛。

视频画面显示，一些进入房间的人被难闻的气味熏得直皱眉头，赶紧用手捂住嘴巴和鼻子。“他们不仅拖欠了小区的水电费和物业管理费，而且已经快两年没用电没用水了，真不知道他们是怎么维持日常生活的。”田女士这样表示。

根据现场记录，住在该处地的张某利表示，李某峰已经离开，屋内物件全归她所有，其中包括十三只狗，狗群会在次日午后处理干净，整栋房屋需要二十天才能搬空完毕。记录还说明，屋内所有物品及狗均由田女士暂时看管，倘若张某利未能准时搬离，即算作自动放弃该处。

当天，田女士立刻给房间装了新锁，然而，没过多久，那对租客就偷偷把锁弄坏，换上了自己的锁，再次搬了进去。

女租客称不敢搬

害怕男朋友打她

7月30日，上午时分，记者与田女士一同前往该小区，田女士先前在楼下拨打了报警电话，辖区派出所的民警随后赶到，他们三人接着前往六楼的那个有问题的地方。

一踏进门口，屋里就响起了接连不断的狗叫。记者发现，有一根电线从公共电表箱中穿过门，然后拉进了屋里。

民警持续敲门后，张某利隔着房门表示需要时间穿衣才能出来。

张某利看上去四十五六岁，他推开房门，又立刻关上，说没有带钥匙和手机，要等男朋友李某峰回来才能进去。

面对媒体的询问，她多次强调自己也承受了伤害。她的男友品行不端，只要她搬离住处，就会对她施暴，找她麻烦。而该男友在她和另一位女性居住的地方之间周游，仅偶尔送水给她，其他方面则漠不关心。

张某利表示，他主要依靠做临时工来维持生计，既不能回到配偶家，也无法回到父母家，并且没有能力去租住房屋，将来会继续工作，并将所得款项偿还给田女士。

记者询问屋内悬着的狗皮出处，张某利表示是李某峰当面宰的，宰后自己独享狗肉，房东新换的锁，也是李某峰弄开的。

家里现在有多少只犬类动物？张某利一直不肯明确回答，只表明仅有一只属于自己的，其余的都是李某峰的，他可以随意处置。他说不清楚李某峰的联系方式，声称对方根本没有携带手机，他对如何联系李某峰的解释反复无常。

田女士精神与身体都非常疲惫，她说明已经不再尝试沟通，只希望租住在那里的住户能立刻搬走。物业管理方面的人当场拆除了这家的水电计量设备，有工作人员说，这家的男租客从外面抓了很多流浪狗回来关着，至少已经养了十多条狗。物业部门以前曾经处理过这件事，但租客当时承诺过几天内会解决，结果事情就一直拖延下来了。

田女士向人透露，她不再愿意与那两位租住者进行沟通，眼下只能借助司法途径解决纠纷，期盼法律能够主持公道。

>>律师说法

房东可要求法院加大执行力度

也可以提起诉讼

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善表示：租赁协议里如果清楚说明不允许养宠物，那么租客养十多条狗就算违背约定。即便合同没说，要是养的是攻击性强的犬种等有潜在危险的动物，或者因为宠物的照看不当危及了他人生命安全，又或者对公共环境有严重破坏，这些行为也可能触犯法律规定。该住户饲养犬类，引发邻居对其吠叫扰民等行为的反映，此做法违反相关规定。此社区属于城市居民住宅区，是严格限制养犬的区域。租客饲养的狗数量不少于十三只，这违反了《西安市限制养犬条例》中的条款。至于警方能否直接处理这些犬只，要依据具体情况来判定。狗若没有办妥证件，或者有扰民等违法行为，公安机关可以责令房客在一定期限内解决，如果过期不改正，可以采取强制措施；狗如果已经办了证件，公安机关一般会先进行劝导和说明，如果行为恶劣，可以依照法律进行罚款等惩戒，或者提议提交法院裁决。

租客在司法强制执行时仍强行破门占据房产，属于非法闯入他人居所，此行为违反法规。依照《治安管理处罚法》第四十条第（三）款，该行为将面临五天至十天拘留，同时可追加五百元以下罚款的治安处罚。依照《中华人民共和国刑法》第二百四十五条，非法闯入他人居所者，将受三年以下有期徒刑或拘役处罚。未经住宅主人许可，强行侵入并占据他人居所，或者被要求搬离后仍拒绝离开，就可能触犯这项罪名。租客霸占房产，还会阻碍法院执行裁决，根据《民事诉讼法》，法院有权实施强制清场等手段，若被执行人或其他人干扰执行，法院会视情节轻重处以罚款或拘留

房东可以运用以下途径维护自身权益：首先，可向司法机构申请强化执行程序，请求司法部门增强执行效能，迫使租客迁出住所，并对租客的拒不配合执行情形实施惩戒；其次，应妥善保管租赁协议、司法调解文书、执行过程记录、房屋内部状况影像资料等文件，以租客构成侵权行为作为诉讼理由，向司法机构提起法律诉讼，要求租客补偿因延迟使用产生的经济损失，并承担房屋清理所需开支。