广州政法委联合广仲发布5个房屋交易经典案例，提醒市民慎之又慎

本版撰文 信息时报记者 罗阳辉 通讯员 政法宣 刘强 郝飞

本版摄影 信息时报记者 陆明杰

没有购房条件，通过他人名义购房？看到房价上涨就反悔提价，进行一房卖出两份？夫妻共同拥有的房产，一个人签字就能出售？……这些行为潜藏巨大的法律隐患。近期，广州市政法委与中国广州仲裁委员会（简称“广仲”）共同举办第三场“类案通报”会议，从中挑选了五个典型案例进行说明，告诫市民在房产交易时必须谨慎对待，增强风险防范意识。

据了解，广仲机构自建立以来，案件受理数量和争议金额总额，从1995年的31宗、300万元，增长至2016年的27383宗，其中传统案件15762宗，网络案件11621宗，总金额达到436亿元，持续位居全国领先水平，案件类别主要涉及房地产、建设工程、金融、股权转让、商事贸易等主要领域。

案例

1 借名买房

办理收楼生分歧 出名人赔违约金

张某打算在广州购置房产，不过他没有购房的资格，于是联系了朋友李某，商量由张某出资，以李某的名义来购房，房子未来产生的收益按照七三的比例进行分配，李某与某开发商在2013年6月签订合同，购置了萝岗区的一套商品房，张某支付了首付款和各项费用，并且每个月都负责偿还银行的贷款

2015年开春时节，开发商告知李某可以搬入新居了。李某却提出，必须先由张某支付10万元，他才会去办理相关手续。这两个人谈不拢，因此闹起了矛盾。张某最终将此事提交给法院审理，法院判决李某退还首付款32万元，赔偿各项开支3万元，并且承担按揭贷款的8万元。

李某无法支付银行的后续按揭款项，开发商作为共同担保人，替李某向银行支付了78万元贷款。接着，开发商提起仲裁，请求终止与李某签订的《商品房买卖合同》，并要求李某赔偿违约金30多万元，最终仲裁机构同意了开发商的请求。

提醒：出名人要承担违约责任

郝飞副会长指出，以他人名义购房蕴含显著法律隐患，虽然名人并非真正买方，却要签署《商品房买卖合同》与《按揭贷款合同》，倘若出现违约情形，名人须对违约后果负责。

郝飞指出，以他人名义购置房产容易导致争议，出资者或许遭遇“劳而无功”的结局，而房产登记人也可能需要承担违背约定的后果。

2 一房二卖

见房价涨就反水 房子没了还赔钱

2016年1月，刘某卖掉了天河区自己的房子给雷某，价格是200万，他们签了合同，也做了网上签约。雷某给了刘某10万定金。合同签完后，房价涨了很多。刘某想赚更多钱，2016年6月，他又把房子以260万卖给了丁某。该房产已完成网络备案，因此刘某和丁某签署的购销合同不能进行网络备案，后续的买卖流程也无法推进。

丁某于是申请仲裁，请求解除《买卖合约》，并要求刘某支付违约补偿金。因为相关房产已经被查封，雷某也申请仲裁，请求解除协议，并要求刘某退还预付款项并赔偿房屋价值差额损失。由于丁某和雷某都是守约方，而刘某是违约方，他们的请求得到了仲裁机构的认可。

提醒：卖方两头违约受双重惩罚

郝飞说明，依照合同法条款，若没有事先商定或法律规定的理由，合同是不能被终止的。刘某在未与雷某结束《房屋买卖合同》的情况下，又把房产卖给了丁某，这就形成了违背约定。雷某有权利要求刘某补偿房产价值的差额。另外，刘某由于没有依照《买卖合约》的承诺将相关房产卖给丁某，也形成了违背承诺，他需要向丁某担负违背责任。

广仲提醒市民，一房二卖，卖方往往两头违约，受到双重惩罚。

3共有房屋出售

一人签名不算数 违约了仍要赔偿

李某和杨某是夫妻关系,两人共同拥有一套位于海珠区某小区的房产。2015年底,李某与张某商议,打算以230万元的价格把房子卖给他。2015年12月2日,李某和张某签订了买卖协议,由李某代替杨某在合同上签字。当天,张某支付了20万元定金,并且办理了按揭贷款手续。

2016年2月末，李某表示，他正和杨某进行离婚诉讼，杨某反对出售房产，因此无法继续与张某完成交易。到了同年5月，张某向仲裁机构提出申请，希望李某和杨某能够执行原合同。考虑到杨某作为房产的共同所有者并未在合同上签字，张某调整了仲裁诉求，要求终止他与李某之间的协议，李某退还支付的20万元定金，并且赔偿房价10%的违约金，共计23万元，这一要求最终得到了仲裁机构的批准。

提醒：要求给书面文件和委托书

郝飞指出，依照《物权法》条款，转让共有不动产或动产需获得占份额三分之二以上的按份共有人，或是全部共同共有人的一致许可。因此，在二手房交易环节，若未取得共有人许可，交易另一方便无权处置共有房产。

广仲告诫民众，签约时买家须认真核对房产证所载产权人信息，务必索要卖家配偶准许处置房产的正式文书，以及其授予代理权限的委托凭证。

4 中介隐瞒事实

促成被查封房出售 中介担责赔了10万

刘某欠下他人两百多万的借款和利息没有还清，法院因此查封了他白云区某小区的房产。后来，刘某请在中介公司工作的朋友黄某帮忙卖房来还债。2016年8月12日，黄某联系到买家钟某，并撮合钟某和刘某签订了房屋买卖协议，双方商定房屋售价为一百五十万，钟某采用贷款方式支付房款。钟某于签订合同当天，即向刘某支付定金10万元。

2016年9月，刘某因触犯刑事法律而被限制人身自由。钟某因为联系不上刘某，又考虑到涉案房产由于刘某背负巨额债务，早在2015年就已由人民法院实施查封措施，并且刘某名下不存在其他可用于执行的财产。因此，钟某在2016年11月向仲裁机构提出申请，要求某中介组织承担十万元人民币的赔偿责任，并且仲裁机构对此请求给予了肯定。

提醒：购房前应进行必要的调查

郝飞指出，根据《合同法》规定，中介方有义务如实告知委托方与合同相关的情况，本案中，中介人员黄某清楚该房产已被法院依法查封，却故意隐瞒这一关键信息，促使钟某与刘某达成协议，致使钟某遭受实际损失，所以该中介公司需对钟某的损失进行赔偿。

广仲告诫民众，买房时须履行相关核查责任，需对意向房产的产权状况实施充分探明，以防止购房意图无法实现，造成不必要的经济亏损。