2025年南京市场下行，一二手房量价齐跌进入调整期？

2025年下半年度，南京市场整体呈现低迷状态，新房与二手房的成交量、价格均出现下滑现象。

CRIC统计表明，二零二五年前八个月，南京市整体供应的新建商品房面积达一百三十六万八千二百平方米，与去年同期相比减少了二十二点五三%；同期成交面积为一百零二万四千平方米，相比去年同期降低了十四点四零%。按月份分析，三月出现需求短暂增加的情况后，新房的买卖量持续减少。

二手房市场，2025年1月至8月期间，南京二手房累计交易了577万平方米，相较去年同期下降了4个百分点，并且价格降低的二手房小区占比持续上升，刚需性质的二手房降价现象已变得十分普遍，在所有重点监控的城市中，南京小区降价的比例是最高的。

目前南京二手房市场已进入量价齐跌的深入调整期。

2025年至今房地产市场呈现“不再下跌趋于稳定”的发展情况。经过三四月份通常的“小阳春”阶段，五六月份市场活跃度得以保持，到了七月和八月份则出现了阶段性降温，不同城市间经济复苏的步伐表现出显著的差异性。

北京、深圳、杭州、成都这些城市的关注度依旧稳定，武汉、郑州等地的经济活动仍然处于缓慢恢复阶段，南京在经历了一段时间的调整之后，下半年相关数据又出现了下滑。

CRIC统计表明，2025年8月，南京市商品住宅成交面积为17万平方米，较上月减少18个百分点，与去年同期相比降低了44个百分点，从全年累计角度观察，1-8月南京全市商品住宅总共售出202.40万平方米，同比减少了14.40个百分点。

根据官方统计资料可知，南京2025年8月新建商品房销售价格较上个月降低了0.6个百分点，与去年同期相比减少了1.3个百分点，前八个月累计算下来平均降低了1.9个百分点。

二手房市场情况，CRIC统计表明，2025年8月，南京二手房交易面积达58万平方米，与上月相比减少了12%，较去年同期降低了23%，1到8月份累计交易量为577万平方米，同比减少了4%。

根据官方统计资料，今年八月南京二手房市场行情指数与上月相比有所下滑，跌幅为0.7个百分点，而与去年同期相比则降低了6.2个百分点，从今年一月至八月期间，整体均价持续走低，累计降幅达到5.3个百分点。

2025年上半年的某个阶段，南京经历了一段行情回暖的时期，新房和二手房的交易量和价格均有一定程度的增长，不过紧接着整体市场出现了下滑，南京又重新陷入了低迷状态。

南京当前市场实际交易情况显示，新房领域呈现显著的两面性，高端豪宅项目始终占据领先地位，相对而言，面向首次置业及改善型住房需求的板块则显得较为冷清，只有少数项目凭借其独特的四代住宅概念和卓越的产品品质，或者依靠极高的价格竞争力才得以脱颖而出。

新房市场价格主要取决于房源数量和结构变化，二手房市场则更直接反映南京市场整体氛围。为防止偶然交易干扰价格分析，克而瑞研究中心统计了连续两个月成交量达到5套以上的热门小区交易和房源信息。调查表明：从二零二五年下半年起，南京的二手房交易整体趋向低迷，交易量持续萎缩，价格让步的社区数量也在逐步增加。

CRIC统计，2025年8月南京二手房频繁交易的小区有192个，比上一年减少58%，二手房整体交易量只有6300套。此外，高达68%的频繁交易小区成交价比上个月降低，这种降价小区的比例不仅比上月多了11个百分点，还达到了今年第二高的水平。

八月份南京各小区成交价格走势分析显示，最常见的价格区间已经低于零点，超过百分之二十的频繁交易小区房价与上月相比减少了十个百分点以上，板桥、高新等满足基本需求的地段是本月房价下滑的严重区域。

值得留意的是，今年八月份的市场状况和二零二五年四月份有着明显不同：四月份虽然也是降价房源比例较高的阶段，但当时展现出“降价促进销售”的现象，二手房交易量接近一万套；而八月份则是交易量和价格同时下降，表明南京二手房市场已经步入交易量和价格同时萎缩的深度调整阶段。

南京二手房的挂牌价格降低比成交价格更明显。2025年8月，南京全市大部分高频交易小区的挂牌价比上个月减少了，这个比例是近一年来最高的，“降价”已经成为南京二手房市场的一种常态。

过去一年市场情况看，南京每月都有超过六成的高频交易小区挂牌价出现环比下滑，调整价格的压力一直未减。根据CRIC的数据，到2025年8月，南京二手房挂牌价格指数比2024年8月降低了10.3个百分点，整体价格水平呈现出下降趋势。

就小区类别而言，2025年8月南京基础型、品质提升型小区二手房价格下滑情况更为明显，构成了市场波动的主要表现。当月，基础型小区房价环比下降的比例高达71%，品质提升型小区房价降低的比例为65%；而高档小区价格下降的比例则相对较低，是50%。

观察过去一年的情况，各类社区房产价格下滑的比例有所起伏，但到了2025年8月，基础型和品质提升型社区的价格下降比例明显偏高，这说明现阶段市场上基础型和品质提升型房产承受的价格变动压力更大，而高档社区则表现出更强的价格稳固性。

南京楼市价格不断下挫的根本症结，在于存货数量庞大与土地供应过量的相互牵制。

南京的狭义消化周期目前只有不到二十个月，表面上看来尚属正常水平，然而从长期供需角度分析，南京的广义库存消化周期已经逼近十年，众多住宅地块已经变成了闲置资产。为了确保优质新房市场的供应量，南京在2025年依然会大量投放土地，其土地交易总额预计能够位列全国前五的位置。所以毫不奇怪，许多在2020年之前被视为无懈可击的低密度住宅地块，最后还是只能按照最低价售出。

库存积压与供需失衡已严重打击市场信心。若长期库存问题无法得到根本解决，在持续低迷的土地和新房市场作用下，二手房价格也将进入深度调整阶段并不断下行。

为了改善这一状况，促使市场重归稳定，建议监管机构首先聚焦于当前的核心交易领域，从需求端给予扶持，从供给端进行改进，通过多种途径同时施力，重新建立这些领域的供需信心，进而逐步扩展，营造更佳的市场环境。另方面需将用地数量与整体闲置土地关联，以防加剧长期积压问题：需转换原先单纯依靠土地交易确保优质供应的考虑方式，构建库存实时调节体系，以处理闲置土地的多少，换取对应的供应额度，从基本层面调整积压状况，修正市场供需看法。