2025年上半年法拍房市场大数据：成交率回升，买法拍房是捡漏还是趟雷？

瑞联数科所出的《2025年上半年全国法拍市场大数据分析报告》表明，今年上半年，法拍房挂牌和成交数量持续处于较高水平，成交比例有所提升。法拍房，这一项过去常与“诉讼”“纠纷”联系在一起，显得有些生疏和距离感的名词，正慢慢进入公众的视线范围，有更多的寻常百姓开始尝试购买法拍房。

法拍房最突出的好处就是价格实惠，起拍价格通常比市场价低20%到30%，这种情况很常见。但是，想要真正搬进去住并非易事，很多购买者都会遇到“清空房屋”这个棘手的问题。尽管相关的法律制度越来越健全，不过购买法拍房到底是冒险还是划算，这个问题仍然存在。如果想要成功购入并真正拥有法拍房，需要经历哪些考验？海报新闻记者对此进行了长期的跟踪调查。

一套房子省了好几十万

“便宜”成刚需族选择法拍房最大动力

通常情况下，进入司法拍卖程序的房子，多半牵涉到经济上的争议问题。对于普通人而言，用几十万或者上百万的存款去购买这种或许存在隐忧的房产，最先需要克服的是心理上的障碍。

经济条件有约束，住宅是必要需求，因此我们全家决定购置成本较低的法拍房产。2024年3月左右，北京彭先生的家庭着手进行法拍房交易。

从那时起，彭先生便留意起司法拍卖房产的消息，他看中的首套拍卖房坐落在北京通州，占地98平米，起拍价是230万，他报名参加了拍卖会，开拍后竞价迅速攀升至250万，彭先生觉得这个价钱不太合适，于是退出了拍卖。

一个多月后，朋友再次向彭先生介绍了一套位于北京市朝阳区的司法拍卖房产，该房产在地理位置、房间布局以及面积方面都十分出色，初次拍卖时的起拍价是288万元，但最终未能成功售出，第二次拍卖的起拍价超过了250万元，当天有25人参与竞标，在我还没有轮到报价的时候，房价已经被推高到了299万元，因此我直接报出了300万元，最终成功购得了这套房产。彭先生调查了附近相似房产的市场行情，售价大概在三百六十万到三百九十万之间。

京东司法拍卖网公布，济南历城区名辉豪庭小区一户房产成功竞得。

价格实惠确实是法拍房的主要长处。海报记者在京东司法拍卖网进行了检索，了解到济南历城区名辉豪庭小区有一套面积为132.41平方米的住房，起拍价是105.6万元，最终成交价达到了133.68万元，每平方米的单价大约是一万元。与此同时，该小区的二手房市场价大概在每平方米1.3万元左右。

济南市历下区中润世纪城有一处住宅，面积达到284.47平方米，在法院拍卖时成交价格是349.82万元。经过调查核实，这个小区里和它同样大小的二手房，当前市场价值大概在420万元到500万元之间。

京海资产运营公司董事长孙培和，长期从事与法拍房相关事务，他透露，法拍房的交易流程通常包含三个步骤，分别是初次拍卖、再次拍卖以及最终变卖。一般来说，初次拍卖的起拍金额是评估价值的七至八成。假如初次拍卖未能成功，法院将启动第二次拍卖，第二次拍卖的起拍价会降低大约十分之一。如果第二次拍卖同样失败，那么该房产将进入变卖程序。拍卖房通常价格较低，部分初始价格已经低于原值五成。然而，司法拍卖中的优质房产并不廉价，运用竞价方式有时甚至能卖出超出正常交易价的价格。

买法拍房是不是“趟雷”？

基层法官：约三成法拍房需强制腾退

法拍房产售价较低，交易流程简便，然而实际接收房屋时，情况可能并非如此顺利。部分前业主或因心有不甘，或因生活不便，会拒绝搬离清空房屋，甚至有人会采取损毁房产等过激手段。

彭先生第一次收房受阻，对方还报了警。在警察在场的情况下，他才第一次进去看了房子。（受访者供图）

彭先生在北京购得房产后，收房过程遇到腾退困境。他于五月完成交易，七月初首次探访时，屋内住着三位长者，多次敲门均无人应答。双方协商未果，更引发口角争执。事后长者报警，有民警到场监督，彭先生才得以首次亲眼察看房内实际状况。

初次前往未能办理交接，随后的交流变得复杂起来。此后，彭先生通过多种渠道联系协商，同时向司法机构申请协助收房。多次沟通之后，两个月后才取得钥匙，前任房主已将可移动物品全部搬离。目前，他已正式入住。

江苏常熟的倪先生目前正身处自己竞得的那套法拍房产中，内心依旧感到后怕，他透露说，为了最终能够办理房屋接收手续，前后耗费了将近三个月的时间。

在参与竞拍前，倪先生对看中的房子做了详细调查。（受访者供图）

这件事得从去年讲起, 倪先生计划在自家小区购置一套带院子的底层住宅, 主要是为了方便照看双亲。他相中了一套法拍房, 尽管对此类交易并不了解, 还是决定参与竞拍。最后, 倪先生以126.3万元的价格成功夺得了这套房产, 按照市场行情来看, 价格非常优惠。

倪先生以126.3万元成功拍下一套法拍房。

购房首付款支付完毕，贷款手续办理妥当，竞得标的物后的后续流程进展得颇为顺畅。然而，当法院送达裁决文书之际，债务人方打来一个电话，令倪先生顿时感到忐忑不安。债务人列举了诸多借口，诸如迁出住所需要时日、寻觅新居颇为不易、室内装修补偿未达预期等等。起初，倪先生曾主动提议给予一笔补偿费用未曾料到，经过多次交涉，那名被处理者的性情变得更加无礼，进而索要涵盖屋内装饰、家电、阳光棚等物件在内的补偿金，总计折合十三万元。

这简直是无理取闹，被激怒的倪先生于是向司法部门提起了强制执行申请，经过两个月的拖延，在获得新的补偿款之后，对方才肯搬离住处。

清场是司法拍卖房产买卖流程中最后一步，同时也是最为棘手的一步。有基层法院工作人员表示，在本地成功竞得的司法拍卖房产里，大约有一半的债务人会自行搬离，大约有三分之一需要采取强制手段清空，剩余的百分之二十则因各种其他情况导致交易无法完成。

买家如何顺利渡过“最后一关”？

法院强制执行+社会机构辅拍

个人购买拍卖房产，往往是在权衡诸多条件后做出的最佳选择，这种情况在普通人当中越来越普遍，他们最关心的，是如何顺利完成收房并开始居住的环节。

那位基层法院的法官透露，依照规定，竞拍者获得法拍房产并办理完过户手续，审判机关会立刻公布迁出通告，通知义务人限期搬出；若届时仍未迁出，司法机构将实施强制清场。

执行过程中，部分目标对象下落不明，或者住所内有持续经营的商铺，尤其涉及跨区域房产时，情况更为复杂。因此，清退行动必须由公证机构全程监督，同时联合公安部门维护现场秩序。我们的行动既要体现法律的刚性，也要注重人文关怀，协助目标对象处理实际生活难题。这位司法官员表示，现行法规没有具体规定强制搬离的最后时限，实际操作中，少则一两个月份，多则一年六个月左右，不过基本上都能顺利清空场地。

媒体发现，至2024年岁末，最高审判机关颁布了《关于强化网络司法拍卖活动管理的若干准则》，旨在完善网络司法拍卖流程，提高执行财产处置效能，维护各方当事人正当权利。准则中第八项条款特别强调，必须强化不动产清场交割工作，除存在法律规定的特殊情况，审判机关需主动负责完成清场交割，且禁止在拍卖通告中提及“不承担清场交割责任”。

市场需求自然存在。法拍房交易量不断上升，考虑到其中暗藏的复杂利益关系，因此出现了不少专门提供相关服务的组织，它们协助买家进行交易流程。

孙培和执掌的京海资产运营公司，专门从事不良资产的处置工作，法拍房辅拍是其核心业务内容。在他看来，尽管法院的强制执行程序，可以为腾房提供法律保障，但在实际执行环节，常常会面临腾房过程旷日持久的问题，也容易遭遇被执行人设置障碍等情况，这些因素，持续给法拍房买受人带来诸多困扰。我们向购房人保证，倘若竞得后六个月无法入住，本公司将代其支付租赁费用；万一十二个月仍未交付，本公司将全额赎回该司法拍卖房产。同时，我们会主动与债务人沟通协调，并协助其处理租赁、迁居等实际事务。

法拍房助拍机构以及辅拍机构，除了负责后续的房产清空工作，还承担着帮助买家在竞价前进行充分调查的重要职责。

孙培和谈到，首先，在司法部门实施资产处置程序时，会对标的物进行严谨的核实和评定，保证其所有权明确、合规，并且处置活动公开化、规范化。其次，竞买人对其他层面的资料也存有查询必要。“除了官方披露的竞拍公告内容，必须探明的环节还有很多，诸如标的物是否附带租赁关系、有无拖欠款项，除了房产价格之外还需承担哪些开支，特别是要留意是否必须补交土地转让金等细节。缺乏经验的普通购买者，在遇到不确定的竞拍物品时，向权威单位获取‘尽职调查文件’会更为稳妥。”

房产面临司法拍卖，不代表它就是质量差的资产。孙培和指出，法拍房买卖流程的简化，以及交易各环节的强化保障，正让更多普通人有了新的购房途径。不过，在购置房产这样重要的决策上，他建议潜在买家要充分掌握相关资讯，仔细权衡利弊，确保交易合规合法。

海报新闻首席记者 张海振 记者 丛萍 报道