克而瑞：2025年9月二手房市场成交规模延续波动走势，京深杭有何变化？

克而瑞地产研究在10月23日发布文章表示，推测整体二手房市场成交规模依旧会持续波动形势，2025年9月二手房市场成交处于缓步下行的通道，依据CRIC监测数据，2025年9月30个重点城市二手房成交环比降低1%，同比增长9%，增长动力缓和。

京深新增二手挂牌套数同环比双增仅杭州波动下行

鉴于要对二手房业主心态变化予以更为优质的剖析，此机构着重将焦点汇聚在诸如北京、上海、深圳、杭州这般的核心一二线城市，依据CRIC所监测的四城新增挂牌套数状况而言，9月时四城的挂牌量跟8月大体保持一致，北京和深圳在同比以及环比方面均呈现增长态势，上海同比涨幅超过2成，唯独杭州这一个城市在同比以及环比方面均出现下跌情形，业主挂牌的积极性正稳步进行回落。

京沪深杭800万-3000万元中高总价房源占比显著上升

从分总价段这个角度来看，热点城市当中，北京、上海、深圳、杭州这四座城市，新增挂牌量呈现出典型的差异化的特征：

北京，小于300万元低总价段刚需刚改房源业主挂牌积极性回升，新增挂牌量占比环比持增。北京，600 - 3000万元中高改房源业主挂牌积极性回升，新增挂牌量占比环比持增。其中，100 - 300万是新增挂牌量主力，占比超3成。并且，100 - 300万平米增幅在各面积段里也较为显著。

上海中高改业主较为活跃，9月总价500至600万元房源占比显著回升，深圳中高改业主较为活跃，9月总价800至3000万元房源占比显著回升，高端房源占比持稳，波幅较小。

(3)杭州总价600万以内的房源，其占比超过了8成，不过在9月的时候，集中度是稳步下降的，相比上月跌幅达到了1.77pcts；而总价在600 - 800万元的高改房源，其占比是稳中有增的，环比上涨了1.22pcts；总价在1000 - 3000万元的高改房源，其占比同样稳中有增，环比上涨了0.69pcts。

京沪深杭70以下小面积段和120平以上大面积段“两头翘”

从面积段去看，四城当中，新增挂牌套数环比呈现上涨态势的情况，主要集中在面积是70以下的小面积段，以及120平以上的大面积段：其一，“老破小”户型的业主表现得蠢蠢欲动，北京、上海增幅明显的范围主要集中在50平以下，深圳、杭州增幅明显的范围主要集中在50 - 70平方米；其二，京沪深杭大面积段户型均出现了不同程度的增长，北京、杭州140平以上各个面积段均呈现出环比上涨的行情，这类房源基本上是四房及以上的配置，户型功能性较为完备，满足了高端客群的置业需求。

整体予以观之，9月之时，重点四城二手车新增挂牌量保持稳定，然而城市之间分化极为明显，北京以及深圳同比与环比均呈现增长态势，上海同比涨幅超过2成，这反映出业主信心有所回升，出售意愿得以增强，唯独杭州同比与环比分别下降41%以及12%，挂牌积极性稳步回落，市场情绪相对呈现谨慎状态，结合总价段以及面积段进行综合剖析能够看出，北京上海深圳杭州高总价800-3000万元、大面积120平以上房源业主挂牌活跃度较高 。

依据当下不同城市二手房业主挂牌时心态发生的转变，以及各城市二手房成交所呈现的结构特征，对后市进行预判，该机构觉得，整体二手房市场成交的规模依旧会持续呈现波动的走势。其一，新增挂牌量持续处于高位，供给量增大；其二，10月属于传统营销旺季，新房市场中具有高得房率的优质产品性新盘集中进入市场，这也会使部分高端客群需求被分流；其三，从刚需盘的角度来讲，主要由业主让利幅度决定，因为挂牌基数大，如果没有明显的价格优势，交易周期或许会进一步延长，市区以及远郊的老破小都会面临较大的去化压力。