为什么二手房会贬值？产品迭代加速、市场内卷，如何影响房产保值？

二手房为何会贬值呢，此话题原本就颇具争议性，最近诸位或许察觉到了二手房的供应量，市场的需求承载程度以及各类环境因素的变动，这些均为客观存在的事实 。

然而今日并非是要跟大伙去聊市场数据的，另外有一件事情于这两年出现了，并且还严重地对二手市场的单体房产的保值能力进行了干预，讲出来你也许会感到诧异，那便是，一手房的产品迭代速度变得越来越快了。

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这事之前，我未曾予以重视，然而，当我投身于企业咨询进而向下沉发展的进程中，突然间，已然瞅见此一等惨烈无比的事实 。

几乎所有开发商都放弃了标准化的策略。

产品线的概念，被提起的频率越来越低 ，其背后，实际上存在着两个极为关键的模式 ，这两个模式正持续滚动推进 ，一个是单品非标 ，另一个是以项目为周期来进行迭代 。

这属于当下近乎悉数房企于内部所设定的研发周期，每一个项目皆是在上一个项目的基础状况之下，进而去做增添内容的行为，借此使得企业于整体层面那产品的能力获得迅速的提升，所以如此一来便致使项目的数量变得越来越少，然而产品发生变化的速度却是越来越快 。

在这个周期当中，又进一步细分出一条金线，能力处于一般水平的房企陷入到内卷的困境之中，战略方向正确的企业开始迅速地实现品牌崛起 。

前段时间，有个资深的地产从业者，忽然跟我讲了一番话，这使我怔愣了许久。他说，有时他甚至觉着，房地产仿佛有些类似快消品了。之所以会有这般感慨，是源于产品的变动速率，令他刹那间就感到颇为不适。

而产品力迭代产生的首个直观影响并非别的，恰恰是促使二手房市场加速地快速下滑过程的推进，就像目前的手机行业情形，还有汽车行业状况一样，新款一经推出，与之相关的头一件事必然无外乎于老款出现降价情况，这呈现出的是最为惨烈的态势，可同时也是最为真实的状态。

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不少人探讨当下市场挑选一手的缘由在于：其一，一手具有崭新的特质；其二，一手存在税费方面的优势；其三，一手具备整体的展示效果，这些的确不假，然而在此背后还有着一个极大的心智转变：当前的客户目睹一个个有具体形象的展示空间，能够切切实实地体会到：这个社区是专为自己打造的，客户的思维方式是现今整个房地产开发领域极为重要的研发视角。

你难以想象如今的开发商为了去落实这四个字究竟耗费了何等巨大的心血 ，我们正与保利集团的研发部开展内容共创 ，别人能够直接把下游的供应链 ，好比家电电器等那些国际品牌的研发部 ，拉到同一个会议室里共同进行讨论 ，这种事情在过去是从来都未曾出现过的 。

有些产品的敏感点是借助那些品牌在C端市场长时间与客户接触沉淀下来的，将其更好地落位在自己社区内，背后就是如此。今年整个行业都流行供应链穿透模式。即大家都开始尝试摒弃一些所谓顽疾，像企业入库、竞标比拼价格，又或者为了营销贴牌做些工程款，这些都是上个周期的合作模式 。

然而当下，所有的那种注意力，早就并非是怎样去使得房子售卖得更为出色，大家的精力，全都放置在怎么样能够让大家居住起来感到舒适，使用起来具备耐久性这样的方面了。

原因在于，所有人都清楚，当下若想实现良好的销售业绩，首要条件是要让用户切实感到使用体验良好，如此这般的认识链条已然构建完成 。更关键的是呀，购房者的心智已然形成，那种将购房者视作小白的观念乃是行业里最为严重的遗留弊端 。当下的购房者，不管其购买力状况如何，也不论处于何种年龄阶层，在房产认知方面已然十分清晰且冷静，任何企图流于表面或者进行掩饰的产品策略都会遭到拒绝 。

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所以，整个产品研发方向也发生了翻天覆地的变化。

现在极少看到单纯以一种风格作为核心卖点去推广，这被叫做去风格化，早些年能看到新古典、南加州、法式这种纯风格类产品，此类情况在行业内越来越少见，即便当下看到不少中式产品，但背后核心并非中式建筑风格，更多强调却是中式生活理念。

这属于一种规模颇为巨大的改变，这表明仅凭借表面去迎合客户的那种方式已然不再有了 。

第二个叫去模块化。

以前，在卖方市场时，常常会提及这个项目，说它户型出色，装修水准高，景观尺度佳，是这样标准的模块化分析，如今，这一模块的边界正变得愈发模糊，而对于客户来讲，反倒更加强化一种感觉。

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那些体感出现变化，这表明在处于研发阶段之时，要有三个部门达成紧密沟通，彼此都基于同一张图纸去开展相关工作，借此才能够给予那种被称作是用户体验的变化。

而且对于研发，也有了越来越多的情况是去关注小概率的需求，在这之前全部的产品研发基本上都是围绕着男性的视角展开，然而现如今逐渐开始了家庭视角的关注，还有老人视角的关注，以及着更为关键重要的女性视角关注 。

以往全部的产品研发差不多都围绕着实用功能，如今开始去追求某些精神空间的设置，给人发呆的状态，给人放空的状态，给人放松的状态，这也是一个社区所需要提供的情绪场。

这便表征着，开展研发务必要更为敏锐。正基于此，这也促使企业于进行产品打造之际，从往昔的具备上帝特质的视角转变成为当下的以人作为出发点的视角，而这般转变，在客户沉浸于相应空间之时会自然而然地被体悟到。

这是客户于往昔购房经历中未曾有的，十年前的产品实则谈不上粗糙，然而更多是自我意识与快周转相融合之下的产物，置于当下审视，空间便略显冰冷了。

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不过呢，这儿存在着一种逻辑上的悖论情况，那就是现今所有的一手房，最终都会转变成为二手房，可是这难道就意味着越往后等待，或许就会越好吗？对于这事，肯定不能这么随意去讲，毕竟购买房屋这件事，需结合当下实际存在的需求，以及切实发生着的真实场景来考量。

那么就当下买房而言，尤其是当下购买二手房，最需要关注的是什么呢？把地段和总价维度排除在外，怎样的二手房在未来是最具保值属性于其中的呢？

不少人谈及此话题时，都会讲出诸多庞大且全面的结论，诸如社区存在服务的情况，或者整体品质较为优良的状况，这些当然并无差错，然而今日我打算提出一个视角：隐蔽工程。

可曾思索过，缘何在二手车市场当中，新能源车折旧的速度能够这般之快呢？其中存在着一个最为关键的逻辑所在，那便是新能源车就算在其他功能方面表现得再出色，然而其电池却是正以一种稳定的速率在持续老化着。

并且电池乃是新能源车的关键所在，一辆燃油车放置十年后启动驾驶并无明显异常状况，然而却极难去设想一辆新能源车放置十年后会呈现出怎样的情形。

在二手房市场当中同样这般，整体而言那隐蔽工程，再者结构性环节里的差异处置，从本质方面来讲就已然决定了这套房子是怎样的老化程度 。

到底为何当下大家对于噪音这般难以忍受呢，难道不正是由于隔板采用的是轻质隔板吗，那为何房子变老旧后下水管道会产生异味呢。是不是管道材质处理方面为了省钱呢，为何老房子的立面呈现出坑坑洼洼的状况呢，是当初工艺欠佳在风吹日晒之后出现老化了 。

室内方面，表示能够借助再次装修予以改变，然而，公共区域以及具有结构性的地方，是没有办法实现改变的，并且，这些情况对未来该项目二手房的价值产生了影响。

我时常向朋友们推荐，在买房之际，前往消防楼梯瞧一瞧，去往垃圾回收站瞅一瞅，步入室内瞧瞧下水管道……这般行径背后实则是去审视这些隐蔽工程的处理手段，而此处理手段决定着该小区未来五年、十年的状况。

真心地建议当下的开发商，在研发方面加大对隐蔽工程的投入力度，在营销方面都能够宣传这样的概念，这一点用户真心会意并且确实有需求，而且这一点在未来真的能够助力购房者实现保值增值 。

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幸福是怎么来的，其实幸福是比较出来的。

瞧瞧他人而后瞅瞅自身，诸多情绪便自然而然地产生了。好多人在剖析各个城市一二手供求结构的转变，那就不如切实换作客户视角代入当下他们所见到的产品，优先挑选一手，实际上依旧是源于对于未来美好生活的憧憬。

这一市场的复杂程度，早就不是单纯的经济数据能够予以回答的喽，然而要是我们将所有的种种置于消费品模式去进行审视，你便会发觉实际上诸多道理都是能够说得通的呀。

市场对于二手市场的关注度出现下滑，这是不可逆转的，原因在于行业自身的转型，而这种转型本就是顺应大势的发展趋向。

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你以为文章写到这里就结尾了？

的确，依照惯例来讲确实这般，然而，还有一桩事情不把它说出来就心里难受，当前的一手房市场正处于获取更多政策庇佑的状况下。

土地市场这般热，全国范围内拿地踊跃，上海土地溢价率持续提升，除去先前阐述诸多内容，当下一手房的产品规划，能够获取更多支持 。

当诸多城市能够因四代宅而额外附带更多面积，在这当口，上海能够打造出更大的阳台并且拥有更高的得房率，在这样的情形之下，房价稍微贵些，客户是能够予以接受的，土地价格略微高些，开发商同样是能够接受的，只是单单剩下二手市场，正等待着某一个时刻命运出现转折。