深圳地标皇庭广场30亿起拍！起拍价30.53亿元，老牌房企皇庭国际债务问题浮现

源自南方都市报，南都·湾财社记者留意到，有一个知名地标商场，它位于深圳，名为皇庭广场，日前被上架到了京东法拍平台。

依照京东法拍平台所呈现的情况，在8月7日的时候，广东省、深圳市中级人民法院发布了一则关于拍卖深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心以及相关附属设施、设备的公告，此项公告向大众表明，法院将会于9月9日在京东法拍平上开展公开拍卖活动，其起拍价大约为30.53亿元。

据知晓，晶岛国商购物中心也就是皇庭广场，这个商场身为深圳的地标性商业项目当中的一个，处在深圳 CBD 福田区的核心部位，被称作“钻石之心”。

因皇庭广场遭法拍，深圳那家拥有四十多年历史、众人皆知的老牌房企皇庭国际的债务问题，进而步入众人的视野范围之中。

深圳地标商场30亿起拍

据悉，此次法拍标的物的评估价值大约是43.61亿元，其起拍价格约为30.53亿元，这等同于评估价的7折 。

从基本情况而言，该标的物的宗地面积是42348.37㎡，证载的建筑面积为80608.64㎡，这里面地上商业面积为14377.3㎡，半地下商业的面积是46417.76㎡，地下商业面积为19813.58㎡，测绘报告所显示的总建筑面积为136895.89㎡，土地使用的年限为40年，起始时间是2002年10月8日，截止时间到2042年10月7日。

需要予以关注的是，依据竞买公告可知，一直到移送进行拍卖的时候，涉案的不动产暂时拖欠管理费大概有1631.87万元，水电费大概是740.06万元，这些费用是由买受人来承担的。上述的费用金额是按照涉案房产物业管理处所提供的材料而披露出来的，要是存在相关的纠纷，另外遵循法律途径去解决。这就意味着，除开竞拍所需要的价款之外，竞买人还得额外支付这两千多万元的欠费。

按照公开的资料来说，皇庭广场处于深圳福田CBD的中心位置，它北面靠着市民中心，南面连接会展中心，它是深圳地铁1、4号线上方的盖着的物业，它与会展中心、五星级酒店、地铁商业街、CBD公交枢纽没有缝隙地连接在一起 。

项目总的占地面积是4.23万平方米，，总的建筑面积大约为13.8万平方米，它汇聚了国际一线奢侈品牌，还有国际流行品牌旗舰店，以及次主力店，包含高端餐饮，还有时尚潮流品牌，另外还有精品书店等，它是一个把餐饮、购物、娱乐、休闲、旅游集合为一体的高端购物中心。

此项目，是由深圳市皇庭地产集团有限公司与深圳市皇庭国际企业股份有限公司一同来投资，由深圳融发投资有限公司去开发，项目还聘请了美国RTKL、英国Benoy、易道泛亚以及仲量联行等国际知名商业设计团队、顾问团队用心来精心打造而成。

然而，这座作为地标的商场，现在踏上了法拍的道路，它命运的波动，不禁使人发出感慨。

实际上，这可不是皇庭广场头一回被放上货架。早在2022年3月的时候，皇庭国际就经由深圳联合产权交易所发布了公告，打算转让其所持有的深圳融发投资有限公司100%的股权，参考价格是74.93亿元。融发投资的核心资产恰恰就是处于深圳福田CBD的皇庭广场，这次转让目的在于通过售卖核心资产来减轻集团债务压力。

仅仅在五个工作日之后，具体时间为2022年3月25日，皇庭国际又一次发布公告，此次将转让参考价格直接朝着下调的方向变动。下调金额多达18.73亿元，直至56.2亿元，降幅达到了25% 。

虽说降价的幅度十分明显，然而两次挂牌的情况之下，都没有征集到具备有效性质的购买意愿。并且随着这个商场此次进入到司法拍卖的程序，跟三年之前的56.2亿元相比较而言，它的挂拍价格又再度下降超过了25亿元。

在近些年当中，皇庭广场的运营主体，也就是皇庭系企业，深深地陷入到了资金链的困境之中。早在2021年的时候，因为30亿的贷款到期却没有还清，而作为抵押物的皇庭广场，就被申请查封了。虽然在那之后，皇庭国际多次进行尝试，想要转让核心资产来偿还债务，并且推进债务的重组，可是最终自救并没有成功。

按照不动产登记信息查询结果告知单显示，晶岛国商购物中心，也就是皇庭广场，在2016年3月24日，被深圳融发投资有限公司抵押给了中信信托有限责任公司，被担保的主债权数额是30亿元人民币。

此外，该标的物被广东省深圳市中级人民法院予以查封，其查封期限是从2024年3月4日开始，一直到2027年3月3日，与此同时，还存在着轮候查封的状况，广东省广州市中级人民法院在2021年6月22日对它展开了轮候查封。

皇庭国际负债超77亿元

那么，此次法拍背后关联着哪种案件呢，关联着哪些主体呢，法拍所获金额又会朝着哪儿流动呢？

从广东省深圳市中级人民法院给出的评估委托书能够知道，在此次皇庭广场法拍的背后关乎的是一起借款合同方面的纠纷案件。关于這個案件 的主体涵盖了原告光曜夏岚（深圳）投资有限公司，还有被执行人 深圳市皇庭物业发展有限公司，以及深圳市皇庭集团有限公司，再加上深圳融发投资有限公司，另外还有深圳市皇庭国际企业股份有限公司，加之深圳市皇庭投资管理有限公司，以及郑康豪 。

具体而言，此次通过法拍所获取到的金额，在把拍卖过程里涉及的相关费用、执行阶段所需费用等必要的支出扣除之后，一般情况下会被用于去清偿在该案件当中，被执行人所拖欠申请执行人光曜夏岚（深圳）投资有限公司的那些相关债务。

对于这笔债务的形成原因，皇庭国际在2023年5月的一份公告里提及，2016年的时候，融发投资和中信信托有限责任公司签订了信托贷款合同，借款金额是30亿元，借款期限从2016年3月30日开始到2021年3月30日截止。该笔贷款在2021年3月31日到期，公司进行分期还本付息，已经归还本金2.5亿元，借款余额为27.5亿元，其中逾期未偿还的本金是27.5亿元。则光曜夏岚受让了中信信托针对融发投资的27.5亿元债权，进而成为了融发投资该债权的债权人，使其成为了融发投资的债权人 。

依据皇庭国际先前针对媒体所做出的公开性回应，那笔30亿元的贷款，乃是先前用于建设皇庭广场的资金款项 。

天眼查 APP 呈现，深圳融发投资有限公司于 1985 年设立，此公司被皇庭国际持有 60%股份，并且皇庭国际下属公司 POWERLAND HOLDINGS LIMITED 持有 40%股份。到现在，深圳融发投资有限公司具备两条被执行人信息，被执行的总金额大概为 40.3 亿元。

官网资料显示，皇庭国际在1983年创建，它是从经营零售商业开始起步的。到了1993年，它改组成为了股份公司，进而成为深圳本地零售商业类唯一的一家A+B股上市公司，并且被评为“中国最大的三百家股份制企业”。之后，公司进入到地产开发经营领域，先后开发出了国企大厦、港逸豪庭等一系列优质楼盘。在2013年，公司首个商业地产开发且运营的大型高端购物中心项目——皇庭广场正式开业。

皇庭国际于7月14日发布了2025年半年度的业绩预告。依据公告内容可知，从2025年1月1日起至2026年6月30日这个阶段，皇庭国际预计归属于上市公司股东的净利润会出现亏损情况，亏损额度在1.4亿元至2亿元之间。根据皇庭国际历史财报所呈现的信息来看，自2020年至2024年这5年期间，公司一直处于亏损状态，净利润依次为-2.922亿元、-11.57亿元、-12.28亿元、-11.27亿元、-6.404亿元，总的亏损金额超过了44亿元。

在业务处于亏损状态之际，皇庭国际的债务情况更是呈现出高筑的态势。依据皇庭国际一季报所给出的数据予以显示，截止到2025年3月31日这个时间节点，该公司的总资产数额为80.08亿元，而公司的总负债数额则是77.77亿元。

就在这个时候，皇庭国际的母公司即皇庭集团，它的状况也不怎么乐观。依据天眼查的信息来看，皇庭集团当下总共存在9条被执行人方面的信息，被执行的总金额大概是53.58亿元。它的董事长郑康豪同样被列为失信被执行人，并且被限制进行高消费，他一共有141条限制消费令，涉案的总金额达到了299.52亿元。