深圳经济特区房屋租赁条例全解析：适用范围、原则及主管机关是谁？

深圳经济特区房屋租赁条例

在1992年12月26日的时候，经由深圳市召开第一届人民代表大会常委员会的第十三次会议审议而后通过 。

1997年12月17日，深圳市第二届人民代表大会常务委员会召开第十九次会议，进行了第一次修正 。

2002 年 4 月 26 日这天，深圳市第三届人民代表大会常务委员会举行第十五次会议，进行了第二次修正 。

于二零零四年四月十六日，在深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议进行了第三次修正 。

第一个条款，是为了维护深圳经济特区，也就是以下所说的特区的房屋租赁的市场秩序，进而保障当事人的合法权益，依据法律、行政法规的基本准则，再结合特区实际情况，从而制定出本条例。

第二条，本条例当中所讲的房屋，涵盖了住宅，还有工商业用房，办公用房，仓库以及其他用房 。

房屋租赁行为是这样的，出租人把房屋提供出来给承租人使用，然后在租赁关系终止这件事发生之后，承租人要返还房屋给出租人，同时承租人还得向出租人去支付一定的租金 。

第三条，房屋租赁当事人之间，要建立起租赁关系，应当遵循自愿的原则，要遵循公平的原则，还要遵循诚实信用的原则。

进行房屋租赁的当事人，需要遵循国家所制定的法律，并且要协同有关部门，将社会治安综合治理工作妥善做好。

深圳市人民政府房地产管理部门，是房屋租赁的行政主管机关，此主管机关简称主管机关，区人民政府确定的房屋租赁管理部门，是区房屋租赁的行政主管机关，该主管机关简称区主管机关，区主管机关能够在街道办事处，或者镇设立派出机构，市主管机关会对房屋租赁市场，实施统一管理。

市、区主管机关行使下列职责：

一是贯彻执行国家房屋租赁方面的法律、法规以及本条例。二是依据本条例规定拟定各项关于管理房屋租赁的办法。三是这些办法要经过市人民政府批准之后再发布实施。

（二）根据本条例的规定对房屋租赁合同进行登记和管理；

（三）根据本条例的规定查处非法房屋租赁行为；

（四）根据房屋租赁当事人的申请调解处理房屋租赁纠纷；

（五）法律、法规规定的或者市人民政府授予的其他职责。

区主管机关履行本条例所规定的职责，以及市主管机关授予的别的职责，市主管机关要强化执法监督检查工作，对区主管机关予以加强指导。

第五条 房屋租赁实行租赁合同登记制度。

关于第六条规定，房屋租赁关系存在设立以及变更这两种情况，对于当事人而言，应当在自签订租赁合同的那一日开始计算起的十日之内，前往区主管机关进行登记，或者进行备案 。

第七条，租赁登记这一事项，是要由当事人朝着区主管机关去申请的，并且还得提交下面这些文件：

（一）房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件；

（二）房屋租赁合同；

（三）出租人身份证明或者法律资格证明；

（四）承租人身份证明或者法律资格证明。

假如出租房屋没办法依照本条例规定去进行登记，那么当事人应当拿着出租房屋的相关资料，再加上当事人的身份证明，前往区主管机关去办理备案 。

第八条，区主管机关，自接到租赁登记申请之日起，五日内，对于所符合本条例规定的情况，予以登记；对于不符合本条例规定的情况，不予登记，并且书面答复申请人。

倘若区主管机关未在规定时间内作出会不会予以登记的决定，那么就会被视作予以登记。当事人需要在逾期开始的那一日起，往后数十五天内，前往区主管机关去办理登记手续。

区主管机关要把予以登记的租赁合同副本，在自登记那日起的三十天内，送去给同级税务部门备案 。

第九条 有下列情形之一的，区主管机关不予登记：

（一）当事人不符合本条例第二十四条、第三十三条规定的；

（二）改变土地、房屋用途未经有关部门批准的；

（三）租赁合同期限超过规定期限的；

（四）租赁合同期限超过土地使用年限的；

（五）租赁合同内容违反本条例及其他有关法律规定的。

房屋出租人把房屋承包给他人去经营，或者是以合作、联营的名义，却不直接参与经营，这种情况被视为房屋租赁行为，这是第十条所说的 。

第十一条，市主管机关，应当按照房屋租赁的市场价格水平，定期去颁布房屋租赁的指导租金。当事人能够参照指导租金，来约定租金的数额。

第十二条，行政划拨、减免地价款，那土地之上的房屋，经过批准，得以出租，在此状况下，出租人应当按照市主管机关所规定的情形，补交地价款。

第十三条，若出租房屋办理房屋租赁合同登记，那么出租人应当按照月租金的百分之二，向区主管机关缴纳房屋租赁管理费。若出租房屋办理备案手续，那么出租人应当按照月租金的百分之三，向区主管机关缴纳房屋租赁管理费。

如果房屋存在转租情况，且转租之后的租金高于原本租金，那么对于两者之间所形成的差额部分，就应当按照前款所规定的标准，由进行转租的人去缴纳房屋租赁管理费。

财政部门应上缴房屋租赁管理费，实行收支两条线管理，具体缴纳办法由深圳市人民政府制定，使用办法也由深圳市人民政府制定。

第十四条 房屋出租人应按法律、法规规定，缴纳有关税款。

第十五条，税务部门在征收有关税金之际，区主管机关收取房屋租赁管理费之时，是以指导租金作为计算的基数；当租赁合同所约定的租金高过指导租金时，那么是以合同约定的租金作为计算的基数 。

第十六条，主管机关的管理人员，在执行公务的时候，应当出示由市主管机关统一制发的证件。

应当遵守本条例规定的房屋租赁当事人，以及房屋租赁中介组织，要配合主管机关把房屋租赁管理工作做好 。

第十七条，房屋进行租赁时，当事人应当使用由主管机关所提供的统一合同格式 。当事人针对租赁合同条款的内容能够进行增删 。

第十八条 当事人可委托他人代为出租或者承租房屋。

被委托之人理当持有授权委托文书，境外方面当事人所出具的委托文书理应依照规定予以公证或者认证 。

第十九条 租赁合同应具备以下主要条款：

（一）当事人的姓名或者名称及地址；

（二）房屋的位置、面积、装饰及设施；

（三）房屋用途；

（四）租赁期限；

（五）租金数额及交付方式；

（六）房屋维修责任；

（七）装修的约定；

（八）转租的约定；

（九）解除合同的条件；

（十）违约责任；

（十一）当事人约定的其他条款。

前述条款当中的第（四）项所涉及的租赁期限，若是住宅的话，其时长不得超过八年，要是其他用房的情况，那么则不超过十五年。由于存在特殊情形而需要超出上述所规定期限的，必须经过市主管机关予以批准才行。

第二十条，租赁合同一旦依照法律签订，便会生效。对这种情况当事人应当全面履行，任何一方都不可以擅自进行变更或者解除。

第二十一条 有下列情形之一的，允许变更或者解除租赁合同：

（一）因不可抗力不能履行或者不能全面履行的；

（二）当事人协商一致的；

（三）当事人一方有合理原因确需变更或者解除的；

当事人一方，失去了，本条例第二十四条规定的资格，同时，也失去了，本条例第三十三条规定的资格 。

若是因为变更或者除解除租赁合同，进而造成了一方当事人存在损失的情况，那么其中有过错的那一方当事人，就应当承担起赔偿责任；要是当事人双方都存在过错的话，各自就要承担与之相应的责任。

第二十二条规定，若承租人于租赁期内离世，而租赁房屋存在共同居住人，且该共同居住人主张继承原租赁关系，那么出租人应当持续履行原租赁合同。

若出租人于租赁期间发生死亡情况，或者出现终止情形，又或者是因出租房屋的产权出现转让变更状况，那么其合法继承人或者受让人应当继续履行原本的租赁合同。

第二十三条 租赁合同因租赁期限届满终止。

当租赁期限到了尽头，要是当事人有延续租赁关系的需求，就得在合同马上结束前长达一个月的时候提出来，在合同即将终止的前十日这个时间段内重新去签订一份租赁合同，并且依照本条例第六条所规定的情形去申请登记 。

第四章 出租人及其权利和义务

第二十四条 房屋出租人应为房屋所有人或者合法使用人。

第二十五条 出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。

承租人会被出租人按照租赁合同当中所约定的那样，收取不超过三个月租金数额的租赁保证金，关于保证金的返还方式，是由当事人各方在合同里进行约定的 。

若出租人没有按照租赁合同所约定的时间向承租人去提供房屋，亦或是其所供给的房屋并不符合合同约定，那么出租人就应当向承租人支付合同约定的违约金，要是违约金并不足以赔偿因上述情况而给承租人造成的损失，此时出租人应当针对不足的那部分进行补偿 。

第二十六条，当共有房屋进行出租之时，于一同等的条件的情况之下，其他的共有人具备优先承租的权利。

第二十七条 出租人依租赁合同约定向承租人收取租金。

出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的发票。

出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用。

第二十八条 出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。

出租人不得对承租人正常、合理使用房屋进行干扰或者妨碍。

第，二十九，条，承租，人，呈现，下述，行为，其一，的，出租，人，具备，解除，租赁，合同，的，权利，：

（一）利用房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；

（二）擅自改变房屋结构或者约定用途的；

（三）擅自将房屋转租第三人的；

（四）超出合同所约定的期限范围的情况；合同当中没订有该约定，存在拖欠租金的情形且达到三个月以上时长的情况。

因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。

第三十条所规定的，是出租人应当按照租赁合同之中所约定的责任，去负责对房屋及其各项设施进行检查，还要负责维修，以此来保证房屋处于安全状态 。

第三十一条，对于房屋有所改建、扩建或者进行装修的出租人，其行为必须要经过承租人同意才行；要是按照规定，这种行为是需要获得有关部门批准的，那么该出租人就应该去报请批准。

第三十二条 房屋出租不妨碍房地产权的转移。

房产所有权发生转移之后，受让之人应当承担原本出租之人的义务，并且享有原本出租之人的权利。不过，法律以及法规另外有规定的情况除外。

租赁期限到了，并且没有再次签订租赁合同，这种情况下，出租人依照合同约定的期限，是有权利收回房屋的；要是承租人违背本条例第二十九条规定，使得出租人解除了租赁合同，那么出租人就有收回房屋的权利。承租人没有经过出租人同意，而且逾期还不迁出，除了按照本条例第四十三条规定处理之外，出租人能够要求区主管机关向承租人发出限期迁出通知书，或者向人民法院提起诉讼。

第五章 承租人及其权利和义务

第三十四条，自然人，向公安部门申领特区暂住证件时，法人，或者其他组织，向工商行政管理部门申领营业执照时，又或者向有关部门申领设立之有效证件时，依法必须提供房屋租赁证明的，应当提供经区主管机关登记的房屋租赁合同。

第三十五条 承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金。

违反前款规定，承租人应向出租人支付合同约定的违约金。

第三十六条所示，只要当出租人出现了以下行为类别中的任何一种时，那么承租人就拥有这样的权利，即能够拒绝去交付部分租金或者全部租金，并且还可以采取解除租赁合同这样的行为：

（一）违反本条例第二十五条第一款规定的；

（二）违反本条例第二十七条第三款规定的；

（三）违反本条例第二十八条第二款规定的；

（四）违反本条例第三十条规定的。

第三条规定的第七款情形下，身为承租方基于自身缘故不能够施行对房屋所拥有的使用权利，此状况并不会致使其交付租金的责任被免除，即便如此，仍需履行交付租金的义务。

第三十八条规定，承租人应当按照租赁合同当中所约定的那样，以合理的方式去使用房屋，绝对不可以擅自对房屋的结构以及用途进行改变。

若是承租人确实有必要对房屋用途加以改变，或者开展装修工作，那么理应征得出租人的同意。假若是按照规定必须要经过有关部门批准的情况，那就应当去报请批准。因如此这般所产生的费用，将由承租人进行承担。

具备第三十九条规定情形，于租赁期间之内，鉴于房屋出现了缺陷，进而影响到房屋正常使用的状况，承租人应当采取有效措施，以此防止缺陷扩大，并且要立即以书面形式通知出租人，与此同时还要向区主管机关进行备案。

由承租人书面通知出租人，而其历经通知后仍不开展房屋修缮工作，承租人能够报请区主管机关，即刻着手进行核查，在经由同意之后可自行开展修缮，因自行修缮而产生的费用，应由出租人予以支付。

当出租人与承租人，针对本条第一款所说的缺陷，产生争议的时候，能够请求有关部门进行鉴定。

第四十条，若承租人因使用方式不当，进而致使房屋出现损坏情况的，那么对此承租人应当承担起修缮的责任，还要支付因为房屋损坏而由此产生的费用。

在租赁期间，存在这样一种情况，即承租人虽未解除租赁关系，却自行迁出，进而导致有第三人占用房屋，最终致使出租房屋遭受到了损坏，在这种情形下，承租人与第三人应当承担连带赔偿责任。

第四十二条，于租赁期限届满之时，承租人能够依照本条例第二十三条所规定的情形，向出租人递出续租的要约，处于同等条件的状况之下，承租人具备优先承租的权利。

在租赁期限届满之际倘若出现这种情况，或者承租人违反本条例第二十九条规定，在未经出租人同意的状况下，又或者未与出租人达成续租协议进而逾期不迁出的，那么就应当加倍向出租人交付租金，要是造成了出租人损失的话，还应当承担赔偿责任 。

第，四十四条，规定，出租人，若出售，已出租，之房屋，那么，须提前，一个月，以书面，形式，通知，承租人，而且，在同等，条件，之下，承租人，具备，优先，购买权。

第四十五款规定，经由出租人予以同意之后，承租人这才能够把租赁房屋的其中一部分呀，或者是全部呢，转租给第三人哟。

未经出租人同意，承租人不得将房屋转租。

第四十六条 受转租人应符合本条例第三十四条的规定。

受转租人不得将租赁房屋再行转租。

第四十七条，转租之人与接受转租之人，要依照本条例所规定的内容，去订立租赁方面的合同，并且要开展登记或者备案的相关事宜。

第四十八条，关于转租的租赁合同，其约定的租期最后时限，是不可以超过，原租赁合同之中，所约定的最后租期期日的。

第四十九条，当转租后租赁合同呈生效状态时，转租人会享有且承担第四章所规定的与出租人相应的那些权利以及义务呀，并且还应当持续去履行原租赁合同所约定的义务呢；受转租人享有并承担第五章规定的和承租人相应的权利及义务哟。不过呢，要是本条例之中存有另外的规定或者合同内里存有另外的约定的除外情形呀。

转租人与受转租人对原出租人负连带责任。

第五十条，在转租的这段期间之内，原本签的租赁契约出现变更、解除或者终止的情况，由于转租行为进而签订形成的租赁合同，会跟着相应地产生变更、解除或者终止的结果。