房屋租赁合同起纠纷，住房租赁条例如何规范租赁市场？

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案情

A 公司和董某签了房屋租赁合同，协定董某把那涉及的房屋租给 A 公司用来居住，合同签好后，A 公司把该房屋用作女性员工宿舍使用，leasing period 期间，董某喝完酒没经许可，擅自进入租赁房屋，A 公司人员通过微信和董某儿子交流表示要退租，那对方回复“对不住了，还是我们问题多点” 。

后，双方因退租、退款一事发生争议。A公司诉至法院。

评析

2025年7月16日，国务院公布了《住房租赁条例》，自2025年9月15日起，条例开始施行。条例出现说明我国对住房租赁市场的规范以及监管走进了法治化新阶段。条文针对租赁双方权利义务作出精心详细规定，目的在于规范住房租赁市场，给市场高质量发展提供捍卫保障。房屋租赁市场健康并且有序地往前发展是人民群众以实现“安居”来说非常重要的一方面。“安居”并非仅仅是有住房可以居住，而是要让租赁变为是一种被尊重、有保障同时可是得以选择的居住形式 。房屋租赁于城镇而言，是促使住房供应体系迈向现代化与成熟化进程的关键支撑力量，是推动构建“租购并举”住房制度得以实现的核心驱动要素，其与民生保障、经济发展以及社会稳定紧密相连，息息相关。

《住房租赁条例》于宏观层面构建起房屋租赁的法治化发展蓝图，可是在微观方面到底该如何贯彻落实而到位，达成住房租赁市场规范化发展的目标呢，对此需要在每一个租赁个案里仔细地把控。聚焦于房屋租赁个案，每一个租赁关系均牵涉到出租人权益与承租人权益之间的冲突以及平衡。在房屋出租的期间，出租人对于房屋的实际占有、使用权益都转让给了承租人。要是出租人未经许可，就不可以擅自进入租赁房屋，不然就会影响承租人权益，并且构成违约。《住房租赁条例》第九条里头也清楚地规定了，出租人不准擅自进入租赁住房。这个条文就是对出租人擅入房屋行为处于否定性评价，是使得承租人受到尊重、有保障的必然需求。所以呢，依据租赁用途以及出租人的具体行为，擅入房屋或许能够构成根本违约，承租人有权利主张法定解除权以此要求解除房屋租赁合同，并且主张出租人承担对应的违约责任。

于本案里，A公司承租了那案涉房屋，将其用作女性员工宿舍来使用，在租赁的期间之内，该房屋实际占有、使用的权利，都由A公司所享有。房东没有经过许可，擅自走进了案涉房屋，这是对A公司所享有的承租人合法权益的侵害，构成了违约。至于违约的程度，房东身为一名男性，在清楚知道房屋是作为女性员工宿舍使用的情形下，在晚上喝了酒之后擅自进入租赁房屋的行为，违约情节十分严重，构成根本违约。因此A公司有权依据此来主张解除房屋租赁合同。

房屋居住方面的问题，既是涉及民众生活的事宜，更是关乎发展层面的事宜，有着双重属性。每一起关于房屋租赁合同的纠纷事件，都同房屋租赁市场的稳定发展紧密关联，进而对市场和谐有序的良好状态产生影响。妥善予以处理、恰当实现各方平衡，在每一个这类案件里针对当事人权利义务关系进行合理协调，这是审判人员所应履行的本份职责。在当前这个案件当中，法院依据具体呈现的情形，针对房东行为的违约程度展开衡量以及评价工作，最终让承租人的合法权益获得了保障。