苏州出租屋N+1合法化：缓解租金压力，各地政策走向何方？

从5月1日开始，苏州的出租屋正式使“N+1”变得合法。这可不是第一个事例，事实上，跟着各地租赁市场的发展，“N+1”模式在许多城市取得了合法的身份。在业内人士看来，在满足消防规范条件的情形下，“N+1”能够给社会提供更多总价较低的房源，减轻租金过高的状况。然而，在北京市场，尽管“N＋1”模式也被应用于分散式长租公寓当中。可是北京的租赁政策没有朝着允许“N＋1”的方向去推进。

5月苏州出租屋“N+1”明确合规

5月1日起，苏州的出租屋正式让“N+1”变得合法。经由江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议批准，《苏州市出租房屋居住安全管理条例》（以下简称苏州出租条例）将要开始施行。其中对租赁和治安管理、消防管理以及法律责任作出了明确规定。

依据苏州出租条例的相关规定，对于出租人而言，其应当将一间设有外墙窗户的卧室，以及起居室（厅），这里将二者统称为居室，作为最为最小的出租单位。其中，卧室以及使用面积不满十二平方米的起居室（厅），是不可以进行隔断出租的。而对于使用面积十二平方米以上的起居室（厅），是能够隔断出一间居室来进行出租的；然而，存在一种特殊情况，即县级市（区）人民政府明确规定起居室（厅）不得进行隔断出租的情况除外。能够隔断出租的起居室（厅），需采用轻质不燃材料进行固定围护，隔断之后要具备直接的天然采光以及自然通风的条件，以此保障房屋整体结构的安全，且不得对人员疏散、逃生还有消防救援产生影响。厨房、卫生间、阳台、车库以及地下储藏室不可以出租用来居住。

除此以外，苏州出租条例另行规定，出租的每一间居室，其人均使用面积是不可以低于四平方米的。出租的每一间居室当中，居住的人数是不可以超过两人的。可是，存在着法定赡养、抚养、扶养这一义务关系的情况则是除外的。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进提出，苏州租赁需求颇为可观，借助类似隔断能够造就众多的房源供给，此项政策的颁布，能够有利于抑制租赁价格的上扬。并且从实际情形来看，隔断存在诸多要求，像限定于客厅等物业之类，要满足消防以及采光等硬性要求，从这个层面来讲，后续隔断物业也必须做好相关的规范操作。

不仅是这样哦，苏州出租条例开始施行啦，这就表明出租屋是不是合规有了清晰明确的界限呢，这对有关部门针对租赁市场进行查违是很有利的哟。房东东公寓学院全雳表明呀，如果把厨房、卫生间、阳台等进行隔断，然后当作房间来出租的情况，或者是“N+2”、“N+3”、“N+N”这样隔出好多间的情况呢，将会被认定为违规或者是群租房，这类房屋不但会被当作重点打击的对象，而且还要承担法律责任的呀。

“N+1”普遍存在于二手房市场

新京报的记者知晓了这样的情况，那所谓的“N+1”，指的是把房屋当中面积比较大的客厅、起居室进行改造之后，当作一间房单独用于出租。因为租赁需求十分旺盛，之前“N+1”模式在全国范围内进行推进。

在2015年的时候，上海市颁布了《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，其中明文作出规定，单套住房之内、使用面积12平方米以上的客厅（起居室），能够作为一间房间单独进行出租使用，然而餐厅呀、过厅等等是被排除在外的。从这个时候起，上海就开始尝试那样一种N + 1的租房方式了。

随着各地租赁市场不断发展，N + 1模式于不少城市获取合法身份，以武汉来说，在2017年11月14日，武汉率先推出一批针对培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策，相关条款清晰规定，单套住房内具有直接采光以及自然通风条件且功能相对独立的客厅能够出租居住，入口、过道应当符合住宅设计规范要求以及消防安全管理相关规定 。住房分割搭建后出租，不可违反住宅设计规范，床位等变相分割出租，不能这么干，房屋承重结构禁止破坏，厨房、卫生间加建行为不许有。

北京房地产中介行业协会会长李文杰指出，我个人支持“N+1”模式合法化，反对的是“N+N” ，受容积率和设计规划影响，过去很多房子面积都很大 ，而工薪阶层最需要的租赁房屋租金，3000元以下占绝大多数 ，这些房屋相对面积较小 ，因此，对绝大多数租赁需求而言，在房源匹配上有所错位 ，在符合消防规范条件下，“N+1”可以向社会提供更多低总价的房源，缓解租金高企的状况 。

需留意的是，近些年来，国家对部分人口呈现净流入态势、房价处于高位、租赁需求存在较大缺口的大中城市予以支持，通过多种渠道来筹集公租房以及市场租赁住房的房源，其中，集体土地建设租赁住房属于重点支持的范畴。在业内人士看来，集体土地建设租赁房源对于高效运用土地资源、经由多种渠道增添租赁住房的有效供给，促使住房租赁市场有序迅速发展具备关键作用。

李文杰指出，从新建租赁用房的角度去作分析，集体土地建设租赁住房，是当前已然可行的供应量较大的来源，那样能够满足市场的需要，不过周期相对来讲是较长的。而“N+1”模式，能够较为快速地盘活现有的房源，能够让租金降低，与此同时可以满足低租金年轻人的需求。

李文杰表示，所谓租赁用房，办公同租赁房源之间不可相距过远，所以，城区存在大量租赁行为，特别是商务办公集中区域。故而，“N+1”模式，会在市区二手房市场中长期存在。

全雳表达称，“N + 1”属于城市租赁发展进程里必然会出现的产物，从更为长远的时间角度去看，合租只是过渡阶段的产品，并非最终的产品，不过它会长期存续 。

北京租赁政策未向允许N＋1方向推进

在北京的市场里，鉴于租赁需求的旺盛，在北京群租房市场先前的状况下把客厅打隔断做出居住单间的这种做法是颇为广泛存在着的，并且“N＋1”模式也在分散式长租公寓里被加以运用。然而，北京的租赁政策并没有朝着允许“N＋1”的方向去推进。

在2014年6月的时候，《新京报》有过相关报道，在那个“首都综治委针对群租房治理工作会议”上，相关的负责人提及了一种名为“N+1”的新型治理模式，然而，此模式得在满足消防安全条件，采光状况以及透气情况都正常的前提之下才能够开展，可是，并没有明确的文件显示该模式已然正式实施，所以，关于这种“N+1”的出租房到底合不合法的问题，在行业内部一直处于比较模糊的状态 。

早在 2013 年 7 月下关于隔断房是否合法的问题，北京相关通知明确指出，住房出租要符合建筑、消防、治安、卫生等方面安全条件，应以原规划设计为居住空间的房间作为最小出租单位，不得改变房屋内部结构进行分割出租，也不得按床位等方式变相分割出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。同时规定，出租房屋人均居住面积不得低于 5 平方米，每个房间居住人数不得超过 2 个。

在这样的背景情形之下，去年5月的时候，北京市住建委出面了、市公安局也参与进来了、市规土委同样有所举动了，它们还联合起来制定了一份文件，这份文件叫做《关于发展有租赁性质的职工集体宿舍的意见（试行）》。这个政策明确表示，那种有租赁性质的职工集体宿舍是专门提供给用工单位的，是用来供单位职工本人居住并且要进行集中管理的租赁房屋，它要求人均使用面积不可以低于4平方米，每一间宿舍居住的人数不可以超过8人，它的供应途径是在集体建设用地上新建，是由产业园区去进行配建，以及利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋来进行改建。

针对此情况，首都经贸大学的教授，同时也是北京市房地产法学会副会长的赵秀池表明，该项政策经由另外的途径降低了“N+1”的需求。并且，租赁需求存有高、中、低端的区别，大户型的租赁需求也是切实存在的，所以，在她的认知里，北京的租赁政策不会朝着允许“N＋1”的方向向前推进。

李文杰还指出，现下北京正在按部就班地开展疏解非首都功能的工作，在居住安全领域的规范是相当严格的，并且租金水平处于相对稳定的状态，由此来看，预估会保持现有的相关政策。

新京报 张晓兰 编辑 武新 校对 柳宝庆