9月26日魔方生活服务集团递交上市申请，发展历程与财务情况曝光

在9月26日的晚间时分，魔方生活服务集团有限公司朝着港交所呈上上市申请书。要是能够成功实现上市，魔方生活服务将转变为港交所长租公寓领域的第一股。

在过去的几年当中，魔方生活服务的规模呈现出了快速增长的态势，进而带动了诸如营收等一系列财务指标的增长。从2019年一直到2021年，营收从9.47亿元增长到了14.71亿元，其复合年增长率为24.7%；净利润则是从6360万元增长到了2.95亿元，复合年增长率为115.6%。或许是受到了疫情的影响，在2022年上半年该公司的净利润为41万元。

在全年之初的上半年，就出租率而言，白领阶层相关公寓的出租率呈现为百分之八十一点二比例，蓝领群体相关公寓的出租率展现为百分之八十五点四比例，将两者综合起来得出的出租率是百分之八十二点四周比例，相较于上一个年份，出现了下降的情况。

2009年，魔方生活服务于南京开启集中式长租公寓业务的发展，2013年开展对上海和广州市场的布局，2014年间进入北京和深圳市场，2016年朝杭州实现扩展。截止到2022年6月30日这个时间点，共有76190套处于在营状态的公寓被魔方生活服务享有，散布于全国范围内26座城市里的394个地点 。

迅速扩张的魔方生活服务可能在2021年为上市作准备，当年末时其管理的公寓套数是75887套，比上一年同期增幅为36857套，达成了翻倍。

按照弗若斯特沙利文所给出的数据，依据截至二零二一年十二月三十一日正在运营着的公寓数量来进行计算，魔方生活服务于独立的集中式长租公寓运营商里面排名处在第一的位置，其在品牌知名度方面以及住户满意度上边，于所有的集中式长租公寓运营商当中也都位居首位。

从运营模式来讲，魔方生活服务运营租赁公寓存在这样的模式分类，一种是直营模式，一种是加盟管理和第三方托管模式，直营模式情形为整租或者租赁整栋楼宇的其中一部分，并且针对该等租赁物业开展管理以及运营工作，加盟管理和第三方托管模式则是运用自有品牌或者相关委托方的品牌进而对加盟公寓实施管理与运营 。

其中，魔方生活服务主要营收来源乃是直营模式，2019年营收为9.12亿元，2020年营收为9.13亿元，2021年营收为13.9亿元，2019年该模式营收占总营收比重为96.2%，2020年占比为96.2%，2021年占比为94.5%，今年上半年，直营模式营收8.09亿元，占比95.2% 。

在加盟管理以及第三方托管模式这两方面，收入主要源自向加盟商以及委托方收取的初始那一次性费用，还有依据加盟管理和第三方托管公寓总收入的百分比持续收取的管理服务费这两方面。在2019年到2021年期间，该模式所贡献的营收分别是920万元、1870万元、3780万元，在总收入当中所占的比重为1.0%、2.0%以及2.6%；而在今年上半年的时候，则是营收1760万元，占比为2.1%。

魔方生活服务宣称，在不同模式之下，管理公寓社区所具备的能力，能够让集团去满足住户的不同需求，也能够去满足业主的不同需求，还能够满足加盟商的不同需求以及委拖方的不同需求，进而使得扩张策略可以依据不同级别的城市来予以调整，并且能够增强整体业务的弹性。

因应不同消费群体的需求，魔方生活服务推出各异产品，旗舰品牌含魔方公寓与9号楼公寓，前者针对追求优质租房生活的白领人员定位，后者对蓝领人员给予宿舍类的住宿解决办法。作为品牌补充，魔方生活服务还运作魔尔公寓、V客青年公寓两大白领公寓品牌，经营筑梦居、辉展阁两大面向蓝领人员的宿舍式公寓。

据知晓，魔方公寓有一居室公寓，还有两居室公寓，在北京当中以及上海里面，月租一般是处于3000元至6000元这个范围，在其他城市，月租是处于包含2000元至4000元这个区间之内；9号楼的公寓呢，每间房屋常规配置的是2至8张床，每张床位的月租价值是处于500元至1000元这个幅度 。

这些年来，港股所处的市场呈现出低迷的状态，新发行股票的股价所展现出来的表现同样不尽如人意，在短时间之内市场所蕴含的情绪也是低迷的，这对于即将要进行首次公开募股的企业构成了挑战。

严跃进作为业内拥有较高知名度的地产界分析师给予分析阐述，当下之时上市看情形似乎时机是不太好的状况，然而反过来看这却又是一个处于现状之下为最佳的时机，特别是在房地产领域呈现下行压力这样一种态势情况下，针对房源作出的整合以及使其盘活成为大势所趋的一种发展走向。倘若魔方进行上市这一行为，那么在后续阶段房源收购所涉及的成本就有产生降低的可能性，这样的情况对于其推进扩大经营规模这一方面会有起到积极作用这一效果 。

此外，严跃进觉得，新一轮长租公寓的变革面对着新机遇，当下内地存在四支已经发行或者有待发行的REITs产品。魔方同样要于金融创新层面使劲，特别是环绕新市民、青年人、三孩家庭等那般积极去做住房产品的规划，贴切改革导向，积极搞好财务管理，自然而然会获得投资者的认同。