北京房东降价难租，租客反向议价凸显市场主导权转移

当前，北京租金回报率已然跌破百分之一点五，和房贷利率构成约百分之二的倒挂情形，在供给结构，以及需求结构性转移这双重冲击之下，北京房东开始陷入那种“降价也难租”的市场困局之中，（各层均保留原文标点）。

彭红侠/发自北京

身处北京市海淀区的双榆树，房东李淑芬的那套房子，在两个月的时间之内，更换了三次房源价格牌。此套房子乃是70平方米的两居室，其租金已然降到了7500元每个月，然而却依旧没有成功租出去。中介针对这种情况对她讲，说要是想要尽快把房子租出去的话，或许还得再降低300元。

房子的价格降了这么多，可还是很难租出去，李淑芬对此很难理解。中介一直不停地催促她降价，她试着抗价去看看市场的行情，然而每个月都会准时收到雷打不动的房贷短信，这让她心里的账目变得愈发清晰：两个月的空置成本早就超过了降价后的租金，若要减少亏损就必须得降价。

对于互联网从业者张宇而言，存在着一种隐性阶梯，此阶梯是由租金下调带来的消费升级。近期，他在朝阳区芍药居租下了一套居室，这套居室的月租金是5200元，和3年前同地段的价格相比，低了1/5。他表示，现在，能够同时对5套房进行比较，而且还可以要求房东把家电以及智能设备都配备齐全。

“反向议价权”归租客所有，这突出了市场主导权发生了转移，当下，北京房租的回报率已跌破1.5%，和房贷利率产生了约2%的倒挂现象，而且，在供给结构以及需求结构性转移这双重冲锋带来的影响下，北京房东开始陷入到“即便降低价格了也难以租出去”这样的市场困局里。

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供需失衡

按着以往年份所拥有的经验，在春节过完以后的一段时期里面，北京房产中介会迎来签订租赁合同的旺季。可是赵亮却显著地觉得，处于二千零二十五年的北京租房市场有着些许反常。

赵亮站在朝阳区双井桥西的中介门店跟前，手里拿着的房源清单因风吹而哗啦哗啦响着，往年这个时候，用以租客返京拨打的他电话会被打爆，平均每天带看量起码5组来看当前反倒连3天都是零预约。

那套属于富力城的被称之为两居室的房屋，其价格从原本的一万二千元降低到了九千五百元，然而其带看量竟然还比不上去年相同时间段的三分之一。他不停地翻动着后台所呈现的数据，在2025年2月开始的前20天里，门店房源新增的带看量相比于去年同期下降了32% 。

交易所呈现的细节之处，反常的迹象正变得越发显著起来。依据58安居客给出的挂牌成交数据，在1月的时候，北京住房租赁的日均交易量，同环比都出现了较为明显的下降情况，月度租金水平显著低于去年同时期，租赁房源挂牌的周期相比上月明显增加了8.8天。

北京租金与空置率双降，很大程度上源于供需关系的结构性矛盾。

从供给方面来看，北京住房租赁一直持续维持在高位状态，在此情况基础之上，存在着数量有很多的二手房，因为交易受到阻碍，从而“由售转租”。与此同时，“商改租”以及小米、京东等企业自己建造住房，还有北京多年以来不间断地推出具有租赁性质的保障型产品，其中包含开发商自持的租赁型住宅、集体土地租赁住房、配租型的保障房等一系列带有住房保障形式的新型租赁产品，这些都在不断增添租赁供应。

由北京市住建委所提供的数据表明，在北京市“十四五”期间，保障性租赁住房的筹集任务设定为40万套，截止到2024年10月末为止，北京累计达成建设筹集保租房的数量为34.6万套。

与需求侧相反，出现了系统性萎缩。北京市统计局有数据表明，2023年北京常住外来人口相较于2020年减少了17.8万。在当前经济影响的状况下，许多年轻租客因为无法寻找到理想的工作从而离开了北京，租房的市场需求也因之随之下降且有减少趋势。

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市场分化

供求在结构方面呈现出失衡状态，致使北京的房屋租赁市场于变革进程里加快了分化的脚步。赵亮有所提及，在他所接触到的那些租客当中，90后这一群体、00后这一群体常常会精确计算生活成本的比例关系，乐意去增长通勤所耗费的时间，以此来削减租房所需花费的成本。

李林，今年才毕业，在北京北四环外望京挨着的地方上班，然而却选在了南四环的丰台区租房子，通勤时间超出了一个小时。“丰台那边的租金相对来说比较契合我的价格预期。我的房补特别少，故而只能算计着来节省一些。”。

这件事不是她头一回在北京租房子，去年暑期的时候她在美团进行实习，然而那时她挑选居住在公司周边的地方。“那个时候上下班路程大概也就二十分钟，房屋租金特别高，要比现在所住的地方贵1000元。”。

李林并非唯一“租房降级”之人，在“省钱”导向作用下，众多租客宁可放弃一些居住舒适度，也放弃通勤便利程度 ，有毕业生解释说，如果想于大厂附近寻得稍微像样些的一居室或者公寓，公司给予的房补无法覆盖，甚至还可能超出我的预算 。

此外，混合办公模式逐渐普及，环京等外围区域租房热度有所上升。陈敏从事咨询业，是新通勤族的代表，他表示：“现在每周只需进京两天，我在固安的租房成本仅为北京的三分之一。”环京租赁市场情况呈逆势上涨之势 。

与此同时，个性化租赁方面的需求也处于增长态势。有一组调查得出的数据表明，90后租客对于智能家居的需求，其渗透率有所提升，并且，带有书房以及对宠物友好的具有特色的房源，其成交周期大幅度地缩短了。

当前，北京租赁市场正处在从野蛮生长朝着精细化运营转变的阵痛时期，往后将会构建起保租房托底、机构化租赁占据主导、私人房源展开补充的三级体系 ，有分析表明，2025年租金或许会持续向下探落，市场出清之后有希望步入稳定发展阶段 。

在市场出现变局的情况下，赵亮同单位的人员已经有三分之一改变职业方向。企业这一端也推出了相应配套措施，其中像泊寓、冠寓、华润有巢等都纷纷把房源归入保障性租赁住房范畴，链家、我爱我家之类的租赁机构在智能科技有关领域踊跃进行尝试，以此推动达成交易。

那住房租赁方面的专家提出，未来当中能够存活下来的中介，必然是得掌握两把钥匙的，一把是要对接政府保租房项目所带来的政策红利，另一把是得运用数字化工具来精准匹配升级需求。某头部平台已经上线了AI租金评估系统，它是通过分析200+维度的数据，进而把房源周转效率提升了33%。