魔方生活：中国领先集中式长租公寓服务平台的优势与前景分析

集中式长租公寓领航者，魔方生活展现强劲基本面优势

集中式长租公寓相较于分散式公寓，已经经受了时间的考验。按照“好赛道、好公司”的投资原则来看，魔方生活的价值首先不应该被忽略，其次还应该被重新进行审视。作为集中式长租公寓领域最具代表性且处于领先地位的企业，魔方生活的优势主要在以下几个方面有所体现：

魔方生活是中国的一个平台，在行业中处于领先地位，并且发展十分迅速，它是独立的集中式长租公寓服务平台。

招股书显示，在 2022 年 6 月 30 日这个时间点上。魔方生活服务在国内 26 座城市的 394 个门店有 76190 套在管公寓。这些在管公寓中，大概 63.8%处在一线城市。大概 65.7%是直营公寓。这也就表明公司的收入与盈利，大部分是来自一线城市的业务布局以及直营公寓。这意味着公司的整体业务有着坚实的基础。

从品牌知名度方面来看，魔方生活旗下的魔方公寓在中国集中式长租公寓品牌里位居第一。从客户满意度方面来看，魔方生活旗下的魔方公寓在中国集中式长租公寓品牌中也位居第一。尤其是在居住体验这一指标上，魔方生活在集中式长租公寓领域排名最高。并且在平台稳定性这一指标上，魔方生活在集中式长租公寓领域同样排名最高。

(2)魔方生活是高增长行业内具有领先市场位置的行业整合者

2017 年到 2021 年期间，中国集中式长租公寓的市场规模在不断增长。从 144 亿人民币增长到了 449 亿。这期间的增长幅度达到了 211%，复合增速为 32.8%。这样的增长是令人满意的。然而，行业格局仍处于较为分散的状态。以在运营公寓的数量来衡量的话，行业内规模最大的前五位参与者的市场份额仅为 15.8%。

2020 年起，公司凭借自身品牌知名度高、运营效率卓越且布局网络广泛。公司成功抓住难得的整合机遇，进而一举成为业内最活跃的收购者。到 2021 年底，已累计完成 10 项交易，总价值约 13 亿人民币。

这些并购交易让公司成为国内为数不多能管理各种规模租住社区的租住服务平台。公司获得了较好的收购整合效果。若上市募集资金成功，就有助于公司继续施展其丰富且领先的收购整合经验，从而确保其行业地位和市场份额持续上升。

(3)维持市场领先的运营效率，背靠技术能力驱动

魔方生活实现了市场领先的运营效率。

公司每套可用公寓的收入在国内五大集中式长租公寓运营商里处于最高位置；公司的行政开支占收入的比例，从 2019 年的 19.8%下降到了 2021 年的 14.4%，并且在 2022 年 6 月 30 日又进一步降低到了 12.3%；公司的盈利能力在持续提升，根据招股书显示，公司经调整的 EBITDA 利润率从 2019 年的 2.3%提升到了 2021 年的 18.2%，同时在 2022 年 6 月 30 日进一步提升到了 18.6%。得益于以上出色的表现，公司的运营效率充分提升。

值得一提的是，魔方生活展现出卓越的运营效率，这得益于它所拥有的关键技术基础设施及能力。这些技术基础设施及能力包括 OMS 系统、大数据驱动决策程序、物联网平台等。这与其他同业竞争者有着显著的差异。公司展现出的数字化、智能化技术及平台赋能优势，让笔者看到该公司已经为未来的规模化竞争和持续扩张做好了较为充分的准备。

(4)强劲增长势能及高质量的基本面表现

魔方生活展现出强劲的增长势头，这无疑可以与集中式长租公寓行业的成长相互印证。公司的发展，正是行业向上的最好注解之一。

招股书显示，魔方生活的收入在 2019 年是 9.5 亿，到 2021 年增长到了 14.7 亿。净利润 2019 年为 6355 万，到 2021 年增加到了 2.95 亿。其对应的复合增长率，收入为 24.7%，净利润为 115.6%。经调整的 EBITDA 期间复合增长率约为 252.9%。

从财务表现方面来看，公司的盈利增长速度比收入增长速度要快。这主要是经营杠杆在起作用，具体表现为毛利率得到了改善，月均租金处于高位且稳定，平均入住率也保持在高位稳定，并且运营效率得到了释放。2019 年公司的毛利率为 85.4%，到 2021 年提升至 86.1%。其旗下针对白领的公寓品牌在 2021 年底平均入住率维持在 87%，针对蓝领的公寓品牌平均入住率在 2021 年底维持在 85%，单位月均租金分别为 3025 元和 3629 元。公司行政开支占收入的比例自 2019 年的 19.8%下降到了 2021 年的 14.4%。这表明公司实现了持续的降本增益，并且在运营管理方面付出了不懈的努力。

从综合方面来看，以上的财务表现可以直接体现出公司具有不俗的成长能力，且这种成长能力是内生性的。

公司除了收入和盈利保持强劲增长态势且内生性成长能力得以释放外，还展现出了强大的现金流创造能力。在 2019 年至 2021 年这段时间里，魔方生活的经营活动净现金流分别是 5.7 亿、6.6 亿和 10.5 亿，这期间的复合增长速度约为 35.3%，该速度比公司实现的收入增速要高，这表明公司收入质量的提升比业务收入的扩张情况更好。

结尾部分

简单总结，刚递交上市申请的魔方生活已交出一份答卷。这份答卷表现优异，基本面良好，且维持着高质量发展和高成长性。这份“答卷”给市场展现了可复制、经验证的成功路径，“直营管理+加盟管理/第三方委托”的平台模式已跑通跑顺，集中式长租公寓在多维度上具有领先优势。这让我们确信，魔方生活的价值不只是在当下，还有着可预见的宽广未来。