实调郑州2210家街铺，房租降10%有人抢，整体空租率12%！好过预期！

方东

方东 |房东俱乐部

撰稿：陆莉 编辑：肖颖 校对：豆豆

01

月租减3500 老严今年无忧

“完成了。”

家住平顶山的老严在过去一周已经两次来郑州。虽然很辛苦，但让他欣慰的是，他在二七万大金街的店铺终于有了新的租户。

去年11月底，前房客因家里发生意外，不得不取消租约。老严一开始并不担心：他的店面位置显眼，这几年每次卖完都可以很快续租，而且租金还在上涨。

但这次变了。从去年12月到现在，老严原本最不担心收入的店铺，已经空置了三个月。

店面上下两层面积均为110平方米。腾出后，老严仍报出原来的月租金38500元，相当于350元/月/平方米。这个价格在金街算不上顶级，只是中间被疫情打断了。几个月过去了，问的多了，见的少了。

元宵节过后，询问房租的电话增多。上周三，老严亲自来到郑州给客户看房。月租减至3.7万，却无人回应。

到周五，又有几个人联系看房。老严也报价38500元，三人想看房。为了营造竞争感，老严约了周六上午11点30分与三家公司见面。

当时人来人往，讨价还价，老严最后心软到了35000元/月，也就是320元/月/平方米。他存了一张，付了三张。他最终拦截了一家连锁餐饮公司，打算下周签约。

一般来说，一家餐厅要保持合适的利润，租金成本不应该超过营业额的30%，这意味着接管需要每天卖4000元。显然，他们认为在黄金街上并不难。

从38,500降至35,000，月租金降低9%。老严店里的年收入会减少4.2万，但比这三个月赚的11.5万还少。新租户不需要免租期。老严觉得这是一件幸事。

02

大家都回来了，是时候回归美好时光了

新柳抽芽，风筝满天，没有了疫情，郑州到处都恢复了往日的辉煌：

早晚拥堵的陇海高架，周末几乎从早到晚都拥堵；

公园、湿地、湖边、景区，摊贩又开始成群结队地聚集；

在东区一家知名的高档餐厅，如果不提前半天预订，进包间的概率几乎为零；

各大商圈、大学城周边，年轻人络绎不绝……

正月二十是郑州多所高校新学期报到日。下午4点，北大城英才街仍挤满了各市牌照的私家车送学生。

车流南侧的一排商铺前，人流量并不比车流量少多少。在一家正在维修灯具的店里，看着街上路过的大学生，店主刘先生催促电工尽快接线。用他的话说，他恨不得自己能上去干。

一年多来，这家店已经换了两批租户。刘先生去年底以280元/月/平方米的租金接手后，由于疫情和房价的影响，一直没能赚回来。

其中一条街上，一家连锁饮料店的租金约为500元/月/平方米。地段好的商铺报价大多在300元/月/平方米左右。刘先生一开始觉得280可以接受，但他就是想等这个。什么时候。

但在当前的消费环境和市场生态下，结果或许并不乐观。

因为商铺的租金是由该商铺周围的平均社会盈利能力决定的，不是根据租金最高或最低，也不是平均数决定的。

只有能够同时满足房东的租金收入和店主的营业利润，才能获得最大、最持久的利益。

郑州有多少街边小店能达到这样的标准呢？我们对此进行了全市范围的调查。

03

调查了全市2210家商店：

停工率降至12%，恢复两年来最佳水平

目前无法对郑州街边小店的现状进行详细统计，但从几个有代表性的商圈入手，看看它们的经营状况也可以提供重要参考。

就算是艰难度日，郑州恐怕也不会好过；如果他们恢复过来，郑州的整体状况不会太差。

近日，我们走访了郑州主城区五个典型的街边小店集中区。以下为第一手调查数据。

东区：

调查时间：2022年2月20日12:00-14:00

CBD周边 丹尼斯七世界

除了丹尼斯自己的临街店外，丹尼斯七世界周围、西一街至西八街的内外商圈共有89家店铺。

主要经营类型为小型餐馆和超市（22家），其次是烟酒茶店（16家）和中高档餐馆（10家）。

关闭的店铺有11家，全部空置出租，包括健身房、整形、中高端餐饮等，都是面积非常大的店铺。整体门店关店率为12.3%，较去年有所改善，但仍受到客流不足的困扰。

CBD周边平房区弄弄北路

绿城百合周边（地德路、地润路、忠义路部分商铺）：共有131家店铺，主要是小餐馆和超市（67家）和服装店（28家）。腾出出租物业13处，成交率为11.5%。

作为周边社区居民的日常基本需求，该区域商铺的周转率并不大。出租商铺多为忠义路东侧的餐馆。这与忠义路路面较宽、靠近西递港有关。长期现象。

天泽街：共有店铺68家，主要是大中型饭店（32家）和烟酒茶店（22家）。正在装修的店铺有3家，出租的店铺有13家，关店率为19%。

天泽街是CBD北洋住宅区的一条集中餐饮街。主要以中高端餐饮为主，客流有保障。目前的情况已经恢复到往年非疫情时期的水平。仍以天天路为界，天气北热南冷。空置的商铺大多位于天天路以南，甚至还有空置了两年的商铺。

绿地老街周边（天天路九如东路至天师路）：共有162家店铺，主要是小餐馆和生鲜超市（54家），其次是美容美发和保健店（25家）。

21家店铺因租赁而关闭，关闭率为13%。主要针对美容及教育培训店，如川江耳足疗、臻美臻颜美容会所、尚美专业减肥、龙文教育等。

该路段两侧有两条街道。商铺密度高，租金水平也高。因此，生鲜菜品的价格比郑州其他地区高出30%-50%。但区域消费能力也较高，日常消费需要小型配套商店。生存并不困难。距离小区门口较远的大面积商铺较难出租。

北龙湖龙湖里：共有56家门店，关店2家，关店率为3.6%。

骡马市火锅和九云川两家关店于去年8月停业整修。

龙湖里是北龙湖目前唯一开业的商家。主要以中高档餐厅、茶馆为主，客单价较高。不过，随着北龙湖南岸住宅区的入住率越来越高，中高端消费者的需求不断释放，龙湖里已接近满入住。事故。

西区：

调查时间：2022年2月19日12:30-14:00

金宜城周边

金逸城商圈除了南部的购物中心和写字楼外，还围绕着金逸国际花都1-3期的商铺，主要分为以下几种方式，如下图：

第一街：金逸国际花都三期至汇众西城一号之间，共有56家门店。

主要经营类型为小餐馆（15家），其次为教育培训兴趣班和文具店（11家）。

目前，关闭租赁门店15家，主要是教育培训店，关闭率27%。包括启宇妙音金艺校区、书香园教育培训学校、先锋跆拳道、复调音乐、小牛顿科学、意大利披萨、小吃站、链家、牛肉胡辣汤、大州包子等。

这条街是锦邑城周边最冷清的一条街，租金一般在3000-7000元/月，没有过户费。

第二街：金逸国际花都二期至三期之间，共有78家门店。

业态以小餐馆（22家）为主，其次为美容美发、养生店（8家）。其中，关闭租赁门店23家，关闭率为29.5%。

并排有三五家店铺同时关门；有长期空置的商铺无法出租，比如蒂芙尼瘦身、保健，去年8月就开始出租出售，现在还在；长期空置商铺的业主们已经开始转租为售。 。

许多房地产中介商店都关门了。据业内人士介绍，2021年7月以来，受暴雨和疫情影响，全市至少20%的中介商铺陆续关门。

大多数店铺的月租金在5000-10000元/月，基本没有转让费。

第三街：金逸国际花都一、二期之间及南侧，共有店铺192家。

主要为餐馆（98家）、超市及生鲜店（16家）、美容美发及保健店（14家）。

6家门店已关闭或正在出租：九木华天手工吐司（去年8月起关闭）、BAOS电子烟体验店（出租）、RELX悦刻（已关闭）、叶小红炸虾尾（晴空）、北游六小龙虾（已休业）、鱼尾聚贤烤牛肉干（清仓出售）。

整体封闭率为3%，基本可以归类为满租。

此段是金邑城地区最繁华的小吃街。商场顾客、写字楼员工、社区居民的需求叠加。疫情一结束，它就释放出巨大的活力。

相应的店铺租金也最高，大多在每月12000至20000之间。例如，百果园的租金为19000元/月，转让下的鱼味聚贤烤牛肉干店的租金为17100元/月，转让费为12万元。

南区：

调查时间：2022年2月19日11:30-14:30

二七万达黄金街周边

第1街：二七万大金街，共有店铺205家，其中13家已关门（含分割小摊），其中9家出租，4家正在装修。停工率为6%。

第二街：二七万达南街与韩江路，共有107家店铺，其中10家已停止出租。结案率为9.3%。

二七万达作为南区最热闹的商圈，疫情过后迅速恢复正常。虽然金街商铺不再难找，成交率也变高，但参观期间的人流依然火爆。 。

金街商铺租金一般在280-350元/月/平方米，小隔档租金在4000-8000元/月不等。路中间20多个10平方米左右的临时摊位费用5000-8000元/月；

进街外商铺租金为180-250元/月/平方米，客流量比进街至少少30%。大部分关闭出租的商铺都集中在这里。

南三环黄科大学附近

图为合江路+连云路两侧共有245家门店，13家门店处于关闭或出租状态，关闭率为5.3%。

南区商户分散、质量低下。除了27万Da之外，还有黄科大学、橄榄城、绿都紫荆花亭等大型社区。人口密度集中于此，与乐享贸一起成为南区的副商圈。这造就了其良好的店面租金率。

北区：

调查时间：2022年2月20日15:00-16:00

北京大学城英才街

图为英才街、桂园南街共有196家店铺，其中16家正在出租，整体倒闭率为8%。

此部分主要销售食品、娱乐、服装、服饰。它主要针对大学生。目前周边四所大学有数万名学生。每个客户的单价较低，肯定具有竞争力。不过，附近的临启城商业、汇集万达也分流了客流。显然，它不再像几年前那样受欢迎。

中区：

调查时间：2022年2月19日12:00-15:00

正宏城商务区

兰宝湾归仁街：共有商铺223家，其中21家关闭出租，关闭率为9.4%。

归仁街东半部以正虹城、石溪中心写字楼辐射，客流量较多，但部分大面积商铺可供出租；西半部为社区居民配套商业，基本全部出租。

科苑路沿线：共有99家门店，已关门9家，关门率为9%。

科苑路主要为周边社区提供配套商业，商铺类型多样。虽然平均单店面积最大，但关门率却是周边地区中最低的。

东风路沿线：共有店铺82家，已关闭20家，关闭率为24%。

东风路宽阔，南侧只有一排商户，不适宜旅客聚集。另外，西端科技市场生意不景气，近两三年生意比较一般。

金水万达金街：共有门店252家，已关店68家，关店率为27%。

长期以来一直是外卖店集散地的金水万达金街，目前56平方米的商铺租金为每月9000元，62平方米的租金为每月12700元，108平方米的租金为每月15000元。基本上租金在130-200元/月/平方米。租金水平，相比当年4万-6万-6万元/平方米的购房成本，房东已经安定下来了。

即便如此，租户也没有多少利润可言，每六个月换一次店面也很正常。

总结

此次共统计门店2210家，关闭租赁门店270家，关闭率约12%。

五个主要区域是郑州主城的人口密集区和商业区。以此推算，郑州街边店铺关店率最低不会低于12%，非商圈、非人口密集区的街边店铺关店率至少翻倍，达到24%。综合测算，郑州临街商铺平均关门率可能在15%至20%之间。

这个数字不再可怕，但也谈不上友好。

据郑州市市场监管局2021年12月披露，截至目前，郑州市市场主体总数已达152万户，其中私营企业68万户，个体工商户78万户。比如最保守的80%个体工商户20%私营企业经营商铺。郑州共有商铺77.8万个。除去县、市、镇、商场、批发市场、菜市场，假设其中一半是街边店铺，则有店铺38.9万个。

从另一个维度统计，郑州除口岸区外，共有社区7686个。每个社区周围有少则5家，多则100家的街边商店。平均人数为 52.5，即 403,000 人。

以两组数据中最小的38.9万家计算，目前郑州大约有7.78万家商铺处于关闭状态。

考虑到一家商铺平均可以支撑三个家庭的日常生活，郑州商铺的关闭将对70万人造成不同程度的影响。

这个数字有点高了。

04

超过7万房东收入减少，影响70万人。我们应该做什么？

据此统计，郑州目前的临街店铺有以下特点：

1. 权力下放。市中心多条街道封闭率超过20%，三环外大型社区也出现满租路段。

2、科技市场、黄河路服装市场、五金机电城、甚至火车站小商品城等规模较大、集中的单一业态在集团化发展后难以保持稳定盈利。

3、贴近区域人口消费特征的业态才能生存。例如，本次调查中，正红城商圈的美容健康店经营正常；客单价较高的龙湖里商圈，人口密度低，客单价高，但生存能力优于金水万达金街；大学生聚集的地方，小餐馆很受欢迎。

4、关闭的店铺多为面积200平方米以上的大型店铺。营业额最低的中型商铺在100平方米左右。房东和租客最容易实现合作共赢的方式就是10平米以内的小摊位。很大比例的房东已经开始将大店分成几家小店来平衡收入。

5、目前需要降低租金10%-20%才能吸引租户接手，没有人接受加租。商铺的租金是由同期社会平均盈利能力决定的。同一条街上，最高租金和最低租金不作为参考。唯一的参考就是店铺能否让租户赚钱。

因此，商铺能否出租，取决于商铺的位置、陈列面积、面积等细节，但最重要的是能否合作共赢。

房东根据商铺的购买价格确定租金价格，并计算需要多少年才能还本金。这是一厢情愿的伪逻辑，它把租户和商店具体化为赚钱的工具。

大多数租店铺做生意的人将无法简单谋生。你可以赚钱，努力工作也没关系，但如果大部分利润都被房租吃掉了，或者一直赔钱，那它还是一份工作。

找工作不是很好吗？平躺不是很好吗？

但当前的消费降级和激励政策的不断优化，也给了市场重新洗牌的机会。

在2月15日召开的郑州市委全体会议暨市委经济工作会议上，市领导表示，郑州今年计划出台政策，每年吸引20万大学生留在郑州，还计划出台政策鼓励农民工在郑州购房。

先不说买房需要多少年。只要你留在郑工作、生活，那将是巨大的新增消费力。对于街边小店来说，这是一个直接的好处。

以下三件事可以帮助您实现好处：

1、商铺租金随行就市。放弃对基于购买价格的租金价格的痴迷。根据社会平均盈利能力，以略低于同路段同面积临街商铺租金中位数的价格出租。让商店先生存下来。

2. 租户的经营能力有高有低，维持店铺所需的时间也因经营类型而异。只要租客能够按时缴纳租金，就不应该受到所谓银行的评价，也不应该嫉妒邻近的商铺。他必须遵守合同，不能让店铺消亡。收获前夕。

3、如遇疫情防控或其他不可抗力的情况，可以从双赢的角度适度减免或推迟租金，同时不会对租客进行不当的道德绑架。双方合作共赢是店铺持续成功的基础。

没有一个企业可以永远赚钱，但总会有赚钱的企业。

没有一家店能保证盈利而不亏损，这就是投资的本质。

在这个时代，慢是另一种速度。

如果他们互相争斗，胜者将一无所获。

7万房东、70万受灾郑州人民，不要灰心。春天来了。只要坚持下去，就会有稳定的幸福。

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