揭秘上海老洋房交易：动辄数亿身价，买家独爱整幢产权收购

数据显示，上海共有老房子4000多栋，其中90%以上为国有（只租不卖），拥有私有产权的老房子只有250多栋，其中只有50多栋是空旷的，修缮完毕的。

[上海老平房图解]。

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所谓上海老平房，主要是建于1840-1949年之间的上海独栋别墅，它们具有不同的建筑风格，并承载着上海文化的精髓并有百年的历史沉淀，甚至许多老平房都见证了百年前的上海滩传奇故事，使其具有很强的文化遗产和投资价值。

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老平房“无价无市”的局面背后深层次原因，不一定是可交易财产的稀缺，而是越来越多富人不愿意“炫富”，导致老平房交易的隐私要求急剧提高。

不过，这些老房子毕竟不仅仅是时代赋予的建筑经典，更凝聚了上海文化的精髓。《21世纪经济报道》私人银行周刊关于“上海老洋房”的特别报道，想与读者分享这些经典是如何随着时间的推移而被锤炼、修复和传承的。

“有很多有钱人想买，真正能卖的老房子屈指可数。”一名参与旧平房交易的律师向记者透露。

从去年开始，他一直与一些有兴趣在上海投资老洋房的富人取得联系，他们中的大多数人都是为了老洋房的稀缺性和资产保全的潜力而来的。

然而，这些大亨们来了，带着失望而归——因为上海可以出售的老平房太少了。

数据显示，上海共有老房子4000多栋，其中90%以上为国有（只租不卖），拥有私有产权的老房子只有250多栋，其中只有50多栋是空旷的，修缮完毕的。

正是这种稀缺性使得上海的老式洋房价值仍然很高。例如，位于凤阳路 288 弄 338 号的英公馆，是上海房地产大亨应紫云于 20 世纪初以 10 万两白银建造的四层老西式住宅。三年前，英府的继任者因为年事已高，无力维护，以3.8亿的价格出售，如今这栋老宅仍然没有找到新主人。

在他看来，老房子“无价无市”局面背后的深层次原因，不一定是可交易房屋的稀缺，而是越来越多富人不愿意“显富”，导致老房子交易的隐私要求急剧增加。

“无价且适销对路”的旧平房交易

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所谓上海老平房，主要是建于1840-1949年之间的上海独栋别墅，它们具有不同的建筑风格，并承载着上海文化的精髓并有百年的历史沉淀，甚至许多老平房都见证了百年前的上海滩传奇故事，使其具有很强的文化遗产和投资价值。

目前，上海汾阳路、太原路、豫园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路和茂名路是老房子最集中的区域，老房子面积在250-450平方米之间，花园面积在100-400平方米之间。

参与老房子交易的律师向记者透露，早在2006年，上海就曾掀起了对老房子的投资热潮，当年第二季度，一共进行了50多笔交易，其中总价过亿的交易有7笔，其中最知名的一家是知名建筑设计师胡达克在上海的首次亮相——位于老房子的No.巨鹿路886号，总建筑面积375平方米，园地面积500平方米，总价1.25亿元，成交价40万元/平方米。

“此后，老房子的价格基本保持了上行的轨迹，现在大多数老房子的市场价格都在1亿元的水平。”“他告诉记者。长期以来，上海老旧洋房的市场估值与商业住宅完全不同。老平房的估价主要看位置、胡同的环境、园林的面积，以及其中包含的上海滩的传奇故事和文化遗产，老平房的报价是以建筑面积为主，而不是以房子的建筑面积为主。许多面积大、花园面积大、具有名人住宅文化历史的老平房，价格是同地、同建筑面积其他老平房的两倍多。

记者了解到，2006年左右的老房子买家主要是海外华人和港澳台大亨，但随着近年来中国富豪财富的急剧增加，老房子的主要买家都变成了民营企业家和上市公司的创始人。

“而这些国内大亨特别青睐整个旧的外国房地产权。”“他告诉记者。因此，他需要花费大量精力来促成旧平房的出售。究其原因，由于历史原因，现在的老平房大多是多户居民居住，所以他只能代表潜在买家与这些租客协商，逐一购买所有业主的产权或使用权，从而完成整个老平房的住宅产权交易。

“几年前，一位富豪看中了高安路的一栋老洋房，出价5000多万元，为了促成交易，相关团队花了半年多时间与10多户人家谈判，最终让他们同意出售该房屋的产权或使用权， 最后让买家买下旧平房的所有产权。“他回忆道。后来，一些老平房销售代理觉得相关的沟通工作过于繁琐繁琐，只出售那些产权明确（单一业主）且维修良好的老平房，导致老平房供应急剧下降，进一步推高了老平房的价格。

他坦言，他不愿意帮助富人说服租客同意逐一出售旧平房的产权，因为他发现这些租客的价格已经“上涨”了，因为旧平房的价值翻了一番。例如，一些居民直接提出，将市中心同区一栋大房子的估价作为他们“搬走”的条件，这让潜在购房者觉得实际购买成本可能比旧洋房的市场价格高出数千万元。

“这也是目前老房子成交没有市场的一大原因。”他坦言，毕竟老房子的价值往往是上亿，如果实际成交价格远高于市场价值，富人会觉得老房子的价值会大大降低，投资的热情也会减弱。

资产保值和品牌提升

老房子的“难找”，也让很多投资过老房子的富人赚得盆满钵满。

2009年，时任盛大网络CEO的陈天桥斥资2.8亿买下了豫园路699号的燕家花园，如今这栋老房子的市场价格高达10亿元左右，一年近1亿。

“不过，由于经营麻烦，富人投资老房子的兴趣减弱了，老房子的主体正在变成一个大企业。”一位老房销售机构负责人告诉记者，近年来，有意购买老房作为写字楼的企业数量不断增加，因为老房的资产保值潜力不仅被创业者视为资产投资的安全缓冲，也是融合上海文化、提升企业品牌实力的重要窗口。

记者了解到，位于静安区陕北路186号的荣公馆，曾经是“面粉大王”荣宗景家族的宅邸，堪称上海最雅致的宅邸之一。如今，知名奢侈品牌普拉达在接手这栋老洋房后，用了6年时间，基本恢复了建筑的原貌，将其品牌内涵与上海的文化底蕴充分融合。

位于番禺路60号的三科山庄（也是著名建筑师胡达在上海留下的最著名的私人住宅）由万科“承接”，改建为城市更新项目“上胜新锁”，以提升万科建筑文化的品质。

在上述律师看来，随着近年来老房子的价值呈指数级增长，一些有钱人以企业的名义投资更为合适。究其原因，由于历史遗留的问题，很多老房子都存在产权不清、业主家庭继承分配过程存在差异等问题。但是，如果富人通过他们的代理人亲自进行调解，老房子的居民或业主的家人很容易利用这个机会夸大报价。

“更何况，现在越来越多的富人不想炫富，以公司的名义投资更加私密。”他指出。不过，随着经济增速放缓，一些富人最近有兴趣以大量的月租出租旧洋房（例如月租高达 30 万元的司南公馆）以维持他们的生意，这让他们有机会了解谁是旧洋房的真正主人。