山东高院：以使用权抵偿欠款的租赁合同能否依据“买卖不破租赁”对抗对房屋的执行？

【评委】：范翠珍、杜磊、李金明。

【法官助理】：宗芳如。

【书记】：王福梅。

【当事人及授权诉讼代理人信息】：

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨X.

委托诉讼代理人：赵田，上海建伟（青岛）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王X。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：东亚银行（中国）股份有限公司青岛分行。

01

案件基本事实

杨某向一审法院提起诉讼，请求： 1、判令王某继续履行位于青岛市市南区房屋的《租赁合同》； 2、确认杨某、王某签订的《租赁合同》为房屋租赁合同，并受“买卖不违约”原则的保护； 3、本案诉讼费用由王宅承担。

一审法院查明的事实： 1、2014年5月12日，法院作出（2014）南商初20231号判决书，裁定： 1、王某偿还东亚银行（中国）青岛分行贷款。 ）有限公司本金8,249,999.52元，利息182,852.53元（以上利息为计算至2014年3月25日，2014年3月26日至判决生效之日的逾期利息和罚息按合同计算）。 2、王x于判决生效后10日内向东亚银行（中国）有限公司青岛分行缴纳律师费202,275元。 3、关于上述判决第一项、第二项的支付义务，东亚银行（中国）股份有限公司青岛分行对王某户X栋X单元X单元财产负有责任青岛市市南区房产于2013年5月31日办理了房屋抵押登记手续。2014年1月23日，经东亚银行（中国）股份有限公司青岛分行申请，法院采取保全措施并密封上述的房子。上述判决生效后，王某未按照判决的规定履行法律责任。东亚银行（中国）有限公司青岛分行申请强制执行，并请求拍卖青岛市市南区住户。执行案号为（2014）南知第11705号。拍卖尚未结束，杨某正在占用、使用上述房屋。

2、2018年8月1日，杨某提出异议。在案件讯问笔录中，王某称：因欠别人钱，我租了上述房屋（x户、x房、房子），我们约定不交房租，而是用房租来抵扣我的房租。杨X在询问笔录中称：我目前居住在上述X户，王X借钱给我，而且我们也有业务往来，所以王X欠我利润分成和贷款总计超过200万。为此，王X。 2011年至2012年期间与我x签订协议，约定王x将上述三套房子送给我，并用租金抵偿债务。 3、2018年9月12日，杨x向法院提起诉讼，不服执行。外地人杨某某在青岛市市南区购买的房屋，提交了《租赁合同》、《合同补充协议》、收据、银行流水单、通话录音、装修收据、付款。收据、发货单、税务发票、房间录像、拍卖公告等证据证明他的情况。涉案房屋享有租赁权，其租赁权可以排除执行。杨某、王某签订的《租赁合同》显示，合同签订日期为2011年1月1日，租赁期限为2011年1月1日至2030年12月31日。出租房屋位于青岛市市南区城市。合同总金额400万元。合同第五条第二款规定：“该房屋的租金用于偿还乙方贷款。”

杨x（甲方）与王x（乙方）签署的《合同补充协议》显示，该合同于2011年1月5日签订。合同规定：1、租金支付：（1）甲方5月7日，2010年 2010年10月30日借款50万元，10月30日借款50万元， 2010年冲减乙方租金100万元。 （2）乙方已于2010年12月26日缴纳租金50万元。如乙方在2011年12月31日之前缴纳租金，可享受租金优惠100万元，即2011年12月31日之前。缴纳租金300万元；否则，您将无法享受租金减免。杨X称，租金中的200万元是现金支付的，另外100万元是借来抵付租金的。

02

一审裁判意见

一审法院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金并在合同终止时将房屋返还出租人的协议。因此，承租人订立合同的目的是为了获得房屋的使用权，出租人的目的是为了收取租金。本案中，《房屋租赁合同》第五条第二款明确规定“该房屋的租金用于偿还乙方贷款”。王X在（2018）鲁0202执一669号案件询问笔录中承认“因欠他人钱财，我租用了上述房屋（×房、×房、×栋、楼房）的租金来抵扣我的房租”。杨××在（2018）鲁0202执一第669号案件询问笔录中还称，“王××借钱给了我，而且我们之间还有业务关系，所以王××欠我钱”我的利润分红和贷款总计超过200万元，为此，我和王X在2011年至2012年期间签订了一份协议，同意王X将上述三套房子送给我，并用租金来抵偿债务。结合上述证据和当事人的陈述，法院认定，王某之间签订的长期租金收入抵偿债务的合同不属于真实的房屋租赁合同关系，不能抗拒法院的执行，因此，杨某的主张不成立。继续履行《租赁合同》排除青岛市市南区（2014）南知字第11705号房屋执行不服案没有法律依据，法院不予支持。一审判决：驳回杨X的诉讼。

03

二审裁判员意见

青岛市中级人民法院认为，本案系因当事人不服执行纠纷而产生的纠纷。涉案房屋产权登记在王某名下。二审双方争议的焦点是杨某关于排除执行涉案房屋的主张是否成立。对此，本院认为，最高人民法院《中华人民共和国民事诉讼法解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起诉讼反对执行的，案外人对执行不服提起诉讼。标的物享有足以排除强制执行的民事权益并承担举证责任。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求阻止将被执行房地产的占有转移给受让人的期间租赁期限在人民法院查封前已届满。签订合法有效的书面租赁合同并占用、使用房地产的，人民法院应予支持。因此，如果杨某在本案中的主张成立，其应提供证据证明其在涉案房屋被查封前，已与王某签订了合法有效的书面租赁合同，并占用、使用涉案房屋。 。但杨某提交的租赁合同上写明付款方式为“该房租用于偿还乙方贷款”。同时，在一审（2018）鲁0202执一669号案件中，王X称：“因欠别人钱，我将上述房屋（房屋户x）出租给某人”别的。本来他们应该付我房租的，但我们同意不用付，用房租来抵销我的债务。”

杨X称：“王X借钱给我，而且我们还有业务关系，所以王X欠我利润分成和借款共计200万元以上。为此，我和王X在2011年至2012年间签订了一份协议。”约定王X将以上三套房子送给我，并用租金抵偿债务。”从上述陈述和租赁合同来看，王某取得房屋使用权的目的是消灭债权，而不是取得房屋使用权。双方并非以取得房屋使用权为目的而签订通常的房屋租赁合同。杨某不属于第三十一条所指的承租人，其本案诉讼请求不符合《最高人民法院关于处理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条规定的基本要件。人民法院审理的案件”。一审据此不支持杨某的主张并无不当。杨某提起上诉，称自己已足额支付租金300万元，其中借方100万元，现金支付200万元。但他只提交了王某开具的收据，并未提交任何银行转账证明。他提交的银行交易明细只能证明杨某声称已支付200万元租金的证据不足。而且，杨某的主张与其在（2018）鲁0202知一案669号的陈述不符，应予采纳。同时，杨某提交的证据，对于杨某主张王某继续履行房屋租赁合同，并将涉案房屋出租并装修评估拍卖的，本院不属于本院审理的范围。对本案的执行异议提起诉讼，本院不予受理。

综上，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

该判决为最终判决。

04

上诉请求及理由

杨经认定，“涉案房屋租赁法律关系的本质是‘以租还债’行为。取得房屋使用权的目的是消灭债权，而不是为了取得房屋使用权。”房屋使用权。”缺乏证据证明这一点。本案中，杨某的目的是与杨某之间建立了合法有效的房屋租赁法律关系，但一审法院仅依据双方当事人就租金支付方式达成的协议，推定“目的取得房屋使用权是消灭债权，而不是取得房屋使用权。”这种缺乏证据的情况是毫无根据且严重的。侵犯当事人意思自治。 （二）原判适用法律确实有错误。一审法院以事实认定错误为依据，认定杨某首先在人民法院扣押涉案财产前签订了涉案租赁合同及补充协议。 ;其次，杨某占有、使用、装修、经营等足以导致向不特定第三方披露的事实和法律效力；第三，一审法院作为执行法院，在拍卖公告中明确宣布涉案房屋“有租户”；最后，本案中杨某、王亮不存在恶意串通、低价出租已执行房产或伪造租金支付证据等明显不合理行为。因此，杨X的诉讼请求完全符合前述规定第三十一条规定的条件。原判决不支持杨某阻止转移占有的请求，明显不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

05

重审裁判员意见

山东省高级人民法院经审查认为，房屋租赁合同是指出租人向承租人提供房屋，承租人定期支付租金并在合同终止时将房屋返还出租人的协议。因此，承租人订立合同的目的是为了获得房屋的使用权，出租人的目的是为了收取租金。本案中，《租赁合同》约定“该房屋的租金用于偿还乙方贷款”。结合王某、杨某的陈述，《合同》系王亮以房屋使用权清偿欠款的合同债务。它与出租人与承租人签订的房屋租赁合同不同。不适用合同法规定的“买卖不解除租赁”的原则。原判决认定杨某

综上，杨根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款的规定，中华人民共和国，作出如下裁决：

杨某的再审申请被驳回。