朝阳住建委大手笔“出货”，154套“12年房龄”新房挂牌却遭市场冷遇，专家：价格太高

北京市朝阳区住房和城乡建设委员会出售房产的内部状况。截图自北京产权交易所网站

本报记者 董红艳、李蓓蓓 北京报道

近日，北京市住房和城乡建设部挂牌转让154套毛坯房引发社会关注。记者从多方渠道获悉，这批房屋虽然已有10多年的房龄，但目前仍在作为新房出售。但由于定价等原因，销售效果并不是很好。推介该楼盘的中介表示，这批房子适合杠杆率高的人。如果资金充足，优先购买同小区的二手房。

近日，北京市政府实际控制的北京城建第五建设集团有限公司也在北京产权交易所挂牌保利金泉小区26套住宅。据中介介绍，该项目的价格比同小区二手房更优惠，并且有一定的利润空间。

未来还会发生这样的转移吗？购买此类房产需要注意哪些问题？记者从行业多方位进行了详细分析。

10多年前出售的“新房”

北京产权交易所9月7日公告显示，位于朝阳区清河迎东路6号的中国铁建国际城共计154套住宅通过北京产权交易所处置。招标采用动态报价方式进行。免费报价期为10个工作日。

据悉，本次处置的154套住宅单元位于中铁建国际城5号楼和13号楼。它们是钢混凝土商业建筑，目前空置且毛坯。住宅建筑面积主要在70至90平方米之间，平均起拍单价87357元/平方米，交易服务费为成交金额的2%。

值得注意的是，披露的信息显示，该批房屋的出让方为北京市朝阳区住房和城乡建设委员会。同时，该批房屋中第一套房子最高可贷比例为65%，第二套房子最高可贷比例为40%。 。第一笔贷款利率LPR+55BP起，第二笔贷款利率LPR+105BP起。

转让方为北京市朝阳区住房和城乡建设委员会，此次转让备受关注。管理住房的政府部门也有房产可以卖？受托推介这批房屋的房产经纪人刘田（化名）告诉华夏时报记者，中铁建国际城共有15栋楼。其中一些此前已作为普通商品房出售，部分建筑被南湖、北湖接管。片区部分拆迁安置功能。后来用于安置的房屋并没有全部用完。

房产律师王玉辰在接受华夏时报记者采访时表示，可能是北京市朝阳区住房和城乡建设委员会多年来一直将这些房屋留置进行拆迁安置。

值得一提的是，这个社区的建设已有10多年的历史。据购房网站监测信息显示，该小区的开发公司为中国铁建房地产集团有限公司，建设年份为2011年至2012年。

不过，刘田告诉记者，这批房子虽然已有10多年的历史，但仍以新房的形式出售。由于是作为新房出售，这批房产可以实现较高的贷款比例，可以解决部分购房者首付不足的问题。实际操作中，该批房屋可满足首套非普通住宅标准，首付比例为40%，贷款比例为60%。一套74平米的房子首付只需要340万元左右。

该小区同样的二手房首付大约需要450万元。 “这个小区位于五环外，二手房价格一般为374万元，首套房贷款只能243万元，剩下的部分需要包含在首付中。但新房房价可以按照成交价的60%作为贷款。”刘田继续向记者解释。

当被问及这批房源的其他优势时，刘田表示，其他优势就是这个小区共有的区位优势。位于北五环北苑商圈，毗邻地铁13号线北苑站，紧邻奥森公园、温榆河公园。

刘田坦言，这些房子的总成本和买小区二手房差不多。虽然目前平均起拍价不足9万元/平方米，加上成交金额2%的交易费以及额外1.1%的贷款资金，但这批楼盘并无价格优势。该贷款首先由银行向朝阳区住房和城乡建设委员会发放，并收取贷款金额1.1%的费用。若贷款金额为400万元，则收取贷款费用4.4万元。

据购房网站信息显示，截至9月23日，铁建国际城共有43套在售，8月参考均价93674元/平方米。据房产中介介绍，该小区商品房初期销售价格为每平方米2万多元。

另外，刘田指出，后期入住需要装修，不能像二手房一样立即入住。如果首付资金充足，不建议使用这么大的杠杆，优先购买小区二手房。

未来还会发生这样的转移吗？

虽然这批楼盘引起了很多关注，但竞标结果可能并不是特别理想。从刘田提供的房屋信息来看，截至9月22日，这批房屋已有部分拍卖，但数量不足20套。 “已经售出的房子基本上都是以最低价出售，如果未来房子继续卖不出去，推测出让方会增加拍卖次数，但应该不会降低价格。”刘田告诉记者。

和硕机构首席分析师郭毅告诉华夏时报记者，总体来看，拍卖失败的主要原因是这些房子的价格降得还不够，没有让人们有足够的动力去筹集资金竞拍。 。对于购房者来说，参与此类房屋拍卖筹集资金的时间周期很短，展示也相对不方便。十年前的住宅产品布局和居住功能与现在的项目相比存在很大差距。粗活还需要精力和财力进行装修。

王玉辰认为，销售失败可能是因为市场需求不足、房价过高，或者是房屋闲置十几年，剩余使用年限明显缩短。当前楼市遇冷，人们的购买力普遍下降。许多购房者可能会选择更经济适用的住房。如果房屋长期闲置或造成资源浪费，且今后仍难以转让，可以考虑将其纳入公共租赁住房改造。

未来还会出现这样的房产销售吗？郭毅认为，此类财产的转让应该是小概率事件。不过，王雨辰表示，未来此类财产转让仍有可能发生。因为一方面，产权人可能需要通过转让产权来获取资金。与此同时，房价并没有持续上涨，持有房屋带来的升值空间也没有以前那么大，甚至可能会贬值。

无独有偶，近日，北京市政府实际控制的北京城建第五建设集团有限公司也在北京产权交易所挂牌保利金泉社区26套住宅。据中介人士介绍，该项目价格较同小区二手房更优惠，具有一定的投资盈利潜力。

但通过信息披露，记者注意到，部分房产为出租，部分房产租赁至2024年2月27日。该批房屋是出让方于2020年9月1日通过法院判决获得的，以财产的形式偿还债务。转让方尚未办理产权过户登记，无法确认转让标的房屋所有权证的领取时间。

“在北京购买拍卖房产的买家，还需要具备北京购房资格。如果短期内资金实力不足，或者可以通过卖房的方式释放购房资格，那么不急于竞拍这个这类财产，不要盲目参与拍卖。”郭毅提醒，购房者通过拍卖方式购买房屋时，应仔细阅读拍卖行的公告内容、竞买规则等详细要求，并尽量安排时间到现场考察。

“要了解房子的产权，确保所购买的房产不存在法律纠纷。”王雨辰认为，要详细了解房子的剩余使用年限、房子的质量、地理位置、周边设施、交通状况等，对房子进行详细的了解。对货源价格做出合理评估。