房租普降，买房出租却成了更划算的生意？

2025年1月6日，中国指数研究院发布的数据显示，2024年全国50个重点城市住宅租金累计下降3.25%，较2023年下降2.95个百分点。

各一线城市均呈现下滑趋势。其中，二线城市降幅最大，平均租金累计下降3.56%。一线城市从2023年累计增长1.32%转为下降，降幅与三四线城市相同，均为2.82%。

“近两年来，租金一直在下降。”中国指数研究院分析师程伟告诉南方周末记者，2023年租金已经出现下降，尤其是下半年，下降趋势开始蔓延。

与此同时，反映投资回报率的租价比上升，使得住房租赁成为更具成本效益的业务。

“现在房地产市场正处于转型发展时期，中央也在加强政策引导，加快构建租购并举的房地产发展新模式。”程伟总结道。

“客人找房间”改为“房屋找客人”

2025年1月，在广州北科（NYSE：BEKE；02423.HK）担任中介的薛锐请了一段时间假。上个月，该店租赁业务的销售冠军只谈成了两笔交易，不到其巅峰业绩的1/5。

与此同时，90后的赵欣然在广州租房，以较低的价格租到了一套满意的房子。市中心一套小两居室的月租金从之前的3200元下降到了2700元左右。

她考察的另一个郊区社区也在降价。许多两居室的月租金从2500元降到2300元，高层租金甚至不到2000元。

与商品房市场相比，住房租赁市场的季节性特征更加明显，年底通常是淡季。

“每年一月，大家都知道会无事可做。”薛锐表示，像广州这样的大城市，外来人口较多，也是主要的租房群体。通常临近春节，不少人会退房回乡，导致一月市场房源较多，租户较少。

春节过后，随着外来人口返城务工，租赁市场将迎来又一次繁荣。中国指数研究院数据显示，春节后的“回归季”和2024年年中的“毕业季”，即3月和6-7月，50个城市住宅租金有所上涨轻微地。

但剩余几个月租金有所下降，尤其是8月份以来，行业进入淡季，市场需求明显下降，重点城市住宅租金降幅扩大。

“淡季提前了。”另一位在北科找房的经纪人冯可欣告诉南方周末记者，她主要在广州中心城区开展业务。往年，她直到12月才注意到业务明显减少，但2024年国庆黄金周后就会开始降温。 “有的租客趁着房价低的时候买房退租，有的则回到家乡就再也没有回来。”

虽然租户减少了，但房产数量却在增加。 2022年，北科住房推出一站式机构住房管理品牌“租房无忧”。薛锐表示，目前出租房屋数量达到1万套，尤其是2024年9月以来，“每月的增幅非常强劲”。

程维认为，这除了季节变化外，还反映出住房租赁市场供需的变化。一方面，经济处于调整期，就业环境不稳定，租户对未来收入预期较弱，租金敏感度上升。另一方面，住房供应量增加，供需关系趋于买方市场。

“肯定和以前没法比了，以前房子难找，我们不用愁啥事，还要选择客人，现在是租客选择我们。”薛锐叹了口气。

保障性住房进入市场

程伟认为，租赁房增加的原因之一是一些热点城市二手房销售压力较大，部分挂牌房源由售转租。更大的影响来自于保障性租赁住房（以下简称保障房）的大量进入市场。

2021年，国务院专门发出文件，首次提出加快发展保障性住房。要求重点关注建筑面积不超过70平方米的小户型，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。主要解决符合条件的新公民、青少年等群体的住房困难。

2022年，住房和城乡建设部明确，“十四五”期间，国家计划筹集建设保障性住房870万套，预计将帮助超过26数以百万计的新公民和年轻人改善了他们的生活条件。

在政策引导下，保障租金住房数量快速增加。 2023年9月12日，住建部披露，全国已建成募集保障房住房约508万套，完成“十四五”近60%。 2024年计划募集170.4万套（间），前三季度已完成约87%。

许多租赁公司也积极参与“保障性住房”，即将自己的项目纳入保障性租赁住房体系。 2024年三季报显示，万科（000002.SZ；02202.HK）旗下长租公寓品牌博宇租赁物业已投保近一半，达11.7万套。

程伟认为，与通过存量住房保障、城中村改造等方式增加住房供应的城市相比，新建保租房比例较高的城市，租赁市场受到的影响会更为明显。尤其是上海，不少保障房项目包括新增土地供应和新建住房，直接增加了住房供应。

此外，保障房项目普遍有优惠政策支持，在租赁方面具有优势，会分流租赁需求。这些项目的大规模入市，短期内会对市场产生影响，也将对稳定租金起到重要作用。

例如，2024年9月发布的《广州市保障性租赁住房管理办法（暂行）》提出，政府租赁住房项目租金应低于同等地段、同等质量的市场租赁住房租金的90% 。 %;市场住房中保障性租赁住房的租金应当低于同地段、同质量的市场租赁住房的租金。

前者的住房权属于政府，后者的住房权则由市场主体筹集并自主经营管理。

但究竟有多少保租房入市、通过什么方式入市、租金水平如何，目前还没有完整的统计数据。

北科找房App专门推出了“保房”版块。如果查询的话，可以看到北京、上海、广州、深圳都有房源在售。除了郊区之外，市中心地区也有很多房子。

南方周末记者以租客名义咨询，贝壳搜房客服人员表示，并不了解保障房政策。该部分列出的房源均为与第三方合作的公寓。您需要咨询具体的公寓品牌以获取信息。

很多公寓管家对“保障房”这个词比较陌生，表示对租赁房的价格和涨幅没有特殊限制，租赁也没有额外的申请要求。它们是根据正常市场条件出租的。

2024年12月24日，天津TOD租赁保障房项目正在建设中。 （视觉中国/图）

租售比上升

程维表示，对于租户来说，目前国内重点城市的租金收入比为16.7%，处于20%以内的合理范围内。但深圳、北京、上海、三亚的租金收入比均超过30%，租金负担相对较重。

随着租金下降，租金价格比上升，租户的负担减轻。该指标也称为“租售比”，即租金与房价的比率。该指标的上升，意味着对于房东或住房租赁公司来说，住房租赁的投资回报率有所提高。

中国指数研究院数据显示，近两年50个重点城市租售比持续反弹，截至2024年12月达到2.12%，较2023年12月上升0.09个百分点（2023年12月为2.03%） ）。

50个重点城市中，除三亚、嘉兴外，其余48个城市租售比较2023年底有所改善，其中常州、东莞、徐州、武汉改善明显。

程维分析，租金定价受资产成本影响，与房价走势基本一致。但租赁市场的需求较为刚性，租金涨跌幅度通常低于商品房市场，变化时间也相对滞后。 “如果房价下跌，你可以选择不买房，但你不能停止租房。”

这使得租金更具弹性。当房价和租金同时下降时，分子（租金）下降的速度比分母（房价）下降的速度慢。租售比持续提升，住房租赁投资回报率提高。

这个2.12%的数值高于五年期定期存款利率，也高于十年期国债收益率。也就是说，如果你现在有500万元，买房出租的收入比存银行的利息收入还要高。

租售比上升也意味着房价下行空间缩小，会吸引更多人购房，从而推高房价。租售比就会下降，处于动态平衡状态。业内普遍认为3%是租售比的分界线。如果高于3%，则该房产被认为是相对优质的投资资产。

中国指数研究院数据显示，截至2024年12月，厦门、深圳、北京的租售比仍然较低，不足1.5%；广州、上海正在逐步向2%靠拢；重庆、长沙等二线城市租售比接近3%；哈尔滨、长春等均超过3%，其中贵阳最高，达3.23%。

2024年8月，央行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中提到：“未来随着经济逐步复苏，租金仍有望长期稳定上涨，总收益率租赁住房的静态租售比预计将增长至3%以上，将高于大部分资产的回报率。”

在租售比不断提升的同时，金融政策也在支撑住房租赁市场。 “整个开发运营周期的闭环正在打通，融资成本也在下降。”程维表示。

2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监管总局印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，提出17条增加保障性商品租赁住房供应的金融措施。

随着租销比回升、融资运营成本下降，住房租赁行业的商业可持续性增强，企业开始加速布局住房租赁业务。据中国指数研究院统计，2024年12月，集中式长租公寓企业开业数量TOP30累计达到125.6万套，较11月增加约3万套。

但不可忽视的是，短期内，住房租赁企业仍面临租金下降、保障房入市带来的挑战。

程维分析，随着租金下降、供应量增加，租户有更多选择，租赁公司留住客户变得更加困难，需要提高服务和质量。

随着保障性住房建设任务逐步完成，“十五五”期间供应或将趋于稳定，对市场的影响将有所减轻。与此同时，租赁公司购买保险的机会较少，抢占市场的空间也较小。

（应受访者要求，薛锐、冯可欣、赵欣然均为化名）

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