2023年中国物业服务企业管理规模榜TOP100 | 年度盘点①

星标科瑞物业↑每天快速获取专业房产研究

文字|何俊峰研究员

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【榜单解读】

顶尖格局已定，TOP10门槛提升15.32%

1、TOP10门槛由2.95亿平方米提升至3.4亿平方米，同比增长15.32%

克而瑞物业管理太保监测数据显示，2023年，上榜企业中有5家管理面积超过5亿平方米。其中物物云以96938万平方米的管理面积位居榜首，碧桂园服务以96290万平方米的管理面积紧随其后，保利地产以71321万平方米的管理面积位列第三。 。

数据显示，2023年，TOP10企业管理面积阈值将达到3.4亿平方米，TOP30企业管理面积阈值将达到1.29亿平方米，TOP50企业管理面积阈值将达到6778万平方米。

与2022年相比，TOP10门槛增加了4519万平方米，增幅15.32%； TOP30门槛增加953万平方米，增幅9.94%； TOP50门槛增加48万平方米，增幅0.81%； TOP100门槛增加738万平方米，增幅0.81%，达到32.71%。随着管理的龙头材料企业数量扩大，TOP10门槛增速放缓。

2023年，共有7家上榜企业合同面积超过5亿平方米。其中，碧桂园服务以16.83亿平方米的合同面积位居榜首，万物云以12.12亿平方米的合同面积紧随其后，保利地产以888平方米的合同面积排名第三。万平方米。

数据显示，TOP10企业签约面积门槛值达到4.03亿平方米，TOP30企业签约面积门槛值达到1.36亿平方米，TOP50企业签约面积门槛值达到7635万平方米，TOP100企业签约面积门槛值达到3968万平方米。

2、头部效应显着，梯队差距进一步拉大。

2022年以来，行业逐步告别高增长时代，进入稳定高质量发展阶段。 2023年，企业规模的增长将更多地依靠自身的直接扩张能力。 TOP10企业将在规模效应、资源禀赋、品牌竞争等方面占据先发优势，为企业现有市场拓展提供有力保障。 2023年，TOP10企业新签合同面积均值最高，为5594万平方米。不同梯队企业的新增合同面积会随着梯队的增加而逐渐下降。龙头企业规模基础大、扩张规模高，梯队差距将进一步拉大。

三、国有央企经营规模持续提升

2023年，国有企业扩张业绩依然突出。依托体制内资源优势，中国国有企业百强管理面积总面积增加5.45亿平方米，达到39.54亿平方米。国有企业管理面积比重提高2.40个百分点，达到39.54亿平方米。 30.52%；合同面积也大幅增加。 2023年，国有企业合同面积增长1.30个百分点，达到47.64亿平方米。华润万象生活、中海物业等国企不断挖掘兄弟单位相关资源，通过兄弟单位介绍不断扩大和扩大优势。

规模增长放缓，注重质量增长

1、新签合同面积普遍下降，合同管比降至1.32

2023年，行业并购持续降温，企业将大量淘汰质量较低的项目，规模增速继续放缓。龙头房企直接扩张势头依然强劲。其中，保利地产全年新签合同面积最高，达到11686万平方米，其次是碧桂园服务新签合同面积8148万平方米，雅丽生活服务6720万平方米。面积排名第三。从行业整体来看，百强物流企业平均新签合同面积为1386万平方米，较2022年下降43.43%。

承包管理比反映了公司短期规模增长潜力。 2023年，百强物流企业合同管理比将集中在1.01-2.20范围，行业平均水平为1.32。公司目前的规模储备尚能支撑物流公司的规模。短期增长。但与2022年（合同管理比1.39）相比，在缺乏并购支持的情况下，企业合同管理比普遍下降。

2、退出低质量项目，提升规模和质量

过去在规模引导下，企业收购了大量微利或亏损项目。随着利润下滑，企业对项目运营提出了更高要求，龙头材料企业积极大量退出低质量项目。公开信息显示，企业退出的项目主要分为四类。第一类是无利润或低利润的项目；第二类是利润微薄、没有现金流的项目；第三类是管理难度大或不属于公司深度发展领域的项目；第四类是管理费用。高项目。

从龙头企业的项目退出规模来看，不少企业半年内退出规模高达1000万平方米，相当于一家小型材料公司的规模。企业提升规模、提升质量的决心不小。

并购愈加谨慎，“服务业态升级”成焦点

1、交易金额再降68.21%，出现3次大额退款。

2023年，企业规模增长需求减少，质量规模成为焦点，并购数量和金额也大幅下降。上市房企全年披露收购交易42起，累计披露交易金额33.73亿元，同比下降68.21%。其中，雅利生活服务、远洋服务、滨江服务、振融服务等6家企业发起关联资产收购9起，总成本14.8亿元。若剔除此类资产收购，上市房企全年交易额下降高达82.16%。

过去，为了寻求规模的快速增长，企业并购速度很快，省略了一些竞争环节。 2023年，不少企业因并购标的而陷入被动局面。例如，康桥悦人寿披露，并购标的三保预计信用损失合计108.8万元。卓越商务服务公司的非全资子公司北京环球财富物业管理公司收到了法院的函件。民事起诉状及其他文件。目前，环保企业收购趋于谨慎，尤其是大规模并购。 3月，华润万象生活披露，已终止收购祥盛实业全部股权（拟收购金额披露为10.37亿元）。 6月，新大正披露，已终止收购仓恒投资80%股权（拟收购金额披露为7.88亿元）。 12月29日，中海物产还披露终止收购关联方中海交通、中海监理的相关权益（披露拟收购金额为9.5亿港元）。

2、“服务业态升级”打造差异化竞争优势成焦点

从并购标的的属性来看，专业服务业的比重正在逐渐增加。统计显示，2023年上市地产企业并购一半以上为专业服务，其中科技服务、环卫服务仍是专业服务企业并购重点。同时，为了打造差异化竞争优势，公司进一步将触角延伸至更多细分领域。例如，特发服务增资投资四川大金源天鼎物业，完成公司在电站服务和能源物业管理方面的布局。中海地产已收购母公司旗下工程监理公司，开始发展监理业务。彩生活收购北京师范大学旗下北京浩城置业65%股权，增强了公司在大学服务领域的竞争力。

直扩竞争加剧，合资、战略合作更加聚焦优质客户。

1、直扩竞争激烈，优质项目“引资入市”频出

相关房地产业务交付量下降，并购不及预期，甚至引发大额商誉减值。企业规模增长动力减弱。越来越多的企业开始注重提升自身扩张能力，如华润万象生活、中海地产、招商引资等。吉宇等公司正在加快投资、扩张体系建设。企业不遗余力地争夺优质项目。 2023年，多起“带资入市”事件引发行业关注。针对存量稀缺的优质项目，龙头材料企业竞争激烈，引入的资金量也在不断刷新。 5月，武汉爱嘉名校花城项目招标。万科地产和保利地产分别以510万和420万资金提出同台竞争。路演期间，万科物业将利用资金、入驻时间等方式向社会公布该项目，最终由万科物业拿下该项目。 6月，西安宾分南郡小区启动招标，彩生活、金茂地产、金地地产、万科地产均提出要注资该项目。万科地产承诺带来金额高达736万元。

带来的资金量不断刷新，根本原因在于项目质量相对较高。公开信息显示，武汉爱家名校花城项目总建筑面积70万平方米，总户数4349户，物业费2.6元/平方米/月。西安彬分南郡社区总建筑面积50.8万平方米，总户数4823户。物业费2.2元/平方米/月。上述两个项目均是该地区的大型项目，物业费也不低。据测算，西安彬分南军社区的饱和收入每年可达1600万左右。

2、合资、战略合作聚焦优质客户，客户选择更加精细化。

合资和战略合作是企业规模的重要来源之一。 “品质规模”促使企业在合资、战略合作中更加关注优质客户。

从龙头企业合作客户类型来看，优质客户主要分为以下几类。第一类是政府单位，包括市国资委、城市新区管委会等；第二类是国有企业、中央企业等信誉较高的企业；第三类是拥有地方城市投资、地方交通投资等土地开发资源的公司；第四类是行业龙头/独角兽企业，比如华为、阿里巴巴等互联网龙头企业；蔚来、小鹏能源等新晋独角兽企业；移动、电信和其他电信行业的领导者。

如何实现优质客户的拓展和维护也是企业关注的重点。从运营路径来看，越来越多的企业围绕优质客户进行横向辐射、纵向拓展。在横向辐射方面，企业利用区域跟随和业务跟随策略，将行业龙头打造成为标杆服务案例，并通过标杆案例辐射同行业其他企业。垂直拓展方面，公司不断向优质客户上下游企业拓展，延伸服务链，增加客户粘性。

行业环境变冷，优质客户稀缺，企业的客户筛选逐渐变得更加精细。客户的基础业务服务能力、公司的治理水平、品牌影响力、业主评价、公司盈利能力、整合要求等都是公司关注的重点。同时，公司还将设立相关加减分，以提高客观评价。

在G端客户的选择上，客户筛选也逐渐下降。越来越多的企业对G端客户的评价不再局限于财务实力这一单一指标。政府诚信、缴费期限等更多维度指标也纳入其评价范围。与此同时，企业对客户的选择也不再局限于市级，更多下级政府单位成为企业的重点目标。

对母公司的依赖程度有所降低，部分公司股权独立性有所提高。

1、关联方经营面积占比下降至38.8%

2018年以来，上市物资公司关联方管理面积占比持续下降，2023年上半年降至38.8%。近两年，物流企业普遍高度重视对外扩张，新的对外扩张领域不断扩大。而随着房地产企业经营压力加大，企业拿地减少，房地产企业关联方提供的面积也将进一步减少。可以预见，未来物业公司业务关联方占比将继续保持在较低水平。

2、股权出售或质押、引入第三方股东

受房地产行业持续影响，物业公司股权被摆上桌面。 2023年2月，奥园健康出售29.9%股权，第一大股东变更为南粤星桥。引入国有资产后，企业股权独立性进一步加强。 11月，中骏商管公告称，因交叉违约，中骏集团间接持有的中骏商管5.04亿股股份被强制质押，并已指定相关股份接管人。由此，中骏商管26%股权易手，公司还获得了外资第二股东，提高了股权独立性。对房地产行业的影响仍在持续，物业公司股权仍可能被出售或质押，未来可能会有更多企业引入第三方股东。

行业将继续保持平稳高质量发展

2023年，房地产行业风险尚未完全清除，关联度较高的房地产行业仍处于调整期。然而，企业正在应对这一挑战，更加注重提高服务满意度。然而，随着客户意识的提高，服务满意度持续下降。面对这些情况，物流企业开始采取战略行动，包括减少并购活动、重点深耕领域、退出大量不达标的低质量项目。确保我们能够聚焦更高质量发展。

尽管行业环境尚未完全好转，但房地产企业已逐步调整策略，努力保持平稳高质量发展。展望未来，预计行业将继续保持这一发展方向，坚持通过优化服务、提升项目质量来满足日益增长的客户需求。

-结局-