中国物业服务企业资本化加速：从彩生活2014年港股上市到2019年行业热潮

2014 年，中国首家独立上市的物业服务企业是彩生活。彩生活成功登陆香港市场。这拉开了国内物业服务企业进军资本市场的序幕。在 2018 年，中央定调“房住不炒”，同时房企融资端收紧。在这样的政策背景下，作为“类收租”模式的物业服务企业被推向了资本市场前端。行业的资本化进程不断加速。

行业资本化加速，物业服务企业迎来上市窗口期

2014 年彩生活在港股上市。2015 年到 2017 年，国内物业服务企业上市速度比较平缓，每年保持 1 到 2 家。2018 年开始，因为国内地产行业发生大变局，还有物业服务本身价值被发掘，物业服务企业迎来了一波上市热潮。仅 2018 年，上市企业就有 6 家，这个数量是 2014 年到 2017 年上市物业服务企业数量的总和。2019 年在 2018 年的基础上又翻了一倍，达到 12 家，是 2014 年到 2018 年上市物业服务企业数量的总和。

图：历年上市物业服务企业数量

2020 年 6 月 17 日截止时，国内有 24 家物业服务企业在香港上市，其总市值达到 3590.19 亿港元。同时，有 3 家物业服务企业在 A 股市场上市，总市值为 446.89 亿人民币。

辛苦耕耘数十载，11位管理层晋升亿级富豪

宝剑的锋利是从磨砺中得来的，梅花的香气是从严寒的苦境中绽放的。物业服务企业上市后，一方面使公司的价值得以彰显，另一方面也让公司的高管们多年来的辛苦付出有了回报，他们的个人价值得以实现。

我们对目前行业已上市的 27 家物业服务企业的持股股东财富进行统计。需要说明的是，此次统计是以股东持有相应上市公司的股份为依据的。统计结果仅仅代表这些股东在相应公司里的账面财富。2019 年，国内有 27 家上市物业服务企业。在这些企业中，诞生了 45 位亿级富豪。这些富豪手握的财富高达 1600.61 亿元。人均财富为 35.57 亿。详细的股东财富情况可在文末数据表中查看。

在 45 位亿级富豪当中，把第一大股东剔除掉后，可以看到高管人员有 11 位。其中，绿城服务的非第一大股东董事会主席李海荣持有上市公司的股权，其价值为 59.66 亿元，在高管当中，他的个人财富在行业中排名第一位。碧桂园服务登陆资本市场后，公司的高级管理人员伍碧君成为了亿级富豪。碧桂园服务登陆资本市场后，公司的高级管理人员李长江成为了亿级富豪。碧桂园服务登陆资本市场后，公司的高级管理人员肖华成为了亿级富豪。碧桂园服务登陆资本市场后，公司的高级管理人员郭战军成为了亿级富豪。碧桂园服务成为了行业内职业管理人成就亿级富豪最多的上市公司。

表：上市物业服务企业管理层财富榜*

*注：

本财富榜选择的比较基础是在上市公司任职的管理层，未选择上市公司第一大股东，也未选择未在上市公司任职的小股东。

单位是以亿元人民币来计量的，同时参考的汇率是 1 港元等于 0.91435 人民币。

上市物业服务企业受追捧，二级市场估值溢价高

物业服务企业的业绩增长较为稳定，现金流状况良好，未来业绩的确定性较高，所以备受资本市场的追捧。从估值水平方面来讲，无论是在港股市场还是在 A 股市场，国内的物业服务企业都享有较高的估值溢价，其估值水平比市场整体水平要高很多。这些估值均远远高于恒生指数的估值水平。A股市场上市的三家物业服务企业中，招商积余的 PE 估值水平为 117.47 倍。南都物业的 PE 估值水平最低，是 34.19 倍。这两家企业的 PE 估值水平都远远高于上证指数的估值水平，也远远高于深证成指的估值水平。

表：部分上市物业服务企业估值情况

注：以2020年6月17日数据作为比较基准。

国内新冠疫情产生影响。优质物业服务企业在管理水平以及疫情防控方面的优势被展现出来。社区民众对物业服务的要求变得更高了。物业服务企业迎来了新的机遇风口。一方面，物业服务企业集中进行上市，依靠资本力量来扩大规模。另一方面，行业并购的风气开始兴起，龙头企业相互联合且实力强劲。在二级市场上呈现出这样的情况，上市的物业服务企业受到了市场投资者的追捧。从 2020 年开始，在新冠疫情的影响之下，港股市场和 A 股市场都经历了一波明显的下跌。然而，物业服务企业却呈现出逆势上涨的态势，无论是港股的上市公司，还是 A 股的上市公司，整个行业的平均涨幅都超过了 40%，其盈利幅度令人惊叹。

表：部分上市物业服务企业2020年以来股价涨幅

注：

1）以2020年6月17日数据作为比较基准；

均值计算部分将烨星集团、兴业物联和建业新生活这三家 2020 年新上市的企业剔除了。

物业服务行业的资本化进程在不断加速，这使得行业内上市企业的数量得以快速提升。未来，该行业将会造就越来越多的亿级、百亿级甚至千亿级富豪。这一现象也会激励行业内的物业服务企业持续通过上市来谋求发展，借助资本的力量使自身做大做强，从而实现企业和个人更大的价值。

附表：上市物业服务企业股东财富情况

注：

1）参考汇率为1港元=0.91435人民币；

股东财富是在 2020 年 6 月 17 日时，股东所持有上市公司股权所对应的公司的市值。

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