二十大再提租购并举，住房租赁市场迎来历史性发展新机遇

二十大再次提出“租购并举”，国内密集地出台了多项利好政策，这些政策旨在加快建立住房制度，该住房制度具备多主体供应、多渠道保障以及租购并举的特点，租赁住房已经被提升到了国家战略的高度。

可见，当前建设房地产长效机制的重要内容之一是全面发展住房租赁市场。住房租赁市场正迎来新的、具有历史性的发展机遇。

1、政策支持、需求释放，住房租赁市场迎发展新机遇

12 月 8 日，中国证监会副主席李超表明，会加快推进多层次的 REITs 市场。要打造出 REITs 市场中保障性租赁住房的板块。并且会研究推动试点范围拓展到市场化的长租房以及商业不动产等领域。

当前住建部正在加快完善保障性租赁住房 REITs 相关政策，因为这是推动 REITs 市场平稳发展、支持保障性租赁住房市场建设的重要手段，所以我国住房租赁市场正迎来高质量发展的新阶段。

一方面，在“房住不炒”这个主基调的环境下，增加 REITs 对保障性租赁住房进行投资，这也是与我国“租购并举”的政策指导方向相符合的。

一方面，促使 REITs 向商业性房地产进行扩容，这对商业性房地产市场的恢复是有帮助的。对办公楼以及商场等进行投资，能够让 REITs 的底层资产实现多元化，收益也能实现多元化，从而可以进一步减轻房地产企业的资金压力。在后续，商业地产领域可以进行打包并开展试点，这样就能形成商业地产 REITs 产品。这类产品对于后续相关房企来说，有着积极作用，能够盘活存量，还能优化资金退出渠道。

近期全国一直在持续调整防疫策略，并且有多个省份和地区宣布不再查验核酸证明和健康码，这使得我国正式踏上了结束疫情生活的征程。国内的防疫政策在不断地优化，前期因为疫情而受到限制的消费需求将会集中地爆发出来，这样就能刺激经济复苏和增长，住房租赁市场的需求也会逐渐地释放出来。

总体而言，在政策支持以及需求释放的背景之下，住房租赁市场这个赛道当中，那些具备更高综合能力、有着独特商业模式并且重视品牌运营的企业，能够率先获得政策及金融的红利，进而进一步稳固自身的规模和在市场中的地位。

2、长租公寓领跑品牌，创新商业模式下的强劲增长势头

从市场角度来看，许多房地产企业已经纷纷对发展战略进行调整，在住房租赁市场发力，打造出了像龙湖冠寓、万科泊寓这样的多家长租公寓运营商品牌。

当然，除了这些领头房企从地产切入并直接运营的思路之外，还有非房企打造新商业模式而入局的领先样本。例如，有国内首创集中式长租公寓模式的魔方生活生活服务集团（以下简称“魔方生活”）。

集中式长租公寓通常会与大型机构业主签订长期整租协议，这与从不同地区获取个人房源的分散式长租公寓不同。稳定安全、增值服务及社群网络是集中式长租公寓的核心竞争优势，而分散式长租公寓则与之不同。

换句话说，集中且标准化的运营模式有两个作用。一是能够提升管理效率，降低运营成本，进而提高利润。二是可以基于租户集中居住的特点，通过组织社群活动等方式，塑造独特的品牌体验感，扩大品牌影响力，提高客户粘性。

商业模式是决定企业能否可持续发展的重要因素。判断商业模式是否成功体现在两个方面，一是品牌影响力，二是业绩表现。

魔方生活一直以来都以能够承担得起的价格，提供配备着现代化设施并且位置很便利的集中式长租公寓。目前，它已经成为了中国规模最大的独立的集中式长租公寓平台。良好的品牌影响力以及业绩表现，也验证了魔方生活商业模式的成功。

魔方生活的品牌影响力强劲。其体现在全国遍布的公寓上，也体现在良好的品牌知名度以及住户的满意度上。

2022 年 6 月 30 日截止时，魔方生活拥有 76190 套在营公寓，这些公寓分布在全国 26 座城市的 394 个地点。根据 Frost&Sullivan 的数据，在 2021 年，从在营公寓数量方面来看，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商里位列第一。并且从品牌知名度以及住户满意度方面来看，它在国内所有的集中式长租公寓运营商中处于首位。

其次，魔方生活的公寓布局较为完善。在此基础上，其营收利润持续实现双增长。这展现出了强劲的增长态势以及内生性的成长动力。

净利润的年复合增长率高达 115.6%。

3、小结

在政策持续对行业发展予以支持的大环境中，以及疫情逐渐放开从而刺激需求得以释放的情况下，像魔方生活这样在品牌、商业模式和盈利能力等诸多方面都更具优势的领头企业，或许会率先受益并步入发展的快车道。

同时，注意到之前魔方生活已经向港交所递交了上市申请表格。相信随着后续它能够顺利地登上资本市场，它所面临的发展机会也会变得更加清晰明了。