二手期房买卖法律风险解析及律师建议：如何减少购房风险

导读：二手期房买卖存在诸多法律风险。其一，期房的交付时间无法确定；其二，办理产权登记的时间无法确定；其三，出现质量问题时难以进行维权；其四，容易出现“一房二卖”的情况；其五，房屋可能被债权人强制执行；其六，存在原购房人逾期还贷的法律风险。律师提出了一些建议措施来减少二手期房购房人的风险。其一，解除原房屋买卖合同，然后与开发商重新签订房屋买卖合同；其二，为防止原购房人违约，可要求原购房人提供担保；其三，对二手期房买卖进行公证。然而，这些措施并不足以消灭全部风险，所以律师建议在购买二手期房时要慎重考虑。衣食住用行是百姓生活的主要旋律。“住”在其中一直处于最为重要的地位，是主旋律中的最强音。因为每个人都期望拥有一个属于自己的梦想住所。生活水平提高后，人们对住房问题愈发关注。越来越多的人参与到房产交易中，因房产交易产生的纠纷也在不断增多。二手期房因其房价较低，在房价持续上涨的形势下，已成为众多购房者的选择。然而，二手期房交易存在诸多法律风险。正确认识这些法律风险，并采取有效措施来减少法律风险，对于保障交易安全、维护购房者权益具有重要意义。

二手期房买卖的法律风险

(一) 期房的交付、办理产权登记的时间无法确定

参与交易的期房与购买现房不同，很多期房是正在建造的房屋。因为在房地产开发建设过程中，不确定因素非常多，所以房地产开发商能否如期交房是无法控制的。一旦出现楼盘工期无限期拖延的情况，二手期房买受人就会陷入购房僵局状态。

由于期房的交房时间难以掌控，要是房屋的建设期比较长，房价又上涨了，那么原购房人就容易产生违约心理，从而不配合二手期房买受人去办理房屋产权变更登记，这就使得二手期房买受人的物权权益处于危机之中。

(二) 出现质量问题难以维权

期房处于建造状态，其交付时间无法确定。同时，期房不能像现房交易那样当场验房。这就导致房屋质量问题一直没有得到解决。一旦交付的期房出现质量问题，由于二手期房买受人不是一手房屋买卖合同的相对人，所以他们很难直接向房地产开发商主张维权。

(三) 易出现“一房二卖”

期房的交付时间不确定，也没有房屋产权证。这使得二手期房买受人没有物权保障，很容易出现原购房人将期房再高价转让给他人的法律风险。

(四)房屋被债权人强制执行的法律风险

出售期房的售房人很多都背负债务，急于通过出售期房来清偿债务。因为二手期房买受人长期没有房屋所有权，在这期间，如果原购房人的债权人数量众多，他们向原购房人主张债权，并且对该期房采取保全或执行措施，那么二手期房买受人就无法实现自己的物权权益，而只能依据债权获得清偿。

(五)原购房人逾期还贷的法律风险

原购房人若以银行贷款方式支付房款，在期房办理产权变更登记之前，二手期房买受人无法直接向银行进行还贷操作。倘若原购房人未能按期偿还贷款，那么二手期房买受人将会面临银行对期房行使抵押权利的情况，进而无法取得房屋所有权，存在法律风险。

二手期房买卖法律风险的防范措施

(一)解除原房屋买卖合同，与开发商重新签订房屋买卖合同。

房地产开发商与原购房人进行协商，同时二手期房买受人也参与协商。他们解除原房屋买卖合同，接着二手期房买受人与房地产开发商重新签订房屋买卖合同。倘若房款的支付采用银行贷款方式，那么也能够解除原银行贷款合同。最终，二手期房买受人获得一手购房人的法律地位，对于房屋质量问题和房屋产权问题等，他们可以直接主张自身权益。并且，这样还可以避免因原购房人将期房再次出售、再次抵押、因房价上涨而违约、不配合办理产权过户以及不按期偿还银行贷款等行为所引发的法律风险。

上述防范措施能够减少二手期房交易中的不少法律风险。然而，在实践里，这些措施较难实施操作。目前，房地产开发商由于各种主客观因素，并不愿意配合去解除原合同以及重新签订合同。

二手期房买受人会与原购房人签订担保合同，目的是防止原购房人出现违约的情况。

原购房人的主客观因素会导致二手期房交易存在众多法律风险。所以，为了避免或减少因购房人而产生的法律风险，在签订二手期房买卖合同之前，可以要求原购房人向二手期房买受人提供担保，担保方式包括抵押、质押、保证等。若出现原购房人违约的情况，二手期房买受人就能行使担保权利，以此维护自身的合法权益，减少自身的损失。

上述防范措施可以有效地保障二手期房买受人的权益。然而在实践里，原购房人是否愿意提供担保以及是否有能力提供担保，这需要二手期房买受人进一步去和原购房人商量探讨。

(三)对二手期房买卖进行公证

目前在二手期房交易期间，有大量房源是由中介结构提供的。这些中介机构会提议原购房人与二手期房买受人将二手期房买卖进行公证，以此来保障交易的安全。二手期房尚未取得产权证，此时进行交易是国家明令禁止的。所以公证处不能做转让公证，只能做委托公证，证明房产转让手续全权委托给买受人，但这样无法杜绝风险的发生。

公证无法对抗善意第三人，这导致根源问题无法解决。原购房人依然能够将房屋再次出售或再次抵押。在这种情况下，二手期房买受人会面临权益受损且难以维权的不利局面。

律师法律建议

二手期房交易存在诸多风险。不管采取何种风险防范措施，都无法做到绝对万无一失。作为专业的房产律师，每天都会有很多咨询二手期房买卖的当事人前来。在处理过大量二手期房买卖纠纷之后，建议广大购房者要谨慎入市。如果执意要冒险行事，建议尽量寻求专业法律人士的帮助，以最大程度地降低法律风险，进而保障自身的合法权益。

说法专家 敏律师吉林省-长春