解读丨居住权人无权出售、出租房屋，仅有权自行居住、使用

10月23日，新京报记者从北京市规划和自然资源委员会官网获悉，《北京市户口登记试行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）正在目前正在征求公众意见。 《办法》明确，同一房产只能设立一项居住权，不能重复设立，但居住权持有人可以是多个个人。 《办法》共26条，包括总则、初始登记、变更登记、注销登记、其他规定和附则。总则明确了居住权登记的法律依据、适用范围等，并强调了设立居住权的基本要求，即设立居住权的房产用途必须是“住宅”、居留权持有人必须是自然人，且居留权不得继承、转让。农村宅基地住宅不能设立居住权。

为什么要出台《办法》？居住权和财产权有什么区别？居留权持有者有哪些要求和限制？新京报记者采访律师进行详细解释。

问题1

什么是居住权，居住权和财产权有什么区别？

北京盈科律师事务所黄晓宇律师介绍，从法律上讲，拥有房屋产权，是指对房屋的占有、使用、受益和处分的权利。居住权是用益物权的一种。我国《民法典》规定，居住权持有人有权按照合同占有和使用他人居住地的用益物权，以满足生活、居住的需要。可见，与财产权相比，居住权缺乏收益权和处分权。除合同另有约定外，居住权人无权出售或出租房屋，只有自行居住和使用房屋的权利。

黄小雨表示，居住权是排他性的财产权。例如，如果一套房屋具有居住权，无论该房屋如何出售、转让、抵押，都不会影响拥有居住权的房屋所有人居住和使用该房屋。这将对二手房交易产生影响。影响非常大。例如，如果购房者购买的二手房设立了居住权，即使房屋转让给购房者，居住权人在购房期间仍享有合法占有和使用的权利。与原业主的居住权合同期限。新买家无权收回房屋。因此，买家在交易二手房时，除了检查房屋的所有权、抵押、扣押等情况外，还需要检查房屋是否已办理居住权登记。

问题2

按照长辈的遗嘱，其他人有居住权吗？

《办法》还明确了合同设立和遗嘱设立两种方式在首次登记时的具体办理要求。其中，以合同形式设立居住权的，居住权合同当事人应当共同向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、房产证、居住权合同或设立居留权的相关材料；遗嘱设定居住权的，享有遗嘱设定居住权的当事人可以向房地产登记机构申请首次登记，并提交房地产登记申请书、身份证件、有效遗嘱、遗嘱人死亡证明材料。 《办法》明确规定，设立共有房产居住权，必须经全体共有人一致同意。

例如，如果一位老人在遗嘱中规定，他的儿子将继承他的房屋，但保姆将住在那里直到他去世，保姆是否有权住在那里？黄晓宇表示，根据法律规定，确立居住权的当事人应当签订书面居住权合同。一般情况下，口头成立是无效的。 《办法》还提到，居住权合同当事人应当共同向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书和居住权合同等相关材料。如果是通过遗嘱设立的，还需要提交有效遗嘱等材料。可见，居留权的设立必须严格遵循法律规定的形式和实质要求。

黄小雨说，“获得居住权后，权利也应该承担一定的义务。需要保留房屋的，不得对居住权设定抵押或者其他任何负担。同时，权利人还应当承担房屋的日常管理和维护费用。 ”

问题3

为什么要推出户籍试点措施？

据北京市规划和自然资源委员会官方解读，《中华人民共和国民法典》将于2021年1月1日起施行，新增居住权，明确了居住权的内涵、设立办法、居住权的设立要求、登记要求等。内容。随着民法典的颁布、实施和普及解读，居住权的相关内容引起了社会的广泛关注。

2021年，自然资源部选择15个城市开展户籍试点。虽然北京未被纳入试点城市，但政策研究也在同步进行。为解决实际需要，落实司法判决，北京市规划和自然资源委员会研究起草了《北京市居住登记试行办法（征求意见稿）》。

问题4

农村宅基地为何尚未纳入户口登记？

据悉，根据法律规定，宅基地是农村集体经济组织成员依法享有的生活资料。他们具有强烈而鲜明的个人属性和生活必需品的保障。同时，法律规定农村村民每户拥有一处宅基地，家庭成员可以依法居住和使用宅基地上的房屋，其相应的财产权利和生活保障得到了充分体现。因此，农村宅基地房屋暂不纳入户口登记范围。

新京报记者 曹景瑞

编辑张树静、校对薛景宁