民事确认合同无效纠纷中让与担保行为效力及房屋产权归属裁判要旨解析

关键词

民事方面存在确认合同无效的纠纷。其中涉及让与担保，有关于借款及房屋产权的事宜，存在虚假的意思表示，也涉及债权。

裁判要旨

让与担保行为的效力不会被表面交易行为的无效所影响，然而，它也不能带来财产事前归属的法律效果。即便房屋让与担保的债权人获得了物权登记，他们也不拥有真正的所有权，不可以在债务到期之前妨碍真正所有权人的正常使用，并且也不能随意对外处分房屋所有权。

债务到期后未得到清偿，若债权人获得了担保人的同意，那么债权人可以按照合理价格出售房屋。不过，债权人要想通过出售房屋所得的款项优先受偿，前提是必须履行对担保人的清算义务，并且担保债权的范围应当以担保合意中约定的债权本息为界限。如果债权人没有与担保人进行清算，而担保人主张债权人返还超出担保债权范围的剩余出售款项，人民法院应当予以支持。

案情简介

韩某是涉案房屋原先的产权人。在 2015 年 7 月，韩某（作为甲方）与黄某（作为乙方）签署了房屋买卖合同，合同约定甲方要把系争房屋卖给乙方，转让价格为 60 万元，然而没有约定付款的时间以及交房的时间。黄某实际上并未支付房价款，不过黄某办理了房屋的产权登记。从 1982 年开始一直到 2019 年 3 月这段期间，韩某都居住在涉案房屋内。2019 年 6 月 10 日，黄某通过银行转账给韩某 20 万元。韩某认为自己与黄某不存在真实的房屋买卖关系，黄某应当把房屋出售款返还给韩某，并且至少要把超出债务本息的剩余款项返还回来，所以韩某将黄某诉至法院，请求法院判决：一是确认韩某、黄某签订的房屋买卖合同无效；二是判令黄某赔偿 102 万元的损失。韩某在一审审理时出示了一张照片，这张照片是韩某与黄某于 2015 年 8 月 17 日签订的《承诺书》。《承诺书》上记载：韩某把涉案房屋以暂时抵押的形式过户到黄某名下，黄某借给韩某 404200 元用于替其子徐某 1 偿还所欠债务，所借的钱黄某按银行利率计算利息，在所借款项连本带利全部还清之后，黄某将其名下的系争房屋过户归还给韩某。黄某不认可该《承诺书》照片的真实性。然而在二审中，黄某称双方在当日确实签署过《承诺书》。并且在《承诺书》签署之后，房屋依旧由韩某居住，黄某确实未曾就系争房屋另外支付过房款。上海市闵行区人民法院作出了（2019）沪0112民初27644 号民事判决，驳回了韩某的全部诉讼请求。韩某对此不服，进而提起了上诉。

裁判结果

上海市第一中级人民法院在 2020 年 6 月 18 日作出了（2020）沪 01 民终 3375 号的判决。

撤销上海市闵行区人民法院的（2019）沪 0112 民初 27644 号民事判决。

确认在 2015 年 7 月 21 日，韩某与黄某签订的《上海市房地产买卖合同》是无效的。

黄某需在本判决生效后的十五日内，把人民币 539,058 元返还给韩某。

四、驳回韩某的其余诉讼请求。

如果没有按照本判决所指定的期间去履行给付金钱的义务，那么就应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，将迟延履行期间的债务利息加倍支付。

本判决为终审判决。

裁判理由

本案的争议焦点包含两个方面：其一，对于双方就系争房屋所达成的合同关系，应当如何认定其法律性质；其二，系争房屋出售的款项应当以何种方式进行结算。

关于争议焦点一，双方当事人于 2015 年 7 月 21 日签订了《上海市房地产买卖合同》。此合同未对交房时间和付款时间作出约定。系争房屋的产权虽在形式上过户到了被上诉人名下，然而上诉人仍在继续居住。同时，被上诉人也未实际支付该合同所记载的房款。2015 年 8 月 17 日，双方签订了一份《承诺书》。此事实经双方在二审期间一致确认。该承诺书确认上诉人向被上诉人借款 404,200 元，此款用于替徐某 1 还债。借款按银行利率计息。若上诉人后续能够归还该笔借款本金及相应利息，那么被上诉人应当将系争房屋归还过户给上诉人。可见，双方签订的房屋买卖合同不是真正的房屋产权交易行为。是以借款合同关系为基础的，上诉人作为债务人，被上诉人作为债权人，约定把系争房屋形式上转让到债权人名下，以此作为债务履行的担保物。当债务人到期清偿债务时，债权人应当把系争房屋返还给债务人，这是一种让与担保行为。系争《承诺书》包含两项合意，其一为作为主合同的借款合同，其二为作为从合同的系争房屋让与担保行为。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条表明，行为人与相对人通过虚假的意思表示实施的民事法律行为是无效的。而以虚假的意思表示所隐藏的民事法律行为的效力，需依照有关法律规定来处理。双方在签约时不存在真实的房屋买卖合同意思表示。所以依据上述法律规定，系争的《上海市房地产买卖合同》是无效的。被上诉人主张其与上诉人之间达成了真实的房屋买卖合同关系，这既没有事实依据，也没有法律依据。双方已经完成了系争房屋的形式过户。对于隐藏行为的效力及后果认定问题，双方并未约定在债务未能清偿时，系争房屋所有权归上诉人所有。所以，系争让与担保约定不存在违反法律禁止性规定的“流押”条款。上诉人认可双方达成的让与担保合意效力。因此，双方隐藏的让与担保行为应是有效的。

关于争议焦点二，被上诉人陈述称，因为上诉人未按承诺书约定清偿借款本金及利息，在征得上诉人同意后，被上诉人将系争房屋对外出售。而上诉人在公安机关的陈述表明，其认可被上诉人帮徐某1还了 40 万元债务，但对其他债务并不清楚，之后由于徐某1要求被上诉人卖房，所以被上诉人对外出售了房屋。从这里可以看出，其一，上诉人确认被上诉人已经切实履行了《承诺书》中约定的款项交付义务，并且上诉人与被上诉人之间关于 404,200 元的借款合同关系已经产生效力。其二，上诉人知晓系争房屋在 2019 年对外出售的情况，同时也认可售房价格。在此前提下，依据双方当事人的约定，上诉人所担保的债务范围是以 404200 元作为本金，并且按照银行利率来计算利息。所以，被上诉人能够依照《承诺书》的约定，针对 122 万元的售房款项，主张对其担保债权享有优先受偿权。然而，对于超出债务本息范围的剩余款项，被上诉人也应该予以返还。被上诉人在公安机关的陈述表明，其售房后未与上诉人达成结算约定，且 20 万元是其自愿支付的。而上诉人主张被上诉人未将房屋尾款付清。由此可知，双方在系争房屋出售后，未就售房款项与担保债权的结算达成一致。现在应当依据《承诺书》约定进行结算。双方未明确约定还款期限，然而已经达成了支付利息的合意，只是利率标准约定不够明确。《中华人民共和国合同法》第六十一条表明，合同生效之后，对于质量、价款或者报酬、履行地点等内容，倘若当事人没有约定或者约定不清晰，那么可以通过协议来补充；倘若无法达成补充协议，就依照合同有关条款或者交易习惯来确定。系争房屋于 2019 年 5 月 30 日过户至案外人名下，这意味着被上诉人能够通过售房款项实际受偿。因此，本院判定上诉人需支付从 2015 年 8 月 17 日至 2019 年 5 月 30 日期间的利息。由于双方约定了“银行利率”，所以本院参考 2015 年到 2019 年间的同期银行贷款基准利率，酌情决定上诉人按照年利率 5%的标准来支付利息。经此计算，被上诉人能够在 122 万元的售房款里扣除 404200 元本金、76742 元利息以及上诉人已支付的 20 万元。所以，被上诉人应当向上诉人返还的款项是 539058 元。上诉人称被上诉人需向其赔偿 102 万元，而被上诉人称无需返还剩余款项，这两者均缺乏事实依据。如果被上诉人觉得他和案外人徐某1的债务关系还没有结束，那么他可以另外去解决。

相关法条

《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条

《中华人民共和国合同法》第六十一条

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条