二手房买卖纠纷案例解析：逾期过户违约金如何计算及法律维权指南

二手房买卖在现今的房产交易里很常见，和新房买卖相比，它更易引发纠纷，可能会涉及到“跳单”违约以及一房多卖等情况。近日，七里河区人民法院对一起房屋买卖纠纷案进行了审理，买方因卖方逾期未给房子办理过户而提起了诉讼……

暂计算至 2024 年 7 月 9 日，逾期过户违约金为 14558 元。

2018 年 8 月，薛某和刘某签订了《私人二手房屋买卖合同协议书》。协议约定，刘某将购买涉案房屋，该房屋面积为 96.64 平方米，总金额是 72.8 万元。其中，尾款 4 万元需在房屋手续办理完毕的当日付清。并且，在该房屋房产证下发过程中，所有的费用都由薛某承担。

协议签订之后，刘某把购房款 68.8 万元支付给了薛某。在 2023 年 5 月 19 日，涉案的不动产权证登记到了薛某的名下，其共有情况是单独所有，性质属于经济适用房，建筑面积为 92.99 平方米。

法院认为，原被告之间所签订的《私人二手房屋买卖合同协议书》是合法且有效的。双方都应当按照约定去履行各自的义务。刘某按照约定向薛某支付了大部分购房款，在此情况下，薛某有责任配合刘某把涉案房产的产权过户到刘某的名下。涉案房产的性质是经济适用房。在该房屋未缴纳经济适用房转为商品房的土地出让金的情况下，此房屋不具备办理过户的客观条件。所以，应当在该房屋具备办理过户的客观条件之时，由薛某协助刘某把该房产办理过户到刘某名下。

原告主张逾期过户违约金。协议第七条规定：“该房屋房产证下发过程中的所有费用均由薛某承担。”由于薛某未及时缴纳土地出让金，致使涉案房屋至今未能办理过户至原告名下。所以，薛某应承担违约责任。合同约定：若出售方不能按期向原告过户，那么违约方需按照购房总价的每日千分之三的利率来计算违约金。如今原告要求被告以 72.8 万元为基数，按照年利率 3%向其支付从 2023 年 11 月 10 日起至实际过户之日止的违约金，这并不违反法律规定，法院予以支持，所以该违约责任应由薛某承担。

依据《中华人民共和国民法典》的规定，当案涉房屋具备办理过户的客观条件时，被告薛某需立即协助原告刘某把该房产的产权办理到原告刘某名下。并且，被告薛某要在本判决生效之日起的十五日内，向原告刘某支付逾期过户违约金，违约金以 72.8 万元为基数，按照年利率 3%从 2023 年 11 月 10 日起计算至实际过户之日止。

法官提醒

住房问题关乎人民群众的切身利益，是老百姓所关注的热门话题。一手房屋买卖与二手房屋买卖相比，二手房屋买卖有着交易流程较为繁琐以及履行过程中不确定因素较多等特性，这样就容易引发纠纷。妥善审理逾期办证纠纷，对于保护人民群众的财产安全以及推动社会经济平稳有序发展有着重要的意义。逾期办证需要承担的违约责任主要有继续履行（即在规定期限内办证）以及支付违约金。如果出卖人出现违反房屋买卖合同约定、逾期交房和逾期办证的违约行为，而买受人同时主张上述两项违约金，那么法院是可以予以支持的。本案例提醒大家，签订房屋买卖合同时要仔细阅读合同条款，要确保理解合同内容，要全面履行合同义务。如因故不能如期履行合同义务，就应及时与合同相对方协商解决，避免因违约而承担法律责任。同时，也提醒大家，诚信履约是合同当事人都应遵守的原则，遭遇对方违约时，应积极采取法律手段维护自身合法权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》规定，当事人应当依据约定全面地履行自身的义务。

应当承担赔偿损失等违约责任。

当事人一方未履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，从而给对方造成了损失。在这种情况下，损失赔偿额应当与因违约所导致的损失相当，其中包含合同履行后能够获得的利益。不过，损失赔偿额不得超出违约一方在订立合同时能够预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

若因出卖人的原因，买受人在以下期限届满时仍未能取得不动产权属证书，且当事人无特殊约定的，出卖人需承担违约责任。其一，商品房买卖合同中约定了办理不动产登记的期限；其二，若商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，那么从房屋交付使用之日起算 90 日；其三，倘若商品房买卖合同的标的物是已竣工房屋，自合同订立之日起 90 日。合同未约定违约金，并且损失数额难以确定时，能够依据已付购房款的总额，参照中国人民银行所规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来进行计算。