个人出售住房增值税及附加税费详解：2年内与2年以上政策对比

个人二手住房交易有关税费政策

一、出售方

（一）增值税

这种情况下，需要按照 5%的征收率全额缴纳增值税。

计算公式：增值税=含税价款÷（1+5%）×5%

免税规定如下：个人若将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售，可免征增值税。其购买房屋的时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准；通过受赠、继承、离婚财产分割方式取得的房产，以上一道办证时间来确定；通过法律文书取得的房产，则以法律文书的生效时间来确定。

（二）增值税附加税费

城市维护建设税是以实际缴纳的增值税税额作为计税依据的。它会按照所属地区适用的不同税率来进行征收。在市区，适用税率为 7%；在县城、建制镇，适用税率为 5%；在其他地区，适用税率为 1%。

教育费附加：以实际缴纳的增值税税额为计税依据，费率为3%。

地方教育附加是以实际缴纳的增值税税额作为计税依据的，并且其费率为 2%。

2023 年 1 月 1 日起至 2027 年 12 月 31 日期间，增值税小规模纳税人可享受资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加减半征收的优惠。小型微利企业也可享受此优惠。个体工商户同样可享受这些税费减半征收的政策。

（三）个人所得税

4. 然后计算出的应纳税所得额按照“财产转让所得”项目 20%的税率来征收个人所得税。

纳税人若未提供完整且准确的房屋原值凭证，无法正确计算房屋原值与应纳税额，那么就按照转让收入的 1%至 3%来核定征收个人所得税。其中，福州的占比为 1%；漳州的芗城区、龙文区、龙海市、漳州招商局经济技术开发区以及漳州台商投资区的占比为 2%，漳州的其他地区占比为 1%；泉州的占比为 1.5%；三明的占比为 1%；莆田的占比为 1%；南平的占比为 1.5%；龙岩的新罗城区占比为 1.5%，龙岩的其他地区占比为 1%；宁德的占比为 1%；平潭的占比为 1%。

个人在拍卖市场拍卖个人财产时，倘若无法提供合法、完整且准确的财产原值凭证，无法正确计算财产原值，那么就需要按照转让收入额的 3%征收率来计算并缴纳个人所得税。

“家庭唯一生活用房”的意思是，在同一省、自治区、直辖市范围内，纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日期间，对于出售自有住房的纳税人，在现住房出售后的 1 年之内，若在市场上重新购买住房，那么其出售现住房已缴纳的个人所得税可享受退税优惠。其中，新购住房的金额若大于或等于现住房的转让金额，那么就会全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房的金额要是小于现住房的转让金额，就按照新购住房金额占现住房转让金额的比例来退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

（四）土地增值税

免税规定：对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（五）印花税

免税规定：对个人销售住房暂免征收印花税。

二、购买方

（一）契税

征税情形：

个人购买家庭唯一住房，家庭成员范围包含购房人、配偶以及未成年子女等情况。若住房面积为 140 平方米及以下，就按 1%的税率征收契税；若住房面积为 140 平方米以上，就按 1.5%的税率征收契税。

个人购买家庭第二套住房时，若面积在 140 平方米及以下，就按 1%的税率征收契税；若面积为 140 平方米以上，就按 2%的税率征收契税。而家庭第二套住房指的是已经拥有一套住房的家庭所购买的第二套住房。

3.对个人购买家庭第三套及以上住房，按3%的税率征收契税。

计算公式：契税=住房成交价格×适用税率

（二）印花税

免税规定：对个人购买住房暂免征收印花税。

三、政策依据

《财政部》与《国家税务总局》发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知文号为财税〔2016〕36 号

《财政部》和《国家税务总局》发布了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，通知的文号是财税〔2008〕137 号

3.《中华人民共和国个人所得税法》

《财政部、国家税务总局、建设部针对个人出售住房所得征收个人所得税相关问题所发布的通知》（财税字〔1999〕278 号）

国家税务总局有一个关于个人住房转让所得征收个人所得税相关问题的通知，其文号为国税发〔2006〕108 号

《国家税务总局发出的关于个人转让房屋相关税收征管事宜的通知》（国税发〔2007〕33 号）

国家税务总局发布了《关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》，其文号为国税发〔2007〕38 号。

《财政部》与《国家税务总局》发布了《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，其文号为财税〔2009〕78 号

《国家税务总局发出的关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（文号为国税发〔2009〕121 号）

《财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2023 年第 28 号）

《财政部、税务总局以及住房城乡建设部联合发布的关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（2024 年第 16 号）

《财政部》《税务总局》发布了《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》，公告的编号是 2023 年第 12 号

《国家税务总局福州市税务局的公告》（2024 年第 1 号）是关于调整福州市个人房屋转让所得个人所得税核定征收率的。

漳州市地方税务局发布了关于个人所得税征收管理若干问题的公告，其文号为 2017 年第 2 号。

《国家税务总局泉州市税务局关于个人所得税核定征收若干问题的公告》是 2018 年第 9 号；2018 年第 9 号为《国家税务总局泉州市税务局关于个人所得税核定征收若干问题的公告》；《国家税务总局泉州市税务局关于个人所得税核定征收若干问题的公告》其文号为 2018 年第 9 号

《国家税务总局三明市税务局关于个人所得税征收管理若干问题的公告》是 2020 年第 1 号公告。

《国家税务总局南平市税务局发布的关于个人所得税征收管理若干问题的公告是 2019 年第 1 号》

《国家税务总局龙岩市税务局关于个人所得税征收管理若干问题的公告》是 2018 年第 3 号公告；国家税务总局龙岩市税务局发布了关于个人所得税征收管理若干问题的公告，该公告为 2018 年第 3 号；2018 年第 3 号公告是国家税务总局龙岩市税务局关于个人所得税征收管理若干问题的公告

《国家税务总局莆田市税务局发布的关于个人所得税征收管理若干问题的公告是 2019 年第 3 号》

《国家税务总局宁德市税务局关于个人所得税核定征收有关问题的公告》是 2019 年第 1 号公告。

《国家税务总局平潭综合实验区税务局发布的关于调整房屋转让所得个人所得税核定征收率的公告为 2024 年第 2 号》

个人无偿赠与直系亲属房产有关税费政策

一、赠与方

（一）增值税

个人将不动产、土地使用权无偿赠与兄弟姐妹，免征增值税。

（二）个人所得税

房屋产权所有人会把房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，这属于不征税规定。

（三）土地增值税

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与兄弟姐妹，对当事双方不征收个人所得税。

（四）印花税（产权转移书据）

计算公式：印花税=计税依据×0.05%

计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。

优惠政策：自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

二、受赠方

（一）个人所得税

不征税规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,对当事双方不征收个人所得税。

（二）印花税（产权转移书据）

计算公式：印花税=计税依据×0.05%

计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。

优惠政策：自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（三）契税

计算公式：契税=计税依据×3%

计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。

婚姻关系存续期间，夫妻之间变更土地、房屋权属可免征契税。夫妻因离婚而分割共同财产，导致土地、房屋权属发生变更的，也可免征契税。

三、政策依据

1.《中华人民共和国契税法》

2.《中华人民共和国印花税法》

3.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

《财政部》与《国家税务总局》发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，该通知的文号为财税〔2016〕36 号

《财政部》与《国家税务总局》发布了《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，其文号为财税〔2009〕78 号

《财政部》和《国家税务总局》发布了《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，其文号为财税字〔1995〕48 号。

个人继承房产有关税费政策

一、增值税

房屋产权所有人死亡后，法定继承人依法取得房屋产权，免征增值税；遗嘱继承人依法取得房屋产权，免征增值税；受遗赠人依法取得房屋产权，免征增值税。

二、个人所得税

房屋产权所有人死亡后，对于依法取得房屋产权的法定继承人，不征收个人所得税；对于依法取得房屋产权的遗嘱继承人，不征收个人所得税；对于依法取得房屋产权的受遗赠人，不征收个人所得税。

三、土地增值税

赠与房地产的行为，以无偿转让的方式进行，不征收土地增值税。

四、印花税（产权转移书据）

计算公式：继承方应纳印花税=计税依据×0.05%

计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。

优惠政策：自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

五、契税

计算公式：契税=计税依据×3%

计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。

免税政策规定，法定继承人在通过继承的方式承受土地、房屋权属时可免征契税。其中，法定继承人包含配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

六、政策依据

1.《中华人民共和国契税法》

2.《中华人民共和国印花税法》

3.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

《财政部》和《国家税务总局》发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知的文号是财税﹝2016﹞36 号。

5.《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）