房租大跳水时代，中年人为何不买房反而冲进租赁市场？

一个奇怪的现象出现了：越来越多的中年人租起了房子。

在“房租大幅下降”的背景下，他们中的一些人选择了“以租养租”的方式，而另一些人则采取了“以息养租”的策略......

由此可见，只需对现有资源进行重新分配，便能够实现“利益的最大化”，并在战略层面获得更佳的表现。

一、中年人的转变

房地产行业呈现出一种奇特的“涨跌并存”现象，以往为了购房而奋斗的年轻人纷纷放弃购房，转而选择租房生活；与此同时，那些肩负家庭责任、寻求生活稳定的中年人，却纷纷涌入租赁市场，大量租赁房屋。

这和我们以往的认知有着显著的差异，因为实际上，在很长的一段时间里，中年人一直是购房市场的“坚定支持者”。

在《2018中国城市家庭财富健康报告》中就已显现，31至40岁及以上的家庭户主在房产配置方面的比例已高达72.9%，甚至更高，这一数据充分反映出中年群体对于房产配置的极大关注。

来源：《2018中国城市家庭财富健康报告》截图

然而，贝壳研究院在近日发布了一个惊人的数据：

在全国40个重点城市租赁市场的交易中，2023年，35岁及以上的租户比例超过了35%，这一数据比2021年增长了4.9个百分点，成为所有年龄段中增长幅度最高的，甚至超过了25岁以下租户的比例。

此外，对于44至59岁年龄段的人群以及60岁及以上的群体，租房价格均有所微增，呈现出上升趋势。

与之形成鲜明对比的是，无论是25岁以下的青年群体，还是在社会历练后年龄介于26至30岁的年轻人，他们的租房比例均有不同程度的减少。

贝壳平台全国重点40城租客年龄占比变化，来源：贝壳研究院

在全国一线城市中，各区域的具体情况显示，35岁以上的租房群体数量呈现出显著增长的趋势；相较于2021年的平均水平，这一涨幅达到了4%至6%之间；特别是在北京，这一比例高达约45%；而在上海，这一比例约为40%；深圳的比例约为38%；至于广州，则约为30%。

一线城市35岁以上租客占比及其变化，来源：贝壳研究院

中年人杀进租房市场，会产生什么影响？

首先，租房面积有了显著增加。在2023年，三室户型的租赁交易比例显著上升，达到了27.2%，这一比例首次超过了单室户型的占比。

此外，观察房屋装修情况，以一线城市为参照，我们发现租客选择精装修房源的比例普遍超过七成，这一比例相较于2021年增长了2至9个百分点。

贝壳平台全国重点40城租赁成交户型结构变化（左）

一线城市精装修房源占比及其变化（右）

来源：贝壳研究院

显而易见，这些携家带眷的租房家庭，更偏好挑选面积更大、装修档次更高的住宅。

难怪“租房翻新”“租住空间幸福化”“租赁房屋改造”等词语在小红书上频繁出现，成为热门搜索词条。

与过往租客普遍持有的“非己之物无需珍惜”的观念截然不同，如今许多租客将租赁的居所视作自己的家，投入了心血进行装饰。这一现象透露出一个重要信息。

租房，它似乎已不再仅仅是追求购房梦想过程中的一个过渡阶段，更是一个可以让人安心驻足的归宿之地。

需明白，不过就在五年前的那个房地产蓬勃发展、房价飙升的2017年，社会上对那些租房居住的中年人，普遍持有这样的观点和感受：“你们应该及早做好打算。”

而现在，大家都对这种现象欣然接受，甚至是主动拥抱。

一家四口租赁了一套包括三个卧室、两个客厅和两个卫生间的住宅，正向网友们征询意见，期望能将家的温馨氛围融入其中。

来源：小红书

有的网友以3500元的价格租下了四室一厅的住宅，经过精心装修，成功地将之转变为一个从“家徒四壁”到充满新中式风格的温馨家园。

家里的每一件软装饰品、每一件家具都经过网友的精心挑选和布置。这样的用心，恐怕连房东亲自来也会感到自叹不如。

来源：小红书

14年后，当深圳的租房族再次自豪地发声，他们高呼：“住房的本质在于居住，优质的居住感受胜过其他一切。”

终究，他们租住的这套住宅面积是原先的两倍之多，并且占据了一个高层的位置，拥有一个向南敞亮的客厅，以及一个宽敞的跑马式大阳台，居住环境十分舒适。

来源：小红书

那十年间，房地产市场蓬勃发展，这群中年租客或许会被视作另类，引得父母摇头叹息，也遭到了周围朋友的诸多疑问。

在当前房地产行业经历重大调整之际，勇于尝试新事物将可能带来意想不到的结构性收益。

二、战略上“过得更好”

这些年满三十五岁、肩负家庭责任的租户，在规划自己的生活步调时，不仅要考虑个人的生活节奏，还要兼顾孩子的教育问题以及全家的上下班出行，甚至还要考虑将年迈的父母接来同住。

因此，在马斯洛需求层次理论的城市租住版本中，租客们对于城市租赁生活的稳定性、上下班的便捷性、租金的合理性、居住环境的品质、空间的独立性与个性化等方面，相较于那些单身年轻人，他们往往持有更为严格的标准。

从另一个角度审视，那些选择租房的人们，并不一定意味着他们生活困顿，实际上，他们在某种战略层面可能过得更为出色。

实际上，在当前这个时代，选择租房的中年群体中，并非所有人都是家境贫寒。其中，相当数量的人是拥有房产和储蓄的。贝壳研究院将这些租房者归类为“持有自购住房却因提升居住品质而选择租房的家庭”。

以我的同事老吴为参照，他早年辛勤攒钱，在市中心购置了一套面积超过五十平米的住宅。在那个房价持续飙升的年代，众多工薪族都抱持着“先买上车，再换车”的规划。然而，随着孩子的降生和老人的入住，家中的空间显得愈发狭小。

尽管众多广州城区的住宅确实符合“老旧、破败、狭小”的特点，然而，即便如此，这些房产的价格依然能够达到每平方米两万元以上，总价甚至突破百万。

这楼梯又窄又陡，安全隐患极高，实在不适合年迈之人和幼童居住，因此他决定将这套住宅出租，租金设定为每月3600元。

来源：小红书

他在远离市中心的位置租住了一处120平方米的高品质精装新房，面积是之前的两倍还多，而月租金只需4000元，这几乎就是“以租养租”的状态。只需额外支付400元，就能享受到更加宽敞舒适的居住环境，这难道不是一件很值得的事情吗？

这种所谓的“双重租房”策略，在过往的伦敦房地产市场也曾广泛存在。这充分表明，对美好生活的渴望，是人们普遍的愿望。

我的另一位朋友，上海的老张，他眼光独到且态度激进，早在几年前就察觉到了形势的严峻，于是果断地将自己位于虹桥的250平方米别墅出手，成功套现了2500多万元，并将这笔钱存入银行进行投资理财。

尽管基础利率仅维持在3%上下，然而得益于庞大的本金基础，每月所获得的利息便可达六万二千五百元。若进行粗略估算，一年的利息总额至少可达七十五万元。

老张及其家人决定采取“息租养房”的策略，于是在上海购置了另一栋别墅安家，月租金高达两万四千元，年租金累计达二十八万八千元。

经过计算，张先生每年所获得的利息足以覆盖那栋豪华别墅的租金，甚至还能让他悠闲地享受将近45万元的利息收入。

三、房租大跳水

中年人为何纷纷选择租房，根本原因在于他们终于算清了这笔账。

不论我国长期存在的“租售比”问题如何，生活终究是自己的，随着租赁市场的变动，优质房源变得更容易获得，因此选择租房的行为也就显得更加合理自然。

现在的楼市，租赁房源早已供大于求，不仅量大还价低。

这一切的实现基础在于，目前的市场状况下，即便是二手房降价，也难以吸引买家购买。

根据统计数据显示，12月份的一线城市二手房价格连续三个月呈现下降趋势，具体来看，北京、上海、广州和深圳的环比降幅分别为1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。

在目前二手房市场面临压力的背景下，众多二手房的拥有者表现出不愿意出售的态度，他们宁愿选择耐心等待，而不是以低价出售，期待着未来楼市的回暖。

或许希望的曙光，就在明年呢？

因此，他们把房源从销售转为出租，这一举措直接引发了租房市场供应量的显著上升。以至于广州知名租房中介品牌自如，为了防止出现亏损，已经暂时停止了部分新房源的委托接入。

在另一端，保障性租赁住房的大规模投放市场，也在供应层面给市场带来了新的影响。仅以2023年为例，全国范围内保障性租赁住房的筹集与建设总量达到了204万套。具体来看，上海建设了8.1万套，北京为8.15万套，而深圳的规划目标是16万套。

至于需求端也出现了新的动向。在人口存量阶段，大城市并未迎来大量新增人口，相反，许多年轻人倾向于追求稳定，掀起了一股“回流就业”的风潮，这导致城市租房需求显著下降。

据斯坦福中国经济与制度中心（SCCEI）博士后研究员的研究成果显示，自2023年起，人口流动的主要方向已转变为从一线城市回流至故乡，或进一步迁往离家乡更近的省会城市。

在经济波动和一线城市就业不稳定加剧的情况下，外来务工人员纷纷选择返回自己熟悉的故乡，从而缩小了他们寻找工作的活动范围。