上海新房三重攻势击中二手软肋，多地现一手抢二手客户现象？

不久前，这种感受主要源自于上海这座城市的经历。随着城市更新步伐的加速推进，上海市中心区域不断增多核心地块的供应，这无疑为新房市场带来了极大的利好。

然而，当我们审视上海的二手房市场结构，会发现它之所以如此，是因为长期以来，这个市场一直保持着特有的生态，其中大部分交易都集中在所谓的“老破小”房源上。这些二手房的流通性实际上相当单一，并且很大程度上依赖于市中心那些稀缺的地段，因为在那里，它们面对的竞争对手并不多。

我们观察到，在当前上海新房市场“低密度核心区域、大面积户型以及产品品质提升”的三重策略冲击下，这恰恰触动了二手房市场的弱点。因此，一手房市场开始悄然无声地争夺二手房买家。

起初，我也曾认为这只是零星的现象，然而今年，这一情况在众多城市中显现，广州如是，武汉亦然，就连最近郑州也出现了类似情况。

过去二十年，行业产出大量二手房，如今这些房产主要在购房用户，即买方市场间流通。这种一二手房产的分割感，正逐渐在全国范围内扩散蔓延。

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最初给到我这个感受，大家好像对二手成交量不太感冒了。

数据整理自：兔博士

按常理推断，今年上海的二手房交易整体情况相当不错；尽管近几个月有所下降，但6月份剔除商业和住宅部分后，成交量为1.85万套；此外，自年初至今，上海每月的二手房成交量也稳定在平均1.95万套左右，这样的数据相当可观。

然而，令人费解的是，尽管表面上的交易量看似颇丰，但实际上却难以感受到市场的热度。因此，近期我与朋友们讨论了上海的二手房市场，其中一个显著的现象就是目前二手房市场出现了明显的供需脱节。

需认识到，过去二手交易量的增加必然导致价格上升，这一现象通常在约3个月内显现。然而，在最近半年内，尽管二手市场的月成交量接近两万套，但价格却未能有效回升。

即便成交量已连续三个月呈现上升趋势，价格亦有所回升，然而这种小幅反弹很快便又回落至较低水平，徘徊不前，这种现象并非仅限于上海一地。

一线城市中，价格在300万元以下的二手房占据了市场主流的近半壁江山。在过去的一年中，北京二手房的套数占比显著上升，增幅最为显著，从原先的35%激增至46%；而上海和深圳的占比分别增长了2%和7%。

与此同时，套均成交总价也在持续下降，上海的价格从210万元降至196万元，平均每套减少了14万元；北京和深圳分别下降了11万元和3万元。

部分高能级城市现象更为显著。在总价不超过200万元的二手房市场中，比如成都和西安，这类房产的比例甚至高达90%。这一现象表明，原本是二手市场主要购买者的极端需求群体，现在正面临一场剧烈的消费降级过程。

为什么会这样？

二手市场的问题实质上源于库存量的考量。目前，我们提及的上海每月二手房屋成交量达到2万套的临界点，这一说法很大程度上是基于2019年上海市场的状况，当时该市场的库存量尚保持在10万套的水平。

然而，随着一个水库的总容量被无限扩大，如今我们正面临高达17万的库存。这背后可能隐藏着4至5万套的诚意房源。因此，尽管需求依然存在，但涌入市场的低价房源却在不断增加，而且价格一降再降，即便成交数量达到3万套，你也难以察觉到价格的底部。

这正解释了为何尽管今年上半年30个重点城市二手房交易量累计同比增长了12%，用户们的情绪却并未像以前那样高涨。

其根本原因在于，随着库存量的持续上升，房产和商品市场的基础量价关系已经失效。

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尽管一手市场的总体交易量未能与二手市场相媲美，然而，当前新房市场的购买力正逐渐增强。

今年，观察武汉、广州、佛山、深圳、南宁以及郑州等城市，我们发现二手房的成交占比与去年同期相比普遍有所减少，与此同时，新房市场正迅速扩大其市场份额。

以广州为参照，今年上半年，广州的二手房交易量达到了5.6万套，而新房的交易量为3.3万套；与此同时，二手房在市场中所占的份额相较于去年上半年下降了0.52个百分点。

进一步观察时间轴的细节，我们发现自2025年1月起至今，二手房在市场中的比例呈现持续下降趋势。特别是到了6月，这一比例已降至60%以下，具体为56%。换言之，越来越多购房者倾向于选择新房，这一趋势正逐渐显现。

此外，值得关注的是，市场对新房价格的正向响应显著，不仅销售业绩出色，价格更是节节攀升。今年，上海壹号院成为全国首个销售额突破百亿的住宅项目，而此前，我们曾探访的苏州园区金鸡湖畔的瑞园，其最高单价已达到每平方米8万元。在全国各地，已有多个10亿、100亿级别的单盘项目相继绽放光彩。

上海无疑是最能感受到这一变化的，根据不完全的数据统计，截至6月22日，上海上半年的新房市场，5000万元以上的豪宅网签量已经攀升至518套，这一数字是2024年同期255套的两倍之多。

网络资料显示，那些总价达到7000万甚至上亿的购买者，其中不乏一代企业家；而那些总价大约在4000万左右的购买者，则更倾向于城市中的新兴富裕阶层。

然而，在此我更愿意向大家介绍一个城市——成都。近期，我发现了一个颇为引人注目的观点：上海潮鸣东方的5000万+总价房源，在开盘当天便告售罄，共计120套。相较之下，2024年成都总价超过5000万的新房成交数量仅有9套。

上海某住宅项目推出新批次房源，而成都却需等待长达十三年方能售罄，这难道意味着成都的购买力不足吗？实则不然。

依据房联数据的统计，2014年成都地区成交的1000万元以上豪宅数量达到了1139套，而到了2021年，这一数字飙升至231套，短短四年时间增长了近五倍。

除此之外，在供应方面，截至今年前四个月，成都地区已成功完成约3.6万套新房的备案登记。在这其中，价值千万以上或更高的豪宅备案数量达到了594套，这一数字相较于去年同期增长了3倍以上，从去年的189套激增至当前水平。

这表明，不论经济状况如何，目前高端消费群体正持续以实际购买行为对城市的豪宅新房市场进行投票，这种现象在部分实力较强的二线城市尤为突出。

因此，二手市场已失去其原有的价格与数量关系，而新房市场则持续吸引着高端消费者。由此，当前市场呈现出一种混乱局面，其中二手房在交易量上占据主导地位，这一点是毋庸置疑的。

但是体现在成交价变化，一二手已经出现了明显的分水岭。

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那么到底是什么造就了这样差距？

明白为何过去一二手市场能够保持均衡，关键在于这两个市场板块各自具有鲜明的需求特点，二手房以其高性价比受到青睐，而一手房则以其优质品质赢得市场。

但什么是如今的客户趋势？

在当前房地产市场，毫不夸张地讲，随着刚性需求的日益减少，最显著的购买力无疑是改善型需求，而最稳固的购买力则非塔尖富裕人群莫属。若无法有效激发这两类消费者的购买欲望，单纯试图刺激刚需的购买意愿，无疑是相当困难的。

改善与高端市场，房地产投资增速减缓的核心症结并非源于购买力不足，而是由于购买力与市场供给之间的不协调。

房地产市场面临的主要困境并非需求短缺，而是如何有效激发潜在需求，而这一激发需求的途径并非价格策略所能解决，核心在于产品本身的创新与优化。

所以本质上很多人低估了其中供给侧改革的力量。

今年最显著的变化非土地领域的变革莫属，这一变化不仅普遍存在，众多城市均呈现出集中性的土地变革趋势，具体表现在以下几个方面：

1、越来越多的城市开始推进四代宅技术

我们曾探访的福州、成都、南京、苏州等城市，均已有四代宅理念的项目陆续面市。这一现象的重要性在于，它不仅提高了每套住宅的室内居住舒适度和视觉感受，而且在严格意义上，这些空间还享有至少50%，甚至高达100%的额外赠送面积。这些因素无疑将成为促进客户成交的关键所在。

2、城市核心也有了更多低容积率地块

以往我们如何识别优质地块，市区中心地带自然被认为是上选，然而，大家是否了解今年全国范围内涌现了多少个低密度地块的王者呢？

今年，北京成功出让了首个超过10万元每平方米的地块，深圳也推出了首个超过8万元每平方米的地块；而上海更是直接造就了全球的地价之最，其中不少项目的容积率甚至低于2。比如，2月份，上海静安寺社区的地块以每平方米16.1万元的价格创下新高，这个地段无疑是上海最炙手可热的地方，其容积率仅为1.44。针对核心区域中密度较低的土地如何有效激发市场活力，近两年来，上海市中心区域的洋房和叠墅项目普遍受到了市场的热烈追捧。

3、除此之外，地块出让的捆绑条件也在减少

以上海为参照，不仅对曾经统一规定的90平方米小户型进行了调整，将其提升至多层住宅的100平方米、小高层住宅的110平方米和高层住宅的120平方米，而且针对不同环线的配比也进行了重新界定，理论上还存在着进一步扩大户型面积的空间。

此外，装修费用已攀升至历史最高水平，介于每平方米4000元至7000元之间，加之其他因素，整体上向市场传达了一个明确的信息：那就是将产品定位的决定权尽可能多地交由开发商掌握。

因此，我们谈论那些从二手市场购得一手商品的客户时，所涉及的讨论内容远不止成交额、存货量等，更不在价格本身，其核心实际上在于产品本身。

在当前土地市场供需失衡问题得到解决之后，一手房产品力的显著增强为消费者提供了更多选择，这不仅使得富裕人群能够购得心仪的住宅，也让追求生活品质的改善型购房者真正感受到了实惠。

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文章内容至此已接近尾声，然而，我忽然看到了一则新的信息。

7月16日，北京宣布了一个重要消息，即首个全现房销售项目即将面市。这一现象并非偶然。根据国家统计局的数据，今年前两个月，现房销售面积实现了10%的同比增长，这一比例已经达到了新房销售面积的35.4%。

过去相当长的一段时间里，用户选择购买二手商品，除了考虑性价比之外，还有一个至关重要的因素，那就是“所见即所得”。

随着供给侧改革推动地产一手房产品力全面升级，这种提升不仅迅速且切实地展现在购房者眼前，未来一二手房之间的差距似乎将愈发显著，不禁让人推测这种割裂感将变得更加明显。