疫情致茶馆营业额降，房东起诉租客，朝阳法院一审判决结果如何？

由于新冠疫情的冲击，孙女士所开的茶馆生意大不如前，因此她向房东赵先生提出了减免5月份因暂停营业而产生的租金的请求。然而，赵先生并不同意这一要求，他还认为孙女士未按时缴纳房租已违反了合同约定，于是将此事告上了北京市朝阳区人民法院。赵先生在诉讼中要求法院判决解除双方签订的租赁合同，并按照合同规定支付未付租金，同时要求孙女士搬离房屋并恢复房屋原状，并需支付相应的违约金。

图为庭审现场。黄硕供图

8月19日，北京朝阳法院作出一审判决，判定孙女士无需承担违约责任，同时减轻了其在停业期间的部分租金负担，具体而言，孙女士只需支付疫情防控期间暂停营业所产生租金的一半。

2021年1月23日，赵先生将位于朝阳区广渠路的一处商铺租给了孙女士，让她负责经营一家餐饮公司。这家公司的主要业务是销售茶叶和提供堂食饮茶服务。根据双方签订的房屋租赁合同，租赁期限从2021年1月1日开始，到2022年12月31日结束，租金是按季度支付。合同中还规定，在租赁期内，除非遇到硬性政策要求，否则出租人赵先生不得提前收回房屋。若承租人未支付租金或未按约定支付，且此类违约行为累计超过30天，则出租人可单方面终止合同，并有权收回该房屋。

在庭审过程中，证据显示，从4月22日到5月6日这段时间里，房东赵先生多次向租户孙女士催促支付第二季度的租金。孙女士回应称，自己因隔离措施而居家了半个月，同时茶馆也因疫情停业接近一个月。为此，她提交了茶馆的经营流水账目，以证明受到疫情的影响，收入有所下降，并请求对方能够适当减少租金。然而，赵先生却认为孙女士所提供的证据并不能充分证明其收入减少与疫情之间存在直接关联，因此他不同意减免租金。

而在案件审理期间，孙女士已经支付了第三季度的租金。

经审理，法院认定，若非国有房屋被用于商业用途，而疫情或防控措施使得承租方丧失或大幅减少收入，依照原租赁协议支付租金对承租方显得极不公允。在此情况下，若承租方提出减免租金、延长租赁期限或推迟支付租金的请求，法院可指导双方参照相关政策进行调解；若调解无效，则需依据案件具体情况，本着公平原则对合同进行调整。

在案件正式立案之前，租户向房东提交了关于减免租金的请求。案件进入审理阶段，法院尝试对双方进行调解，以促使合同得以继续执行。然而，双方未能就此事达成共识。综合考虑案件的具体情况，法院依照公平原则，秉持着共同承担风险、共同克服困难的宗旨，决定孙女士在暂停营业期间所欠租金应由赵先生和孙女士共同承担，各自分担比例均为50%。

若房屋被承租用于商业活动，一旦遭遇疫情或相关防控措施，使得承租方面临资金流转难题或收入显著下滑，出租方若以承租方未按时缴纳租金为由，要求终止租赁协议并要求承租方承担违约责任，法院将不会予以支持。

最终，法院在减免了孙女士五月份因停业而应缴的部分租金之后，判定孙女士需支付赵先生第二季度的剩余租金，同时驳回了赵先生提出的其他诉讼要求。

案件判决完毕后，负责此案的法官李青在接受媒体采访时指出，因疫情防控政策遭受不利影响的被告有权与原告就合同条款进行重新谈判，同时原告也有责任予以配合。在本案中，原告在被告提出协商请求后，未对任何租金减免的提议予以考虑，而是直接向法院提起诉讼，要求终止合同，这一行为违背了《民法典》第五百三十三条关于再次协商的法定义务。原告主张被告应继续按照原有租金标准支付，这一诉求显然不够公正；而被告提出应依据疫情防控政策对其生意所受的实际影响调整租金，这一要求是有事实根据的。

需留意的是，尽管被告遭遇经营上的挑战，但在合同执行过程中，其依然按时支付了租金；尽管出现了某些延迟支付或小额欠款的情况，但这些现象主要是由新冠疫情及其防控措施所引起的，与恶意拖欠租金的性质截然不同，因此原告无权单方面终止合同。